上海租售比最高的房子出现了

最近上海楼市的温度又起来，尤其是市区的老破小热度比较高。 

因此有不少近期联系我们的粉丝都在关注一个指标， “租金回报率” 。 

我相信这也是很多买朋友比较感兴趣的话题，因为上海也很少有机构能够长期稳定的观测这个指标。 

其实国内的住房市场，很长的时间里，租金回报都不是一个主流指标，因为我们的楼市逻辑不太一样。 

虽然我们租金回报率低的房子不能叫差的，但是一些高租金回报率的房子肯定是有其优势的。 

如果说你的房子能在同类产品中租出更好的价格，也说明你的房子具备更长期发展的潜力。

我们特意做了一份上海的租金回报率排行榜。 

现在 上海租金回报率最高的房子到底是什么样？

01

2000-2010年的房子租金回报率最低。

备注：计算租金回报率都是简化公式，年租金/房总价。 

是不是没有完全没有想到，自己的次新房怎么还不如老破小了。 

我们统计了上海1房到4房主流租房市场的租金回报率发现： 

上海主流租赁产品的租金回报率1.73%。

1房户型在上海断档领先，达到了2.12%； 户型越大，租金回报率越低。 

不论哪个年代的一房都是租金回报率最高的，其实侧面反应的是来上海工作的年轻人的需求是很旺盛的。 

独立1房居住体验感、私密性都会好很多，尤其装修比较好的老破小1房，多租10-20%也是有可能的。 

但是房龄和租金回报率并不是线性相关的关系。 

2000年到2010年这十年间的房子，总体租金回报率只有1.48%。

我们仔细研究发现，吃亏在了产品上。 

这十年间的房子，总体面积是偏大的，就是那种大户型1房、2房，比如70平的一房，110平的2房之类的。 

举个例子： 

2005年的 静安枫景苑 ，在老静安也是比较知名的小区，他的1房也要70平。 

目前某家最低挂牌价998万，平均租金挂牌价大概1.35万/月，算下来租金回报率 1.68% ，比平均水平还要低一点。 

2015年之后的次新房整体租金回报率也比较落后 ，十年内的次新居然租不上价格？ 

其实还是被远郊拖累了，这十年郊区新房供应更大，很多远郊地区房价不低，但是租金上不去，整体的回报率就低。 

像美兰湖的别墅265平1199万，租金只有9000块，勉强有1%回报率。 

青浦的葛洲坝玉兰花园，130平大户型租金回报率1.3%。 

02

中环以内的老破小，曹杨板块稳居第一。

2000年以前中环内1房老破小，排名前20的板块，租金回报率最低2.36%。 

曹杨的租金回报达到了 2.83% ，比全市1.73%的平均水平要高出64%。 

老破小毫无疑问是上海租房市场的“压舱石”。

普陀区 在房价表现方面一直“拖后腿”，城市界面又老又破。 

奈何租金回报率为普陀扳回一城。 

内中环的地段、便利的通勤、丰富的配套资源，不算特别高的租金价格，是租房客户最喜欢的。 

曹杨这里的老破小非常典型，第一有多条轨交经过，第二有环球港这么优质的商业，坐一站地铁有真如商业，坐两站地铁还有中山公园，第三有社区底商生活很方便，第四有学校。 

基本上各种有利因素都集齐了。 

其实中环内的老破小还有个优点，通勤产业区都是非常方便的。 

比如漕河泾上班，漕河泾居住；陆家嘴上班，塘桥居住，五角场上班，五角场居住…… 

地段又好，又有产业加持，自然在租赁市场表现就好。 

不少小区的整体回报率都在3%以上，如果你砍价水平高，租金回报率的指标会更好看。 

备注：平均房价、租金水平，与单套有差异

03

中环内次新，苏河湾板块居然第一。

2000年以后中环内2&3房的自住板块最低的租金回报率1.48%。 

苏河湾的租金回报率为1.81%， 这和我们印象中的豪宅苏河湾可不一样啊。 

核心原因是苏河湾除了豪宅，还有很多老大楼，拉高了板块的租金回报率水平。

像联富假日公寓还有1房的产品，51平的一房458万，租金回报率可以达到2%。 

实际上这个区间内，很多都是老大楼的优势区间。 

房价不高，有产业辐射或者外商比较多。 

长宁区有7个板块都在榜单上，就足以说明问题。 

古北的黄金豪园181平的3房，租金回报率达到2.2%。 

但是老大楼仅限于自住，如果要说投资什么的还是算了，涉及到老塔楼的，跌价风险也不小。 

而且因为面积大，投资额也不少，不能因为这点租金就ALL IN本金。 

04

外环外的租金回报率参考意义不大。

外环外，2000年以后，2&3房的租金回报率前二十有很多“垃圾”板块。 

会出现“妖魔鬼怪”，而且越远的地方越妖。 

浦东在前二十的板块很多，像什么合庆、泥城、书院、万祥，房价低，租金低。 

承托出来好像租金回报率能排在前面。 

其实都是纸面回报率，而且最高也就2.28%。 

这里面能看的必须是近城区，有地铁，人口密集的板块，青浦、嘉定和松江的部分板块是有参考意义的。 

像奉贤柘林、海湾，就算租金回报率到3%，你觉得能租出去不，租不掉也卖不掉。 

我列出回报率前十的小区，大家一看也明白，照着这个买房的话要亏掉底裤。 

05

目前我们的租金回报率比较低，因为我们住房的持有阶段成本非常低。 

主要的成本就是购房款，所以租金是净收入，这和很多国外国家是不一样的。 

盲目地看这个指标买房不完全科学。 

但是通过这个指标来 反应一些产品的性价比是可以的。

当某些房子出现了特别高租金回报率的时候，就可以仔细研究是不是真的值得购买。

你说因为租金回报率高，曹杨的老破小就比黄浦区的豪宅值好。 

只是越破的地方租金回报越高。 

这么比是不是一点意义也没有。 

本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：观观，36氪经授权发布。