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现在走进售楼处的,是这个春天最有信心的人

未来地产商业策划 · 2020-03-22
他们已经看到了楼市企稳的信号

3月份,北京有一部分售楼处开放了,并且很快就出现个别项目排队的情况。继春天来临之后,售楼处的春天似乎也要来了。

虽有很多企业已经复工,但在市场层面,疫情伴随着全球经济波动,恢复是一个缓慢的过程。此时售楼处出现排队现象,对楼市和房企的信心提振非常及时,甚至超出行业之前预期。同时说明很多人陷入资产荒,看来看去,还是楼市最稳。

面对市场变化,很多项目在调整节奏。原先房企预计近几月只能做线上动作,开盘要等到五六月份,如今也入市抢收。因为有信心的人进入售楼处,比预想的时间要早,他们已经看到了楼市企稳的信号。

01

楼市短期走向和金融强相关,近期各大银行都忙着把房贷利率跟LPR挂钩,这意味着未来购房成本或将不断下降。

自2019年8月,“LPR新政”实施以来,5年期以上LPR报价两度下调,跌幅均为5个基点。3月20日,央行公布最新LPR报价,1年期报 4.05%,5年期以上报4.75%。

金融界预计,未来数年内LPR 下行、LPR 定价基准的贷款增加和加点幅度下调是大趋势,这将给房贷利率实际下行留下了空间。据融360数据,近几月全国首套及二套房贷平均利率呈环比下降趋势。

与此同时,货币政策向适度宽松转变,尽管不会直接向房地产“放水”,但企业和购房者都是间接受益对象。

3月16日,央行实施普惠金融定向降准,将释放长期资金5500亿元。国际金融市场上,3月15日,美联储宣布降息至零利率,启动7000亿美元量化宽松计划。多国相继跟进降息,全球宽松货币政策愈演愈烈。

多数投资机构认为,低利率、低收益、高风险时期已经来临,资产投资首要目的是安全,而不是高收益。

目前,国内超50城密集出台房地产行业扶持政策,江苏、浙江、佛山等地或对房企减负,或放开落户购房限制,以稳定市场预期。

相当长时间内,房地产仍是经济、财政和社会的稳定器,一线城市中心地段、高品质项目作为避险资产可长期持有。

实际上,有钱人已经先感受到了春天的气息。疫情期间顶豪项目世茂西山龙胤,五天内促成3套成交,成交额达1.2亿元。国风长安·云棠短时间里热销6套,成交额达2亿元。这或许是北京楼市第一簇盛开的繁花。

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金融是房价波动的助推器,土地则是房价托底的压舱石。目前一线城市的地价成本占到房价的至少60%,不仅是房价的风向标,还是房企对未来市场走势判断的信号灯。

2020年,北京、广州、杭州等地土拍“不约而同”很火。北京新年第一拍以石景山古城地块开锣,当日揽金70.5亿元;台湖地块参与房企多达17家;旧宫地块则经历76轮鏖战。

北京前两月住宅用地成交总价达672亿元,是去年全年成交额的40%,刷新了近十年的同期历史记录。2月成交的10宗地块里,8宗溢价率超20%,最高溢价率达49.8%。

值得注意的是,北京有放开价格限制的迹象。已拍卖16宗地块中有12宗不限价纯商品房用地,这让经历了惨烈限竞房竞争阶段的房企趋之若鹜。参与竞拍的既有中海、首开等老牌北京市场TOP阵营,也有绿城、平安等新贵,它们对未来预期出奇一致。

一家企业在公开资料里提到,“2020年,我们持续看好北京市场,继续会在北京拿地补货,继续保持北京销售规模。”重点城市优质地块,既是房企想牢牢握住应对波动的机会,也是“稳军心”的武器,产品品质和价值将再上新高度。

楼市过了黄金时代,不再是全民稀缺品。但据Wind和恒大研究院数据,中国人均住房面积为40.8平方米,与美国有一倍差距。这差距并不在刚需产品,而是改善型居住需求和作为优质资产的品质住宅。

03

房子仍然值得买,但不是所有的房子都值得投资。未来资产价值差一定会拉大,不同品质项目之间,甚至是同一区域的项目出现级差都非常正常。

所以,楼市不再遍地是机会,这个春天最先回暖的项目也只有两类:一是刚需上车盘,如金茂北京国际社区,总价低,客群定位鲜明;另一类则是具备地段、产品设计、社区均好性的项目,如国风长安·云棠。

公开数据显示,北京东西城商品住宅连续四年“零供应”,中心城区供地早已大规模减量,业内人士称2022年北京中心城区住宅土地将“绝版”。目前主城区在售别墅楼盘不足10个,过去10年,西四环周边只供应了三个高端低密项目,国风长安·云棠是其中一个。

绝版地段不仅意味着成熟的医疗、教育、商业等配套,还意味着未来二手房市场少有竞品,房子的流动性和保值率更高。

内城供地量有限且逐年递减、“四环限住”使得未来城区低密产品几乎绝迹,国风长安·云棠作为西四环片区内少有叠院产品,“卖一套,少一套”。

国风长安·云棠叠拼产品容积率仅为0.8,对应的是高达45%的绿化率,以及只有八栋共84套的“臻品叠院”。低密+精品+小体量+优质地段,这些稀缺特质国风长安·云棠全部集齐。

国风长安·云棠在开发设计中非常注重生活气质,着眼生活品质和个性化居住需求,所设计的上下叠院皆有舒适静谧的庭院,每户均有4层独立空间和花园,其中两层是日常居住需求的居家空间,另外两层为兴趣爱好空间,最大限度发挥主人的社交及个性需求。阔绰空间里不同功能分区,给每位家庭成员都留有一份专属舒适。

项目周边是成熟繁华的商业区,10公里范围内有8大商圈聚集,五棵松华熙LIVE、石景山万达、永辉广场翠微百货以及大成路商业街等一大批高端商业综合体。项目本身则如同在中心城区里的静谧家园,有桃花源般的惬意和从容,这才是真正稀缺的产品综合价值。

春天,最稀缺的不是花朵,而是第一朵花盛开时的信号,北京楼市的春天来了。

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