15城商业竞速：广州很“燃”，长沙开挂，成都为什么慢了？

赢商网·2023年05月17日 10:29

具体各城市数据、分析

在凸显、放大不确定性的过去三年中，每座城市都重新审视了自己价值与商业之间的关系，重新理解商业力之变映射的时代机遇与挑战。

《2023购物中心年度发展报告》，从城市的角度切入，根据不同的城市线级，对不同的城市进行了全方位的对比分析，其中包含了各城市的2022年商业市场回顾——项目存增量、商圈、首店变化等等，以及2023年商业市场展望。

各线级城市呈现的商业色板或趋同，或迥异。但无论特征有何异同，它们都遵循着一个基本定律：好的城市商业，应该是有秩序的，富有变化的，同时又贴近自然。

-▽-

商业1线城市：

韧性风向标，打了个示范性好样

2022年，商业一线城市依旧为上海、北京、深圳、成都、广州、重庆6城，均为零售商业在全国处于核心地位，且具有领先示范效应的城市，亦代表着中国商业发展的最高水平。

上海：新增商业量骤减，但创新内容从未缺席

2012年-2022年十年间，上海购物中心（≥3万㎡）存量由552.74万㎡增至2665.6万㎡，年均增量超200万㎡。2022年因疫情影响，上海仅开业8个购物中心，为近十年最低，但创新、个性的商业内容却从未缺席，首店总量达到258个。

无论是“松弛感”商业的比拼，还是高端商业之间的新竞争，亦或是海派文化与商业的相融，上海市场展现得淋漓尽致。 据赢商网不完全统计，已开业和未来两年筹开业的416个项目（含独立百货），286个项目在商圈内，其中，163个项目位于市级商圈（含远期），占总体的39.18%。

北京：城市更新是主题，2023拟开商业体量全国第一

近五年，北京购物中心体量稳步上升，到2022年已达到1500万㎡，总存量位列全国第四；人均商业面积逐年增长，从2020年的0.63㎡/人到2022年的0.69㎡/人；人均购物中心数量则从2020年的0.74个/十万人增长到2022年的0.80个/十万人，居全国前列。

外部环境的不确定性虽影响了品牌拓店节奏，但北京之于首店吸附魅力犹在，且呈现分散化、特色化、主题化等特征。

2023年北京拟开购物中心23个，高于2022年同期的21个，与上海并列为全国城市开业量第一，体量则为全国第一。包括2座万象汇、2座万达广场，以及DT51（1月已开业）、京西大悦城、远洋乐堤港、王府井喜悦、THE BOX 朝外｜年轻力中心、西长安中骏世界城等等。

深圳：商业增量全国前三，商业版图迈入新的阶段

2022年尽管受到疫情管控等因素影响，深圳新mall开业率仅有59%，但15个入市的新项目带来约114万㎡增量，排名全国第三。全年开出首店品牌321家，同比上升18.8%，越来越多国际品牌将深圳作为华南试水第一站。

2023年，拨开迷雾、市场向好，深圳红火开局，商业版图迈入新的阶段。西部这两年的商业面貌明显迭代，地铁12号线的开通串联大空港会展片区与宝安中心区、南山中心区。正在建设中的深圳湾超级总部基地，2023年将迎来唯一的大型商业COMORROW超深活中心，有了该项目打头阵，片区发展或进入加速期。

广州：央国企新mall爆发，多个商圈“抢”天河路风头

据赢商网独家核实，2023年广州有21个全新商业项目（商业体量≥3万㎡）筹备开业，预计带来商业增量约168.5万㎡。

从开发运营企业来看，央国企的占比很高，6家央企、国企带来6个全新商业项目，这一数据已经超越过去3年的总和。2023年，广州购物中心市场迎来的新变化，还包括多个全新商业线全国首个项目的开业，以及时隔三年的20万㎡以上大体量项目入市。

广州商圈格局趋于多中心化。随着《广州市商务发展“十四五”规划》发布“5+2+4”国际知名商圈体系，2023年广州商圈格局的多中心化进一步演变：南部的番禺、南沙将在2023年挑大梁，共有7个项目筹备开业，合计商业增量约69.2万㎡，占据2023年广州全市商业增量的41%；东部的黄埔区将迎新一轮“增量爆发”，由4个新项目补充24.78万㎡商业增量，带动新兴区域商业配套升级。

成都：消费复苏态势明显，首店数量居全国第三

2022年，成都有15个商业项目（商业建筑面积≥3万㎡）入市，新增供应140.6万㎡，好于2021年，逊于2020年，但仍居全国前列。

首店引进量连续多年位居全国前列，2022年样本购物中心新开首店301家，与2021年基本持平。历多年发展，已有众多国际、国内知名品牌聚集，本土在地品牌繁荣发展，首店数量和品质成为建设国际消费中心城市的重要支撑。

作为西部核心城市， 2023年成都商业仍然可期。据赢商大数据统计，2023年成都商业规模将继续扩大，拟开商业项目20个（商业建筑面积≥3万㎡）。传统五城区 +高新区+天府新区仍然是绝对的主角，合计新开13个，占比近2/3，尤其是金牛区和天府新区，将分别新开4个。二圈层五区合计新开6个，其中双流区、郫都区分别2个。

重庆：商业“隐形冠军”，存量超1600万㎡

2022年重庆存量商业达1650万㎡，位列全国第二，仅次于上海的2666万㎡，从整体走势来看，存量增速有所减缓。

近三年来，受大环境影响，重庆的首店引进数量有所下降。据赢商大数据监测，2022年重庆新开首店95家，较2021年相比下降29%。尽管如此，在建设国际消费中心背景下，2022年重庆首店经济依旧活跃。

展望新一年，据赢商大数据统计，2023年重庆拟开业14个商业项目，新增商业体量115.2万㎡。分布区域来看，中心城区10个项目占据绝对主力。但随着消费观念的改变以及消费需求的升级催生出巨大市场红利，重庆周边区域商业在加速扩容。

-▽-

商业准1线城市：

消费级次提升，跨级换位变化大

2022年商业准1线城市为杭州、武汉、苏州、南京、西安、天津、长沙、宁波、郑州、佛山十城。杭州作为商业准一线城市之首，紧追商业一线城市。同时，长沙、沈阳商业力跨级换位，跻身此列。

这些在零售商业圈处于重要地位，且能辐射带动所在区域商业整体发展的城市，谁又是下一个商业一线“预备役”？

杭州：从网红城市到商业“实力派”转变

2022年杭州商业存量1167.5万㎡，位于全国第八；人均购物中心面积0.96㎡/人，升至全国第五。增量方面，2022年杭州逆势新开业10个商业项目（商业体量≥3万㎡），商业增量为83.7㎡，较2021年减少了超45㎡，仅为2019年的60%，增量趋势放缓。

从空间结构上来看，涵盖项目涉及到钱江世纪城、文晖、未来科技城、滨江区府等板块。其中，随着杭州互联网产业的发展，杭州商圈的后起之秀——未来科技城商圈、滨江商圈都在2022年迈入新阶段，新项目的入市带来大批首店进驻。

展望2023，据赢商网大数据不完全统计，杭州拟开18个商业项目（商业面积≥3万㎡），新增商业体量148.74万㎡，与2022年数量相当，筹开进程稳定，其中一些“小而美”商业街多点开花。

郑州：重构场景与内容，重奢吸纳力提升

2011-2022年，郑州3万方以上购物中心体量存量逐年攀升。商业项目不再单纯聚集在中心区，从二七广场商圈、花园路商圈为核心的「双中心」模式，逐渐向郑东新区、高铁商圈等多核化商圈演变发展，全面开花。

首店方面，据赢商网不完全统计，2022年郑州引入首店102家，首店数量同比折半，但进驻商场集中度高，且品牌级次明显提升，引入爱马仕在内的大批高奢品牌，不仅是满足了高端消费诉求，更印证了郑州市场对奢侈品牌的吸纳能力逐步提升。

2023年，郑州将有13个商业项目开业（商业建筑面积≥3万㎡），商业总体量约76万㎡。与此同时，龙湖、银泰等全国性企业均在2022年正式官宣对郑州商业市场的战略布局，进一步提振市场与投资信心。

武汉：头部企业吸引力增强，连续两年增量破百万平米

2022年武汉对头部企业吸引力增强，大悦城控股、华润万象生活、龙湖、万科、越秀等全国性企业加速布局，提振消费信心，拔高商业级次。同时，本地商业巨头亮眼，如武商集团旗下武商梦时代，80万㎡超大体量超越迪拜MALL，刷新全球纯商业最大商场纪录。

首店经济，成为武汉提升城市消费力的重要抓手。2022年，引进品牌首店351家，不仅吸纳众多奢侈品、国际名品进驻，也引入了大量“排队王”品牌。其中全国首店26家，华中首店126家，湖北及武汉首店199家，高能级首店占比近半。

2023年，武汉计划新增商业项目22个，新增体量209.55万㎡，仅次于北京、上海、广州。其中，商业更新项目集中亮相，例如备受期待的高端购物中心武汉SKP，由原汉街万达广场拆改而来。

苏州：人均购物中心面积全国第二，苏州中心成首店“收割机”

2022年底，苏州已开业购物中心达150家，体量约1338万㎡，购物中心体量位居第6；人均购物中心面积1.04㎡，与南京并列全国第2。首店引入不尽人意，虽较往年有所提高，但与其他商业准1线城市相比，仍显逊色。据赢商网不完全统计，2022年苏州共计开出67家首店品牌，入驻17家购物中心，苏州中心独占三成，当之无愧的首店“收割机”。

2023年，苏州拟开业购物中心13家，新增体量约119万㎡。从体量来看，以10-15万㎡以上的大中型购物中心为主，其次便是5万㎡以下的商业项目占比较高，5-10万㎡之间的项目仅有2个；区位上，2022年姑苏区、吴江区以及昆山市的入市项目最多，均为3个；其次，高新区有2个项目入市；相城区、吴江区也各有1个项目入市。

长沙：商业力大跃升，增量可期

2022年长沙商业市场购物中心存量达837.85万㎡，位列全国第十四位，华中区域排名仅次于武汉。增量方面，共计开出10个商业项目，新增体量78.48万㎡。

目前，长沙市级商圈仍以五一商圈为中心。据赢商大数据（截至2022年7月1日），五一商圈日均客流达到惊人的50万人，在10大商业准一线城市中，实属TOP1。与此同时，梅溪湖、洋湖商圈以及市府滨江板同样厚积勃发，值得期待。

作为“娱乐之都”，长沙发力首店经济，2022年开出116家品牌首店。展望2023，长沙筹开6个商业项目（体量大于3万㎡），新增商业体量55万㎡，占湖南省筹开项目总体量的50%，增量可期。

-▽-

商业2线城市：

政府持续发力，激发商业市场新势能

2022年，共有20个城市进入商业2线阵营。剖析典型案例，可从它们的发展轨迹中，洞见市场新机。

昆明：新一轮开业潮已在路上，本土外来玩家双重博弈

2022年底，昆明购物中心总体量达603万㎡，西南省会城市第三，人均购物中心面积0.71㎡/人。2021-2022年增量商业锐减，增出现疲态，但本土原创品牌势头强劲。

2023年，云南商业市场逐步回暖，快速进阶。不完全统计有11个商业项目预计开业（商业面积≥3万㎡），总体量达到94.2万㎡，新一波开业潮到了。与此同时，形成了外来商业与本地商业的双重博弈：万达、吾悦、爱琴海、恒隆、大悦城、世纪金源、海伦堡积极布局昆明，万象城、SKP、龙湖天街、旭辉广场等也快速落地，未来可能还有太古里、IFS等头部商业跨入春城大门。

南昌：头部企业加速布局，2023共12个项目计划入市

2022年，南昌市场迎来8个项目，总体量共计64万㎡，刷新五年来最好成绩（包含3万㎡以下盘点统计数据）。以龙湖、万达、新城、爱琴海等头部企业知名产品线项目为主，填补了市场空缺，完善区域商业经营联动性。

品牌进驻数据持续向好，2022年南昌共引入192个首店，同比增长88%，实现质的飞跃。