这7家房企走过了地产30年

本文来自微信公众号“地产人言”（ID:dichanrenyan），作者：艳姐team，36氪经授权发布。

 

艳姐说

2022年，至少有7家房企经历过行业的起伏兴衰后，迎来了自己的30周岁。尤其今天，还是保利发展30周年庆生日。

忆往昔，缘起不灭，犹如那些个属于地产的峥嵘岁月。

遥想1992年，是属于“闯海人”的高光时刻，这一年，海南地产迎来高潮，在那个“人人都在炒地皮”的年代，最疯狂的海口，地价相较一年前飙升了60倍。

那一年，有人如万通六君子一般赚得盆满钵满，全身而退；有人迷失在海南地产的泡沫盛宴中疯狂买地，在一年后彻底 跌落谷底；也有人在海南之外窥见了地产的勃勃生机…… 

这年春天，一场讲话激起千层浪，乘着中国市场化改革全面推进的东风，越来越多的企业家大胆闯入了地产。 

这阵风，刮得最猛烈的，是承载了半部中国地产风云史的华南。

1992年6月20日，顺德市工商行政管理局给一家名为“顺德市三和物业发展有限公司”的房企颁发了一张营业执照，3个月前，“ 碧桂园 ”之名首次出现在了这家企业的会议纪要中。那时，37岁的杨国强还不知道，未来有一天，“三和物业”将淹没于历史潮流之中，而碧桂园之名则会响彻全国、甚至传扬于遥远的马来西亚…… 

三和公司第二次董事会 会议纪要

8月，在广州小镇一条商业街上收租过日子的朱孟依，直接跑到了彼岸的香港成立 合生创展 ，从“包租公”摇身变成“港商”的朱孟依重返大陆，“合生珠江系”航母正式起航。 

同一年，做过教书匠、又靠卖家具赚到了第一桶金的陈卓林，摇旗进军地产，在中山开发了第一个项目 雅居乐 花园。 

数月之间，华南五虎，三虎已出山，粤系民企争霸赛逐渐拉开序幕。

另一边，未来的央企地产老大哥却近乎“白手起家”，30年的今天（1992年9月14日），拿着保利集团给到的12万元开办费，几位转业军人在广州望星楼一间不足20平方米的办公室中，开启了“ 保利地产 ”的创业之旅 。 

彼时，招商、万科、金地、中海、越秀、华发……已经在前面打下了头阵，“招保万金”四大天王正式齐活。

从华南向华东遥望，上海滩亦是风云涌动。

那个春天，上海农委、建委下属的四家公司拿出了比保利多上百倍的资金，出资2000万元成立 绿地 。彼时，尚在上海农委做副主任的张玉良也迎来了命运转折的关键节点，36岁“下海”从商，成为了这家新兴企业的掌舵人。 

不远处的杭州，早早投身建筑业的戚金兴借了8万元，赶在8月1日，杭州 滨江 房屋建设开发公司挂牌成立，除了这一块牌子，当时这位“杭州一哥”哪哪都“缺”——没钱没地更没人。 

滨江早年办公楼 

与杭州相距787公里的郑州，原本在香港做外贸的胡葆森毅然辞掉公职，两个多月前，他伴随着《春天的故事》的歌声悠扬回到故土，创办成立了 建业 ，“河南王”的征程正式开启…… 

在这时，没人能望见，2022年的今天，三十而立的他们，驶向了不同的命运终点。 

神奇的是，同一年诞生的这7家房企，都是圈内的“明星”企业，涵盖了如今公认的民企老大、央企老大、区域老大、隐形航母……甚至如今互相看一眼，都还能道一声： 

至少，都还不算太糟糕。

01

初探索

1992年顺势而起后，开局就是一个“中山雅居乐花园”的雅居乐，一年后就成立了物业公司，将大量的宣传笔墨放在了当时最先进的“港式物业管理”之上。

30年前的营销手段，几乎都是开创先河的，同样卖房开场的碧桂园和建业玩得比雅居乐更“花”。

比龙头房企碧桂园更早打响名号的，是佛山顺德的“碧桂园”项目，这个30年后公认的“刚需专家”，在那时一上来就做了4000套别墅，开盘却让做了许久包工头的杨国强傻眼了：只卖了3套。

顺德碧桂园高级花园别墅区开业剪彩典礼 

在新华社记者王志刚的建议下，杨国强引入北京名校景山学校，“名人之孙所读名校”的广告一出，地狱瞬间变天堂，碧桂园项目一炮走红，从此地产圈有了个新名词：“学区房”。

建业第一个项目“金水花园”，没有国际名校，但是有田纪云亲自为项目题写的铜匾，还有中央交响乐团在河南省人民会堂奏响的“金水花园之夜”。更不计成本的营销手段是胡葆森和业主做的一场豪赌：“金水花园 •十年还本”。

金水花园 

一个“不要钱”的项目，成就了建业，也让建业的第一批业主在十年后实现了“无本万利”。

杨国强和胡葆森为了项目销售忙得脚不沾地，另一边的朱孟依端着“包租公”的架势，静静地看着同行哄抢广州市中心地块，转头就在郊区吞下了百万方的农田。

那个郊区名叫天河，朱孟依拿下后不久，翻身变成了广州的新市中心。彼时的海南地产帝国已崩塌，朱老农却再现神话，一夜暴富。

事后很多人酸溜溜地说，当年和政府合作做商业街来收租的朱孟依大概是拥有5G网速，早就知道了内情。

对比因炒地富得流油的朱孟依，这时，穷得叮当响的戚金兴连郊区的地也还无从下手，到处找合作商建房，接手的第一个项目还是代建项目“近江苑”。如今在杭州遍地造豪宅的滨江，那时还游走在各个村落之间，合作模式都整出了4种，致力于做杭州城东区域的旧城改造。

不过相比较而言，绿地、保利两家国央企的路子最不寻常。

绿地，绿地，恰如其名，最开始最专注的业务是：上海绿化，甚至还是无偿投资城市公共绿化，而地产业务则成为了这个无偿之举的输血库。

上海近郊7万方的3个动迁小项目，是张玉良拿到的第一个项目，2年的时间，赚了3000多万元。

在很多同期起步的房企都已经开始倒腾地产赚得盆满钵满的时候，被母公司“穷养”、口袋空空的保利还在赚取自己的第一桶金，又是拉土方，又是做钢材贸易的“中间商”，从苏俄进口再转手卖出。

中间商的生意并不好做，那时候的保利人，还只能几个人挤一辆破旧的北京牌退役军用吉普车，连去合作方的高档写字楼都只敢停得远远的，却险些因为这些钢材生意折戟在起跑线上，开局就赔了60万，最终靠着转业军人的执行力将局势反转，在两个月里挣了900万启动资金。

历经千难万险，这家央企在距离21世纪仅剩最后5年时才迎来了首个独立开发的地产项目，深知赚钱艰难的保利，连28万元的可行性报告代写费都舍不得花，啥都最终做出的保利红棉花园却首开大捷。只用了3年，保利就实现设下的第一个5年目标。

保利地产首个独立开发项目保利红棉花园

上个世纪90年代，这些尚还在起步阶段的房企虽然都开始小有所成，但可能连他们自己都没能预料到，他们即将在中国地产史上留下浓墨重彩的一笔。

02

渐扬名

1998年，亚洲金融风暴逐渐接近尾声，中国房改随之开启，这些走在了前列的房企们也吃到了第一盘大菜。

那个年代，私营房企A股上市大门尚未打开，早早就穿上了港商外衣的朱孟依转头就让合生创展在香港主板成功上市。

插上了资本的翅膀，1998年-1999年间，合生创展在广州开发了110多个项目，甚至一度碾压早就走上了全国化布局的万科。

比合生上市晚了足足8年之久的保利，在1998年年底才刚拿到第二个项目保利花园，在“复刻原有模式快速回笼资金”和“以此为起点重新出发、转走精品路线”的选择题中，当时在地产上依旧是个新手的保利，最终选择了走更难走的第二条路，打造出了全国首个国家康居示范小区。

彼时，保利地产还在“李彬海时代”，售楼处现场，“铁娘子”宋广菊亲自坐镇。

保利花园售楼现场，左二为宋广菊

另一边，初代掌门人李彬海和现任掌门人刘平，一同奔走在保利花园之中，前者亲自督工，后者还蹲在项目上拿着铲子铲地。

保利花园项目交付前 

这个倾注了保利几代掌门人共同心血的项目毫不意外地爆火，没过多久，一个传言开始在羊城的茶楼里四起：跟着保利换房子，跟着保利赚银子。

保利才刚刚开始卖第一个项目的时候，“碧桂园，给你一个五星级的家”的口号已经在顺德喊响，做第二个项目时，碧桂园首次迈出顺德，走入了合生、保利所在的广州，首作2个月售罄70栋楼。

从这座一线城市开始，碧桂园变成了杨老板口中的“大规模、快速生产、价廉物美的房屋工厂”，后来的后来，这座超级工厂遇上了命定的三四五线，就像加满了燃油的火箭，一飞冲天。

当然这些都是后话，彼时，雅居乐在中山做的风生水起，不仅造房，还做起了酒店；专注河南的胡葆森，带着建业又是做足球，又是建学校，在跨世纪之前，还举办一场近10万人观看的“99建业仲夏烟火晚会”。

99建业仲夏烟火晚会 

初创时一直专注于“以房养绿、以绿促房”的绿地，则早已完成了改制，就此成为了沪系房企中的一枝独秀。

1999年，长期徘徊在合作建房中的滨江也终于挣脱体制束缚，成为杭州首家成功转制的房企，那时的杭派领袖还是南都和绿城，然而从这一刻开始，慢慢改写成了绿城和滨江的双人起舞。

03

争上市

十年磨一剑，2002年，这些房企迎来了自己的十周岁。

这一年，保利完成了股份制改造，“保利房地产股份有限公司”更名出炉，宋广菊升任总经理，这个时期，保利定下了每年“大干120天”的传统，更有一大批保利人从广州赶往全国各地，开疆拓土。

保利雷厉风行征战全国，其他同龄人还在围绕着大本营大杀四方。

那个五一黄金周，圈地万亩的广州碧桂园凤凰城一分钟卖出十栋房子，碧桂园的触角逐渐伸直广东各地，类似的神话不断上演，很多人因此窃窃私语：那个“可怕的顺德人”杨国强在“像卖白菜一样卖房”。

同一年，滨江刚从杭东渗透进整个杭州；建业则已经开启了省域化探索，迎来了第一个地市住宅项目“濮阳建业城市花园”的开盘。

赶了个上市早班车的合生创展，在2004年时就成为了内地第一家百亿房企，那时，比合生还要早了5年上市的万科，距离百亿还有30个小目标。王石都曾因此甘拜下风，称其为：

行业自律的第一带头大哥

最完美均衡发展模式的地产航母

只是这时，后起之秀们却开始默默加速了，2005年开始，雅居乐、保利、碧桂园3家商量好了似的，一年一上市、港股A股轮流坐。

2007年4月20日碧桂园上市当天，平日里从不爱穿西服的杨国强，一身黑色西服红领带，高举着酒杯，嘴角是藏不住的笑意。

在上市前的短短一年里，碧桂园成功在广东之外攻城略地，土储已超1800万方，销售额尚还在向百亿迈进，然而上市这天碧桂园市值却直接达到了1163.2亿港元。

25岁的杨惠妍在这一天登顶成为了内地新首富，身家超692亿港元。

说来也巧，滨江和建业，这两家极致区域深耕的房企代表，都赶在了2008年金融危机彻底爆发前上了市，前者是2008年唯一一家在A股上市的房企，后者是内地中西部地区首家在港上市的房企。

地动山摇的那一年，16岁的房企阵营中，最受伤的是早年的带头大哥合生创展，受黄光裕案牵连，主心骨朱孟依直接“人间蒸发”了9个月，银行放贷大门紧闭，隐形航母差点就没能够熬过2009年的那个春节。

从此，合生创展之上就有了一层名为“百亿规模”的隐形魔咒，换总裁如走马灯，转眼就达成了“5年连换3任”的记录。

04

跨千亿

大哥受了“重伤”直下坡，小弟们开始脚踩油门，上坡路上你追我赶。

曾经同期项目量可能只有合生零头的保利、以及醉心在各大城市造超高层地标的绿地，在2009年已经跃过了400亿规模。同年，碧桂园、雅居乐销售突破200亿，“中国第一神盘”海南清水湾出世，单盘卖了64亿。

海南清水湾

在这一年，销售未破百亿但创下了新高的滨江，仅靠杭州的一线江景房阳光海岸就卖了19亿，这个项目仅有2栋楼198户，户户都是全江景，滨江打了个广告语叫做“198个传奇”，就连戚金兴之子戚加奇，也成了那1/198。

同样刚上市的建业完成了河南省18个地级城市的布局，蓄势待发，在3年后的2012年迈过百亿大关。同一时间，迎来“宋广菊时代”的保利、以及仍旧在“张玉良时代”的绿地相继跨越了千亿，打破了由万科独霸的千亿房企俱乐部局面。

这是保利在未来长达近10年的时光里，唯一一年位列行业前三。

这也是绿地最高光的几年——两年后绿地以2408亿销售额超越万科成为了老大，遗憾的是，第一的宝座只坐了这么一年。

那些年下曾有一道魔咒徘徊在行业之中：没事别想着超越万科，会带来不幸。

除了绿地，同样有血泪经验的还有合生、富力、早年的顺驰后来的融创、甚至是在很长一段时间内时不时压万科一头的恒大……

目前唯一打破这个魔咒的，是那个遇上三四五线“真命天子”后、在业内首个“成就共享”合伙人制度的助攻下，才在2013年跨越了千亿的碧桂园。

从2017年开始到2021年，连续5年的时间里，碧桂园都稳压万科一头位居第一。

和碧桂园同为“华南五虎”的雅居乐，高光时刻停留在了清水湾的旧时光里，直到2018年，才突破了千亿。当年落后雅居乐甚多的滨江和建业，在一年后就紧跟着迈入了千亿俱乐部。到这时，杭州已然遍地是滨江，河南无处不建业。

反观早在2008年销售额就达到了180亿的合生，直到2019年才刷新了这个销售记录，创下了204亿的新高。

眼见着同龄的6家房企一个个破了千亿赶超向前，大家都在暗叹合生荣光不复，却不知福兮祸之所依，祸兮福之所伏。

曾经的大哥即便在表面上掉了队，但却依旧可能是只蛰伏的巨虎。

快速造就的千亿神话，也可能不是福报，是负累。

05

看当下

2021年9月，恒大理财的惊雷炸响，一年前“深深房回A门”的传言终究成了真，这时，很多人尚未意识到，一场对于房企们来说，远胜于2008年金融危机的风暴正席卷而来。

在2008年狠狠摔了一跤的合生创展，自那之后低调了10多年，却在这时展露出了触角，这家2020年销售额才刚过300亿的房企，要对价200亿收购恒大物业一半股权，瞬时间一波激起千层浪。

尽管这桩生意公开上了谈判桌仅半月有余就戏剧性地告吹了，但大家这才惊觉：

王石所言的“隐形航母”从来不是玩笑话。

恒大因理财暴雷大厦将倾的同时，一封来自建业的求助信刷屏，关于“保利将收购雅居乐并已在近期完成尽调”的传言更是甚嚣尘上。

3家房企29岁这一年，在同一时间被卷入了舆论的漩涡之中。回应来得很快，建业扯下了遮羞布，大方承认困境，雅居乐强硬回击“完全不实”。

转瞬来到他们三十而立的2022年，一声响彻行业的“黑铁时代”惊醒梦中人。

纵然民营房企几乎全军覆没，但是雅居乐依旧没有卖身、更没有躺平，又是极为悲壮地以20%高息借债，又是不停甩卖资产，赶在能决定生死时刻的8月，还了超50亿债务，虽然依旧伤痕累累，但大家都知道：这家房企已经挺过了最艰难的时刻。

反倒是建业在很多人都没有反应过来的时候就已经成功卖了身。胡葆森用一笔可转债，暂时保住了自己的大股东地位，引入了河南铁建投成为第二大股东。与建业息息相关的各方，提着的心落回原处，只等着胡葆森“端牢三碗饭”去填补上半年那56亿的巨额亏损。

绿地甚至已经不愿意承认自己是房企了，在2021年年底宣布将所属行业类别由“房地产业”变为“土木工程建筑业”，直接跟地产say byebye，终究还是驶向了出乎预料的结局，好消息是起码还能有国资股东的护航。

有人自己咽下苦果，有人依旧笑傲江湖。

相较于河南王仍旧存在的窘境，同样是区域王者的杭州一哥成为了人人艳羡的那一方，上亿的人均效能、在杭州市场所向披靡、拿地榜上一度位居第一……定下了1500亿元-1600亿年度目标的戚金兴，看着半年度683.93亿的销售额，依旧掷地有声地扔下了句：目标不变。

苦逼的地产人们，看着在2022年依旧拥有7天带薪公费旅游假的滨江员工，瞬间红了眼，羡慕的。

往上看行业的金字塔顶端，不知自何时起已然形成了以碧桂园、保利、万科为首的“新三足鼎立”。

恰巧是一家民企、一家央企、一家混合所有制企业。

碧桂园30岁这一年，在已经走过的8个月中，规模上一直是那个第一（以克而瑞统计的全口径销售额为准，下同）。

不过在5月、6月两张单月销售榜单上，保利曾一度反超成为了第一。

保利在一年前迎来第三任掌门人，进入了“刘平时代”，定睛一看，半年度和前8月的销售榜单上，这位央企老大哥也都已经冲到了第二，“重回前三”的目标早已如往事随风散去。

2022年，曾经都在比谁速度更快、盘子更大的房企大鳄们，梦想都变成了4年前万科高喊的那句：活下去。

只有保利还在喊着：进三争一。