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13.8万元/平米,董家渡地王项目开卖,背后曾上演一场起死回生的资本游戏

未来城不落 · 2020-03-27
备受关注的董家渡地王终于开卖。

编者按:本文来自每日经济新闻,作者:吴若凡,36氪经授权转载

近期,最受业内关注的地产项目,无疑是绿地位于上海董家渡的地王项目。

3月24日,作为疫情之后上海第一个入市项目,绿地董家渡项目的住宅楼盘“海珀外滩”率先开盘了三栋住宅楼。按照均价13.8万元/平方米计算,首期推出3栋楼203套房源能为绿地回笼近60亿元资金。

董家渡地王项目对绿地有多重要?绿地集团董事长张玉良曾笑言,自己每隔一段时间就要去项目看一看,有时会“牵挂”到睡不好觉。项目初次赴京亮相时,张玉良甚至亲自“压阵”卖力推介。

3月26日下午,《每日经济新闻》记者在董家渡项目现场看到,这个120万平方米的巨无霸综合体已全面动工,数个工地同时作业、近千人施工的场面颇为震撼。

据记者了解,董家渡项目(绿地外滩中心)7栋建成办公楼已卖出4栋,单价直逼10万元/平方米,目前已为绿地贡献了超100亿元收入。

如今的绿地,在董家渡用上了几乎以往所有项目都很难匹敌的“贴金”成色。然而回想一年前,董家渡项目还只是一个东家债务缠身、被“四处叫卖”折价转手项目。也正是这个曾经的全国地王项目,经历了资本与地产之间这场“游戏”,从大起大落到起死回生。

董家渡项目施工现场

一手猛造地王一手贱卖资产

董家渡项目,原本姓“中民投”。

这家2014年8月横空出世的企业,由59个民营企业大佬联合投资设立,股权极度分散(最大股东持股不超2%),财力也极度雄厚——只用了5年时间,就将资产总规模从400多亿元猛然拉升到3061亿元。

就在挂牌后3个月,新鲜出炉的“中民投”联合外滩投资、佳渡置业,一手酿造了全新的中国“地王”——总价达248.5亿元的上海外滩董家渡地块。

彼时的董家渡地块,或许只是众多民营资本用高杠杆撬动“稀缺地皮”的又一次游戏。不过中民投却是实实在在的一战成名,风头一时无两。

但世事难料,再次进入各大媒体头条时,中民投身上的标签却变成了“债务违约”“变卖资产”“资产困局”。而中民投曾经规划庞大的董家渡“高端商办综合体”,5年时间也只立起了几栋孤零零的残楼。

已竣工的办公楼

最终,董家渡地王项目也被中民投摆上了拍卖台。

据《每日经济新闻》记者了解,在众多与中民投洽谈董家渡项目的“买方”中,报价越压越低,有的甚至把50%的债权压到了初始拿地成本价之下。

但深入尽调过董家渡项目的意向方都会发现,报价或许还算不上什么大问题。因为更多的麻烦来自于中民投本身极其分散的股权带来的流程纠缠,以及表内表外难以一时厘清的高负债。

坊间一度传闻称,曾最接近董家渡项目的是世茂,中民投50%的股权报价160亿元,但世茂因交易背后复杂的问题放弃了。

最终接手的是绿地集团。消息起初来得有点突然,但细品会觉得意料之中。

国企背景的绿地,在上海相关部门和金融机构的撮合下,于2019后2月13日正式接下了中民投旗下最有价值的资产之一——上海董家渡13、15地块。绿地花了121亿元,折价将一块珍宝收入囊中。

“费钱宝贝”成了“赚钱神器”

拿下董家渡地王项目,绿地似乎也并非胜券在握。

虽然根据协约,绿地不用一次性付款,但121亿元毕竟不是小数目。绿地为了确保董家渡项目的开发,就拟在不超过300亿元的额度范围内为项目所属公司向金融机构的融资提供担保。

并且据了解,董家渡项目的总投入高达六七百亿元,安信信托还投了约100余亿元,这部分本金是抽不走的。所以项目变现后必须优先偿还工程款、下一期建设投入,以及金融机构的贷款利息等。

有业内人士曾戏言,董家渡项目是一个又贵又费钱的项目。

绿地近年在规模扩张中频繁融资输血,董家渡项目能否自己输血、为集团减负甚至创收,也是影响绿地质量的因素。也由此,这个费钱的宝贝,甚至一度成为舆论对绿地发展势能的质疑。

张玉良把董家渡项目交给了以管理、效率著称的绿地二部,短短一年时间,项目确实提速不少。去年5月,董家渡项目以“绿地外滩中心”和“海珀外滩”重新亮相时,据记者了解,绿地已经做成了第一笔订单。

3月26日,当《每日经济新闻》记者来到董家渡项目现场时,7栋办公楼已经竣工,沿中山南路西侧的沿街商场也已结构封顶,甚至数栋超高层也都建设到了一半。

据绿地方面透露,竣工的办公楼中已经有4栋售出,买家多是有金融背景的公司,比如买下A1和A2栋(共3.85万平方米)的中国人保,以及买下整个总部办公的3栋楼(即B1、B2、B3地块)的海通证券。

记者查看两栋办公楼的预售证发现,A1和A2栋的交易对价约33亿元,折合单价在10万元/平方米,几乎算得上中国“最贵”的写字楼。

项目施工现场

加之海通证券B地块的交易对价约70亿元,目前项目已经为绿地贡献了超100亿元收入。

金融机构热情高涨,用CBRE投资部董事周志锋的话说,“国内金融机构要做一轮新的布局,陆家嘴基本买不到楼,所以要抢占隔江对望的黄埔金融集聚带。”

此外,绿地的收入,还盯着一块“肥肉”——住宅。

3月24日,作为疫情之后上海第一个入市的项目,绿地董家渡的住宅楼盘“海珀外滩”率先开盘了三栋住宅楼。事实上,海珀外滩原计划在2月20日开盘。

毕竟越快卖出,越早赚钱。绿地为了增加套数和客群面,进一步调整了户型结构,增加了小户型配比。

按照均价13.8万元/平方米计算,首期推出3栋楼203套房源,能为绿地回笼近60亿元资金。

不少业内人士也认为,整个董家渡项目有非常可观的现金回报。即便是做持有,也可以通过资本化得到非常高的回报率。

不过在这个项目上,或许绿地更看重实实在在的钱。据了解,写字楼部分绿地只留下了项目的40%作为自持,即含300米外滩地标的一栋和一部分商业,其他均出售。

投资者的“生门”?

密切关注董家渡项目赚回多少钱的,还有项目的股东方和财务投资者——安信信托。

近日,安信信托一度因为中民投的关系传出暴雷,并强行让投资者延期兑付一年。

据了解,在中民投出现流动性危机、董家渡项目彻底易主后,安信安赢42号后续滚动发行情况不佳,其中优先级信托收益权129亿元,劣后级43亿元。

加之涉及多达35宗涉诉项目,官司缠身的安信信托涉诉金额已突破100亿元。

如今为缓解资本和债务压力,安信信托对董家渡项目也给予厚望。据透露,从项目的定价、财务到成本、收益等各方面,安信信托都有参与。

“董家渡地王”项目背后的资本参与众多,即使如今大股东让渡为绿地集团之后,项目背后以财务投资者、股东方、债权方等身份出现的资本仍然数目众多。

从全国最贵的地,变成全上海最贵的楼。与其说董家渡是一个地产项目,不如说它从来都是一个“地产资本游戏”。

如今回看董家渡地王项目起死回生的“谋划”,张玉良亲自上阵、大量超高层排布、最贵价格配比,一次次金牌级待遇背后,也是一个个资本诉求。同时,消费方也得到了保值升值的地皮。

或许真正精妙的地产资本游戏,结果就是多赢。

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