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年报速读 | 恒大的三个加减公式

许千慧 · 2020-04-02
恒大开始释放不同以往的信号

在2019年业绩会上,恒大仍然激进,确定了今年破8000亿、2022年破万亿的规模冲刺目标。但许家印同时又释放了另一个不同于以往的信号:从2020年开始启动战略转型,全面实施“高增长、控规模、降负债”发展战略。

控规模——实现土储负增长,未来三年每年降低3000万平方米土储,到2022年降低到2亿平方米左右;

降负债——有息负债每年平均下降1500亿元,到2022年要把总负债降到4000亿元以下。

一个多小时的业绩会上,许家印并没有多谈几次2019年的业绩,但频繁提到“高控降”三个关键词,反复强调要“用最大的决心、最大的力度,把负债降下来”。截至2019年底,恒大的借款总额为7999亿元,总负债有1.85万亿元。

加量减价

恒大并不是唯一一个喊出“规模破万亿”的房企,但却是唯一一个给这个目标“定期限”的房企。

2019年,恒大的销售额为6011亿元,今年突破8000亿元,意味着销售额的增速要在保证在30%以上,这将会是TOP5梯队中目标增速最快的一家。相比去年碧桂园10%、万科3.9%的增速,恒大在2020年继续做了规模增速加法。恒大的底气在哪里?

“面粉已经在我们口袋里了,做面包我们有清晰的定价”,恒大集团总裁夏海钧给出了一组数字:从恒大2019年的销售数据来看,自住型购房者占69%,套型面积在140平方米以下的占比96%,基本都是刚性需求。而刚需也是最容易被“面包的定价”诱惑的那一批人。

2019年,恒大的合约销售面积为5846.4万平方米,合约销售均价为10281元/平方米,比2018年微降234元/平方米。

今年恒大的销售均价可能会下降到万元每平米以下。

加速推货,减土地储备

“要实现销售逆市大幅增长,需要充分利用恒大充足的土地储备及“网上销售的巨大优势”,许家印判断,“买土地就能赚大钱的时代过去了,今年房价不会升,但也不会大跌”,恒大的选择是「开仓放粮」,减少土地储备。

截止2019年底,恒大拥有2.93亿平米土地储备,但计划到2022年底将土储降至2亿平方米左右,未来三年每年平均减少3000万平方米土地库存。

仅今年,恒大就拿出了1.27万亿元可售货值,总可售面积高达1.32亿平方米,8000亿元的销售目标对应的销售去化率为63%。

夏海钧解释说,实现土储负增长也并不意味着恒大要暂停拿地,“以前是每年新增六到八千万平方米,今后三年每年的新增土储约4000万平方米,通过土储的逐渐减少实现规模控制。”

恒大2.93亿平方米的土地储备中,67%的土地储备位于一二线城市。在加量推货、减少土地储备的同时,预计恒大也会加仓一二线城市,减少在三四线城市的储备。

加速回款,减少负债

截至2019年底,恒大资产负债率为77.9%,同比增加4.2个百分点;净负债率为159.3%,同比增加7.4个百分点。在利润率和负债率都不及预期的情况下,恒大提出要“减负”,把有息负债降低一半。

“2018年、2019年,恒大销售回款每年维持在4500亿元左右,如果今年实现销售8000亿元,回款按7000亿元计算,就会增加2500亿元的销售回款。同时,恒大今年减少土地储备3000万平方米,就等于减少600亿元的支出。这样一增一减,就一定能实现今年有息负债下降1500亿元的目标。”许家印算了一笔账。

之前的恒大一直以高负债、高增长快速滚动,2017年起,恒大开始提战略转型,向“低负债、低杠杆、低成本、高周转”的「三低一高」发展模式转变。但相比前两年并没有大的动作而言,2020年初释放出的信息有点不同以往。

2019年,万科喊出活下去时,它当年的净负债率为33.9%;

2019年,碧桂园主动减缓节奏时,它全年的净负债率为46.3%。

2020年,把面包当面粉卖的恒大,在朋友圈挂了三个月打折广告的恒大,真变了吧。

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