碧桂园的“自救与他救”

房地产行业流动性危机持续发酵，新一轮楼市新政呼之欲出之际，碧桂园于8月10日发布公告，承认正在面对阶段性流动性压力，承诺全力自救，竭尽全力保障公司现金流安全。

截至7月31日，已有超过70家内房股及A股上市地产企业发布了上半年业绩预告，其中，约有44家预告上半年归母净利润为亏损，占比超过六成。伴随房企亏损、违约，预售楼盘交付风险逐步放大，央行调查统计的预期购房者数量也降至历史低位。

2022年及2023年上半年，碧桂园集团连同其合营企业和联营公司，分别交付房屋近70万套和27.8万套，2023全年预计总交付近70万套房屋。

公司在8月11日又发布了董事局主席及总裁署名的公开信，信中称：痛定思痛、吸取教训的同时，我们还是要坚定地向前看、向前行，将采取更有力有效的措施，全力以赴保交付，化解阶段性流动压力，保障经营有序开展，拼尽全力扭转当前的困局，更好地保障广大客户、投资者、合作伙伴的权利。

全行业流动性压力

2021年下半年以来，房地产行业面临供需失衡，销售额持续下降，同时融资渠道收窄，导致全行业流动性压力。

2022年，我国的商品房销售面积同比2021年下降24.3%，商品房销售额下降26.7%，多地新房及二手房价格也开始明显下跌。

2023年初，多地楼市扶持政策出台，市场本以为房地产市场有望触底反弹，但商品房销售增长趋势好景不长，5月以后又陷入同比跌势，7月TOP100房企的单月销售额同比下降34.1%，环比下降33.8%。

碧桂园在8月10日发布公告称，自2021年以来，行业步入了前所未有的困难时期，多重不利因素叠加，导致行业销售和公开市场融资面临严峻的困难和挑战。2023年1–7月，集团实现权益销售金额1408亿元，同比下降35%，较2021年下降61%；7月单月销售额连续第四个月环比下降，同比下降60%，较2021年下降78%。

面临二十年一遇的房地产周期拐点，碧桂园提出：虽然公司上下已全力以赴自救，但市场整体尚未回暖，行业绝对规模下降，资本市场信心修复尚需时间，公司整体经营压力有增无减，导致2023年上半年预计出现亏损，特别是受近期销售额与再融资环境持续恶化的影响，公司账面可动用资金持续减少，出现了阶段性的流动压力。

实际上，上市房企大面积亏损已在市场预期之内。截至7月31日，已有超过70家内房股及A股上市地产企业发布了上半年业绩预告，其中，约有44家预告上半年归母净利润为亏损，占比超过六成。

销售端不振的情况下，企业再融资的环境也在持续恶化，全行业面临持续的流动性压力。一方面是销售回款速度和数额都在下滑；另一方面。中资房企在美元债市场暴雷，也导致融资成本上升。整个2022年，中资房企的美元债融资几乎冰封，融资额同比大降九成。

一位券商分析师表示：回看这轮下行周期，碧桂园比其他几家同规模体量的民营房企多扛了2年时间，市场一定程度上建立起了对硕果仅存的几家民营和混合所有制房企的信心，而此次碧桂园的遭遇，将动摇市场本已脆弱的信心，带来一系列连锁反应。

碧桂园管理层表示进行了深刻的反思：虽然对本轮市场调整周期有预判，但对市场下行的深度、烈度和持续度估计不足，未能及早做出更有力度的应对措施，未能洞见房地产市场供求关系已发生重大变化，对三、四线及更低线城市投资比例过大、负债率压降速度不够等潜在风险的认识不够深刻、化解行动不够及时有力。

碧桂园力保交付

回溯过去两年，房地产行业经营主体大量出险，只有为数不多的民营房企仍能维持正常经营和债务如期兑付，碧桂园便是其中之一。

2022年，碧桂园依然保持相对健康的资产负债表。截至2022年底，公司总资产为1.74万亿元，总负债1.43万亿元，净资产约3095.73亿元，剔除预收账款的资产负债率降至69.4%，净负债率低至40%，已达到近十年最低水平；同时，现金短债比为1.6倍，所有到期债务均如期偿付，有息借款总额下降了466.2亿元。

面对行业整体困难的局面，碧桂园表示：公司将千方百计开展自救，其中之一是全力做好保交付、保信用工作。2022年及2023年上半年，碧桂园集团连同其合营企业和联营公司分别交付房屋近70万套和27.8万套，2023全年预计总交付近70万套房屋。

近两年，在行业销售下滑、民营房企融资环境困难的背景下，碧桂园仍在通过实际举措稳定行业信心。房屋交付量方面，稳居行业第一，且不存在逾期未交付的情况。

与此同时，上市至今碧桂园控股股东及其家属已通过借款、增持股票、购买债券、以股代息等方式合计支持该公司折合约386亿港元且从未减持股票，包括累计提供约66亿港元的无息无抵押借款。可见，控股股东也拿出诚意与集团共渡难关。

在自救举措方面，碧桂园提出，将竭尽全力保障公司现金流安全，加快销售回款和应收债权回收，积极拓展融资，努力盘活大宗及难去化商业类沉淀资产；同时，最大限度削减支出，以销定产，严控无效产能、压降各项非核心非必要的经营支出。加强费用管控，除刚性费用外，其余费用尽量适用归零原则；此外，精简组织架构，高管带头降薪，严控销管费用，销管费用占收入比例自2017年到2022年连续6年下降。

住房改善型需求潜力犹存

虽然遇到阶段性流动危机，但碧桂园仍有坚实的土地储备作为后盾。截至2022年年底，公司净资产约3096亿元，总权益可售资源约12083亿元，其中已获取的权益可售资源约9555亿元。

据了解，为更好地应对当前困难，碧桂园已经成立了由董事会主席任组长的专项工作小组，建立工作机制，统筹协调、高效决策、有力推进，力求努力渡过难关。

在手握高能级城市土储的基础上，房地产市场的整体信心在政策鼓励下逐渐修复，碧桂园有望受益于政策支持的居住消费升级趋势，更好地满足住房改善需求。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，近期决策层及地方主管部门密集发声，带动了房地产市场预期和信心的修复，但在房地产销售未实现整体企稳回升之前，加大房企融资支持至关重要，只有供求两端协同发力，才能最大程度地保障房地产行业平稳健康发展。

中金公司也在行业报告中指出，往前看，市场回暖有赖于决策层积极表态后，各地在认房认贷等关键需求端支持政策上的落地节奏与力度。如能有效推进，或将在中短期维度上带动销售逐步有所好转，尤其是在本次政策更为聚焦的高能级城市中，具备对应土储布局、财务稳健、品牌形象正面的房企，更能把握销售向上的弹性，带动各项经营指标稳中向好。