武汉解封,十年一遇的抄底时机?

大胡子说房2020-04-08
武汉可以买吗?

编者按:本文来自微信公众号:大胡子说房(ID:dahuzishuofang),作者:马强壮,36氪经授权转载

摧伤虽多意越厉,直与天地争春回!

经历了76天的悲壮与牺牲,武汉终于迎来了重新启动的日子。

今天零时,武汉正式解除对离汉通道的关闭。一切往日的生机逐渐恢复,昔日的荣光重新焕发,咽下所有的泪水与感动,熟悉的武汉又回来了。

可惜,和我在疫情期间的分析一样,武汉楼市在这场浩劫过后并不乐观,许多小区的挂牌价大幅降低,尽管目前武汉的房地产交易还没有完全恢复到疫情之前,整体降幅数据无法得知,但从当地媒体的报道中摘录得到3月跌幅最高的十个小区发现,跌幅最高的小区已经超过了10%,甚至更多。

市场表现与大家的共识差不多,武汉楼市的确比较惨淡。但这到底会是一个值得抄底的周期性短暂低点,还是一蹶不振之前的衰退信号呢?

01

首先,我们得了解一下武汉房价为什么会跌。

当一项资产的价格出现回落,无非是供给端的增加和需求端的减少。

供给方面,疫情之下的武汉经济全面暂停,不少中小企业主一定会遇到现金流吃紧,资金周转困难的情况,此时抛售手中持有的房产以换企业生存,成了大时代下的无奈之举。

我前几天在央视看到的一段采访,足以以小见大。

另外,民众对武汉未来信心的降低,不仅影响到供给端,也影响到需求端。

一方面,武汉在这次疫情中表现不尽人意,暴露出来的城市治理问题与官员作风问题值得反复思考,无论是本地人还是投资客难免会对城市未来的预期降低。

特别是许多投资客表示,武汉一疫后,失望的情绪促使年轻人和毕业生逃离此城,人口决定房产的逻辑给武汉的未来增添了几分悲观。

另一方面,没有人能知道武汉的经济尤其民营经济还要多久才能完全恢复,加上全球经济承压的背景,这对武汉的经济展望就更是雪上加霜,人们对武汉的信心也就随之大幅降低。

这种预期的减弱直接会导致资产持有者的抛售,和潜在购买者的购买决策。

一多一少之下,价格就降下来了。

另外,从需求端来说,武汉病毒之下带来的恐慌情绪也让许多人延缓了对武汉房产的出手。由于舆论中病毒的发源地在华南海鲜市场,整个武汉尤其海鲜市场所在的汉口片区,仿佛被笼罩上了一层莫名的诅咒,该片区二手房的问津者,想必一定会减少许多。

梳理以上房产下跌的逻辑我们不难发现一个规律,那就是这些下跌多跟情绪和预期有关,而和武汉本身长期的经济基本面关系不太大,所以,我们能不能就此判定,武汉近几月的房地产冷清,只是一场短暂的阵痛呢?

02

我认为,大概率是可以这么判定的。

我们如果对武汉的基本面继续了解,从房产价值出发,抛开短期情绪,坚持长持思维,其实是可以继续看好武汉的。

武汉,中部六省唯一的副省级市,超大城市,国务院批复确定的中国中部地区的中心城市,2019年GDP全国第八,过去9年人均GDP增速11.7%,2015年起高新技术产值占比GDP年年超过20%,2019光谷新区排名全国高新区第五,2019年常住人口1127万,近五年年均增长15万,83所高校数量全国第二,在校大学生110万全国第一。。。这些普通房产投资者都能知道或查询到的基本面数据,这里就不再一一赘述。

只是,要注意的是,武汉以4387万㎡建面排在2019全国重点城市潜在开发面积第五位,短期市场潜在开发量可观,所以短期内涨幅必然有限,这也符合近几年稳房价的决策层基调。

不过,2019年武汉居住类楼面地价涨至5845元/㎡,同比上涨24%,明显快于房价涨幅,开发商们还是依然长期看好这座中部重镇的。不仅如此,2019武汉民企100强营业额占到GDP的47%,高于成都的37%,民营企业层面,也纷纷选择在江城开展自己的业务。

除了企业的动向以外,基本的供需关系,也是我们要深入研究的。

登录武汉统计局官网,把每年的统计年鉴翻出来,可以查询到从2003到2017这15年的住宅竣工面积,总计为14214万平方米。以100平建筑面积一套来算的话,有140万套。

我们假设2018和2019的住宅竣工面积与高峰期2014-2017的平均值持平,一年竣工9万套,两年竣工18万套,那么武汉2003以后的住宅就是148万套。

至于2003年以前完工的房子,从现有数据无从统计,但我们可以参考成都统计年鉴,成都2003年以前建成的住宅面积占改革开放至今总建成住宅面积大概44%。

如果武汉也按此比例计算,最后得出的套数是264万套。

武汉截至2018年末共有常住人口1108万人,也有说法武汉真实常住人口达1400万人,我们按1108万人算。

平均4个人要住一套房,房子显然是不够的。而且,这还包括44%的2003年以前建成的老房子。

可以初步断定,武汉目前的人口与住宅依旧是结构性短缺,很多外来求职的年轻人,并没有一套属于自己的住房。

当然,以上论断有点纸上谈兵的味道。如果真正走进武汉,更能发现目前老百姓的刚需状态。

武汉首位度高达38%,基本抵得上小半个湖北省,与湖北其他地方经济发展差距较大,吸引了湖北各地甚至中部各地前来生活的人民。

我们在武汉的出租车上,与数位司机聊起了武汉的住房问题。司机或来自孝感,或来自黄冈,或来自中部其他县市,不管性格几何,都有一个极其统一的共识,那就是儿子结婚,必须在武汉有套房,女儿出嫁,必须嫁个武汉有房的人。至于老家城市的房,在他们眼里,好像只能落得置换到武汉的结局。

这就是武汉最真实的状况:虹吸湖北,年轻人安家落户。

在武汉,还有许许多多的年轻人正在为一套房而奋斗着,武汉的房价收入比12相比全国不算太高,他们能看到一些希望,也在为此默默努力。

数量庞大的大学生,不断发展的高新产业,相信这些都能成为武汉未来人口支撑的源动力。

不过,疫情会不会导致不可估量的人口外流呢?

03

我认为影响不会太大。

第一,和北京、广州一样。人们对病毒的恐慌情绪只是暂时的。

当年非典过后,人们的呼声也是拒绝高密度,拒绝大城市。结果到头来,人类的本质还是健忘,拥有良好地段但居住体验不那么舒适的一线刚需住宅,仍然跑在全国房价涨幅的前列。所谓的“凶宅”,也会在几次转手之后慢慢被人们忘却。

第二,除非房价高的夸张,人们是不会随意离开一座城市的。

已经在一座城市打拼多年的社会人们,积累了这么久的人脉圈子和行业资源,不是说可以因为一次失望说放弃就放弃的,已经在武汉安稳妥当了的家人儿女,不是说可以说搬迁就搬迁的,那些说要离开武汉的人们,如果不去高房价的北上广深,其他地方的管理能力,又能好多少呢?

第三,毕业生的留存率一定会有打击,但我相信武汉政府会处理好。

8折买房开创全国先河,17年提出的百万大学生留汉已于去年提前完成,这次疫情过后,武汉一定会玩出“更多花样”的人才政策,毕竟有学校在,就有一丝机会留下毕业生。

第四,知耻而后勇是武汉这座英雄之城的光荣传统,全面整顿管理问题是疫情后肯定会发生的改革。

痛定思痛,全面反思。武汉已经在城市管理上陆续做出改变。据大楚网消息,4月初武汉紧急出台《社区工作者管理办法》,设立新的社区工作者报酬体系,初步测算在新体系下,社区工作者人均报酬大幅增加86.3%。拒绝尸位素餐,也拒绝劳而不得,城市管理,从公平并高效的资源分配开始。

04

说了这么多,其实关于武汉楼市,市场已经给出了答案。

从1月22日至3月29日期间,长达68天武汉新建商品住宅成交的网签数为零,这只是一次市场的暂停,本来的刚需依旧是刚需。

3月30日,武汉重启房地产市场后,尽管许多市民仍然不敢出门看房,但4月1日、2日分别成交49套和34套,4月3日成交量突破百套达到130套,4月4日进一步增加至138套,市场呈现小复苏态势。

更加值得关注的是,3月31日武汉重启土拍市场,当日推出的10宗土地无一流拍均顺利成交,位于蔡甸区的一块商住地块,经3家企业网上竞价52轮后成交,地块溢价率达25%。

25%什么概念呢,大概是2019土地市场平均值的两倍。

在这种时候,房企对武汉的社会经济发展和房地产市场依然持续看好,市场恢复的速度也比预期要快,这都说明武汉在地缘、人口、教育和新兴产业上的发展优势依旧被看好,疫情不会让武汉一蹶不振。

05

总之,武汉丰富的教育资源和高速发展的高新技术产业等城市基本面不受疫情而变化,市民的负面情绪和短暂的经济创伤会让武汉产生一个阶段性低点,对于刚需来说,现在好好挑一挑,比平常能发现降价笋盘的概率更高,对于投资来说,也不失为一次千载难逢的黑天鹅机会。

谭德塞说:“武汉给全世界带来希望,再艰难的局势也就可以扭转。”

武汉楼市也一样,

再艰难的局势,也终将扭转!

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