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年报速读 | 绿城没有宋卫平的第一年

未来可栖 · 2020-03-25
一片红中,一抹乍眼的绿

宋卫平虽然仍是绿城的一个标签,但2019年是绿城没有宋卫平的第一年。

自2019年7月11日宋卫平与他历经24年一手缔造的绿城中国挥手作别,后者就进入了“中字头”时代,并向与之前不同的另一个节奏变道。

01 “后宋”变阵

3月24日开盘之后,绿城股票一路下跌,收盘时跌去5.65%,在大盘一片涨红之中有点扎眼。

因为前一天,绿城中国发布了2019年年度业绩报告,公司实现营业总收入615.93亿元,同比增长2.14%,其中物业销售收入544.33亿元,同比下降了1.52%。

“这几年我们在康复期,再过三年是快速起跑期,我们在努力向大家的预期靠近。”绿城中国董事会主席张亚东透露,杭州双限政策下,有几个项目面临巨亏,绿城需要经历三年“康复期”,才能进入后三年的“健身期”,再过三年,可能就能到达“快速起跑期”。

绿城中国董事会主席 张亚东

在“康复期”内,绿城经历了管理层频繁变动、外界质疑、宋卫平标签的淡化,同时大股东还想把绿城从宋卫平时期的“慢”,带进高周转的节奏中。

为此,绿城开始主动提高负债,并要求项目在4个月内实现开工、9个月开盘、14个月资金回正。

2019年,借助中交信用背书的绿城,开始大举借贷,有息负债规模达到955.77亿元,另有212.3亿元永续债。

另一方面,绿城继续计提了若干资产减值准备,减值拨备总额约13.76亿元,也在一定程度上稀释了企业利润——绿城已经连续三年计提资产减值,超出业界预期,其中包括天津全运村、沈阳全运村等开发多年的老项目。

2019年绿城虽然实现净利润为39.35亿元,同比增长65.63%,但其中过多永续债吞噬净利,导致剔除永续债后的实际归母净利约11.93亿元,对应实际归母净利率不到2%——这还是在融资成本降至5.3%的前提下。

绿城因此被质疑故意在 “康复期”内暴雷、藏利,牺牲企业股东这三年的利益,为将来的业绩爆发做准备。

面对小股东的质疑,张亚东表示,拨备减值就是为了解决目前的问题,一些项目在限制政策的影响下出现了问题,对项目效益出现了不同程度影响。同时持有物业和资产,按照市场归类和准则要求做了一些会计处理。“对现阶段所处的状况,我们是有信心的。不断地评估资产和抛弃一些非主营业务,是成熟的做法,未来还是会坚持这样的原则。”

与此同时,绿城开始增加可售货源储备。过去一年,绿城新增土地项目54个,总建筑面积1236万平方米,预计新增可售金额2057亿。其中,有17个项目来自于收并购,收购项目货值同比增长332%——此前绿城很少出现在收并购市场。

2020年开年之后,绿城还在北京的土地市场上投入重金,5天之内豪掷144亿元,创造了北京近两年少见的近50%的高溢价率竞拍。

张亚东还表示,未来绿城会以轻资产为重要方向,而代建便是绿城轻资产板块中的重点业务之一,继续提高代建业务的业绩贡献。

2019年,绿城代建管理项目实现合同销售金额664亿元,面积505万平方米,在年度业绩的总额中分别占比32.90%和49.17%。

以轻资产模式冲业绩,这是绿城开启高杠杆发展之后规划的另一条“捷径”。

02 暗雷

2020年2月28日,绿城中国分拆旗下的代建“独角兽”绿城管理赴港IPO,计划筹资2.5亿美元,或将成为“代建第一股”,如果分拆上市成功,被接管之后的绿城将会又多出一个“钱包”,在没有宋卫平的时代继续发挥它的溢价效应。

但绿城代建业务的增速在快速下滑。2019年代建业务虽然实现了同比20%的增长,但较2018年下滑了8%,更比2017年下滑了超过100个百分点。

宋卫平曾经的老部下曹舟南也合伙创立了蓝绿双城科技集团,加入到了市场争夺中。曹舟南还曾爆料:“代建这个行业是我首先做起来的,但是现在有三大毛病,我个人不主张代建(绿城模式)。”

绿城中国创始人 宋卫平

另一方面,虽然销售业绩得以提升,但受一二线限价政策影响,绿城引以为傲的产品溢价护城河的优势却在逐渐减弱,2019年绿城自投项目销售均价25939/平方米,较2018年25455/平方米的均价仅微增1.9%。

产品溢价难以保持,这也许是没有宋卫平之后,绿城未来面临的另一道难题。

尽管绿城的管理层对未来表示有信心,但受财报数据影响,业绩发布之后的两天内,绿城中国的股价跌幅已经超过20%,市值回到145亿港元,与2015年融绿分家时相近。

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