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年报速读 | “利润王”中海守擂成功,2019年归属股东净利润416.2亿元

许千慧 · 2020-03-26
利润见增,财务持稳

尽管对于大多数房企来说,过去的2019年都称不上是“一帆风顺”,但从财务数据上看,中海依旧是这个行业里土地获取成本最高、却赚得最多的那个。

今天下午,中国海外发展发布2019年业绩公告,以416.2亿元的归属股东净利润成功连任“利润王”。

报告期内,中海经营溢利上升至人民币623.4亿元,股东应占溢利上升10.3%至人民币416.2亿元,核心净利润达人民币343.0亿元,同比增长10.1%。收入上升13.6%至人民币1636.5亿元。2019年,中海合约物业销售额增长25.2%至港币3,771.7亿元,对应销售面积为1794万平方米,增长12.6%。

中海在哪拿地?

中海敢拿的地,其它企业不一定敢拿;中海要抢的地,其它企业大概率抢不过。

2019年,中海在中国内地25个城市及香港共新增53幅土地,新增总楼面面积1146万平方米,其中68%的新增土地储备位于粤港澳大湾区、京津冀城市群以及长三角都市圈。

“主要布局一二线城市,以及适当外拓城市群中承接外溢需求城市”,这是颜建国重回中海地产掌管公司之后的要求。

颜建国在年报中提到了这样一组数据:2019年全国商品房销售面积同比下降0.1%,销售额则同比增长6.5%,这在他看来表明驱动增长的主力市场,向价值更高的一二线城市及核心城市群回归,“我们坚持深耕安全边际更高、抗风险能力更强的一二线城市”。

从刚刚过去的2019年来看,中海对于一线城市核心地段的追求更加明显。

截至2019年年底,中海8923万平方米的土地储备中,80%以上位于一二线城市,房地产销售在23个城市中进入当地市场占有率前三名,在11个重点城市销售额超过百亿港币,在北京的销售额超过400亿港元,在南京、广州销售额超过200亿港元。

然而对于核心地段的执着追求也使得中海的拿地成本逐年“水涨船高”。2018年,中海新增土地的获取成本已经达到了人民币7480.5元/平方米,到了2019年,拿地成本一口气冲到了人民币12959.8元/平方米的高位,同比涨幅超过70%。而2019年人民币19236.8元/平方米的销售均价,相较2018年每平方米就只多卖了近2000元。一边是高企的地价,一边是受限的房价,未来中海能否保住「利润王」的称号还有待考量。

至少现在来看,买最贵的地,赚最多的钱,在整体土地市场低溢价的环境下高价拿地;聚焦一二线核心城市的核心地段;采取独立不合作的拿地模式——这是中海能做到,而别的企业不一定能做到的地方。

在2019年的土地市场上,中海依旧坚持着“独立不合作”的拿地模式,除了权益占比80%的北京石景山地块、占比65%的郑州高新区项目、以及4宗权益占比在30%以下的香港启德项目外,其余47宗土地均为100%独立获取。

颜建国的“三天论”

在2018年的年度业绩发布会上,颜建国提出了有关中海业务的“今天、明天、后天”理论。

住宅开发、商业资产管理,以及养老、教育、物流等新产业分别比定位成“立足今天的主业、面向明天的成长型业务,以及为后天培育增长点的新业务”,颜建国给这三个层级的业务划分了明确的资源配比,“分别配置并持续按年投入90%、8%、2%的资源”。

截至目前,中海及其系列公司共持有运营甲级写字楼45栋、购物中心13家、星级酒店12家、长租公寓2家以及自由办公项目12个。

作为面向明天的成长型业务,中海地产投资物业在报告期内的租金收入为人民币37.5亿元,同比上升26.3%,其他业务收入为人民币7.2亿元,同比下降4%;其中酒店和其他商业物业的收入合计共人民币4.1亿元,同比减少6.8%。

现金牛应对灰犀牛

迈入2020年,突如其来的新冠疫情打乱了整个社会的运行节奏,措手不及的房地产企业也开始各自出击:恒大打起了线上卖房战,万科高喊着“活下去、不打折”,求“稳”的首创把年度目标定在了800亿,而进击如金科却依旧要增长20%以上的业绩。

对于未来,颜建国并不否认“黑天鹅”和“灰犀牛”给市场环境带来的高度不确定性,但他仍然充满信心,“购房需求只是被延迟释放,但不会消失”。他依旧在年报中反复强调了几项核心财务数据:

截至2019年年底,中海的账面上依旧躺着954.5亿元人民币的现金,资产负债率60.06%、净借贷比率33.68%、加权平均借贷成本4.21%,依旧是拥有这个行业最稳固的财务护城河的企业之一。

而这一切都是为了“利润”。“利润才是中海的最终目标”,这句话曾经在中海管理层中流传甚广。然而当住宅开发预期见顶,规模带来的增长红利不足以支撑更长远的未来,大部分企业利润率下降之后,中海也开始求变,迈进商业、新业务领域。

边界开始拓展,进入不熟悉领域之后,中海在2020年还能继续守住“利润王”吗?

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