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当“稳字诀”遭遇“倒春寒”——新冠疫情影响之住宅地产篇

远洋资本 · 2020-02-26
如今,面对不同寻常的“倒春寒”,政策会否转向“送温暖”?

编者按:本文来自微信公众号“远洋资本”(ID:sino-oceancapital),作者远洋资本,36氪经授权发布。

这个春天有点冷。在住宅地产行业,2020年的春天也并没有转暖,新冠病毒疫情又带来了一场“倒春寒”。新冠疫情对住宅地产的影响有何特点?过去“稳地价、稳房价、稳预期”的政策取向是“单向降温”,但如今,面对不同寻常的“倒春寒”,政策会否转向“送温暖”?本文复盘了SARS期间住宅地产的表现,并结合当前住宅地产的现状,以期得出一些有参考价值的结论。

一、以史为鉴:复盘SARS对住宅地产的影响

通过追踪商品房销售额、商品房价格指数等指标,不难得出整体结论:SARS对住宅地产短期冲击显著,长期影响微弱。短期来看,商品房销售额同比增速在2003年3月开始大幅下滑,在疫情最为严重的4月份进一步滑落,在5月份随着疫情好转有所反弹;长期来看,尽管中国商品房销售价格指数在疫情期间出现了下降,但是疫情过后延续了之前的上升趋势。

图1:SARS爆发前后,商品房销售额与商品房价格指数表现

资料来源:Wind,远洋资本研究发展部

注:商品房价格指数基期为1998年12月

二、着眼当下:本次疫情影响下,住宅地产调整更曲折

住宅地产在当前时点与2003年有四点显著差异,叠加本次疫情重于SARS,预计本轮住宅地产调整幅度会更大,调整时间会更长,这场“倒春寒”非同寻常。

(一)发展阶段不同:2003年中国房地产处于快速成长阶段,城镇化率仅40%,如今城镇化率已经大幅提升到61%,购房需求边际递减;

图2:人均居住面积(以北京为例)、城镇化率差异对比

资料来源:Wind,远洋资本研究发展部

注:左轴为人均居住面积,右轴为城镇化率

(二)政策定位不同:2003年房地产首次定位为国民经济支柱产业,政策偏向鼓励和支持,如今中央对房地产定调为“房住不炒”,强调“稳地价、稳房价、稳预期”,政策取向以“降温”为主;

(三)房企体量不同:2003年房企船小好调头,如今房企销售额扩张了百倍以上,调整难度更大;

(四)经营模式不同:2003年房企经营模式灵活多样,资产负债率相对较低;如今房企中“高杠杆、高周转”的经营模式更为流行,资产负债率比2003年大幅提升,对开发进度节点的变化更为敏感。

图3:房企财务杠杆逐年攀升(以万科为例)

资料来源:Wind,远洋资本研究发展部

三、环节分析:疫情对住宅地产链条具体影响

(一)融资环节:考验房企现金流和融资能力

部分房企资金面会更加紧张。2020年1月份房企境内外发债较多,但有相当部分用于借新还旧,实际净融资额有限,而且来自信托渠道的资金大幅减少,部分房企筹资现金流紧张。同时疫情期间销售回款受阻,部分房企经营现金流萎缩。这些因素可能会导致部分房企在投资上更加审慎。

图4:投向房企贷款类信托产品成立数量

资料来源:用益信托网,远洋资本研究发展部

(二)拿地环节:二季度可能是最佳窗口期

从SARS经验来看,土地市场反应最为迅速,疫情结束后反弹弹性最大,呈现深“V”反弹。本次疫情期间,土地成交基本冷却,政府土地出让收入大幅缩减,而土地出让金是地方政府财政收入的重要来源。疫情平息之后,在财政支出加大的压力下,预计政府出让土地质量、数量都有所提升,资金充裕的房企迎来拿地好时机。

图5:土地成交在2020年1月份出现负增长(%)

资料来源:Wind,远洋资本研究发展部

(三)销售环节:刚需延后,但不会消失

SARS期间商品房销售呈“V”型反弹:销售面积在3-4月回落,5月份起随着疫情好转明显回升。

本次疫情期间,商品房销售完全降至冰点,并没有像往年一样春节后出现回暖。尤其是新冠疫情管控措施更强,线下售楼处基本都暂停活动。按照SARS经验,预计疫情结束后,前期积压的购房需求逐渐释放,全年地产销售额大概率呈现“V”型态势。

 图6:当前商品房销售已经降至冰点                                                              图7:如今房企更加依赖销售回款

资料来源:Wind,远洋资本研究发展部

然而,房企要盼到“V”型反弹,必须先熬过疫情。如今房企比以往任何时候都更加依赖销售回款,当前冰封的销售使得房企资金压力剧增。众多房企各尽其能,开展了线上看房、打折促销、延长无理由退房期限、提高佣金奖励额度等营销活动。特别是恒大,打出了“全国购房75折+网上购房”的组合拳。

待疫情平息后,预计将迎来房企集中销售期,抢收客户、竞争加剧将进一步激化降价促销。

(四)工程环节:施工节奏放缓,开发进度节点延后

SARS期间,房屋施工面积变动与销售面积相对同步,房地产开发投资额亦然。本次疫情延迟复工,项目开工、施工节奏放缓,可能导致达到预售条件的节点延后,周转变慢,出现资金错配的风险。

图8:房屋施工面积、开发投资额与商品房销售面积同比

资料来源:Wind,远洋资本研究发展部

四、区域与城市分析:新冠疫情影响及应对

(一)短期来看,重疫区、三四线城市调整更深,恢复期更曲折

SARS期间,疫情严重的广东、北京较上海调整幅度更深,恢复期更长更曲折,本次重疫区的武汉及其他地区大概率复制此路径。

分城市能级看,一二线城市住宅地产市场刚需旺盛、韧性强,抵御疫情能力更强;三四线城市春节返乡置业需求显著受疫情冲击,调整幅度更大。

图9:疫情严重的京广调整显著强于上海

资料来源:Wind,远洋资本研究发展部

(二)长期来看,住宅地产取决于城市基本面,一二线显著强势

房地产长期取决于人口、产业、区位等基本面因素,一二线城市的基本面显著强于三四线城市,疫情结束后有更好的发展前景。

值得注意的是,本地疫情影响下,政府治理能力成为城市基本面新的考虑因素。部分城市防控措施得力、资源保障充分、信息公布及时,更有利于吸引未来人口和产业流入,提升潜在购房需求。

对于武汉而言,短期受疫情冲击较大,但人口、产业、区位等基本面不变,新一批领导班子“空降”接管,政府治理能力逐步改善,仍值得长期看好。

表1:全国城市竞争力排名

资料来源:CRIC,泽平宏观,远洋资本研究发展部

五、行业政策预判:进入政策友好期,因城施策、供给侧宽松是主基调

如果不是这场疫情,恐怕很少有观点会期待2020年“稳地价、稳房价、稳预期”的政策取向转变。过去,住宅地产韧性较强,房价易涨难跌,政策取向以“降温”为主。但如今,新冠疫情带来的“倒春寒”非同寻常,不再需要政策继续“降温”。同时,“三稳”的重心可能从“单向降温”,转为“双向区间管理”,关键时刻“送温暖”,防范住宅地产市场过度调整。

毕竟,要想完成2020年宏观经济目标,单靠基建投资可能不够,房地产投资也要保持更快增速。假设受疫情影响,2020年GDP增速下降0.4个百分点至5.7%,分项来看,假设消费对GDP拉动下降0.58个百分点,出口下降0.17个百分点,资本形成则需上升0.35个百分点。根据线性回归关系,推出2020年固定资产投资同比增速至少要加快0.8个百分点。由于前期基建投资增速基数较低,即使今年增速达到上年的1.5倍,也只能带动固定资产投资再加快0.54个百分点,距离0.8个百分点仍有差距,所以房地产必须承担更大的稳增长任务。

近几日越来越多的政策不再是“降温”,而是更加友好、更加温暖。目前多个城市陆续出台政策,在企业经营、融资和土地供给三个层面给予房企支持,稳定市场预期。

企业经营层面,多地政府通过加强线上审批、加快运转效率、容缺办理相关手续等方式来鼓励房企复工、稳定复工。

融资层面,多地政府要求银行不得盲目抽贷、断贷、压贷,这些政策有利于缓解房企资金压力,确保现金流的安全。

表2:部分地区近期出台支持房企的经营和融资政策

资料来源:各政府官网,远洋资本研究发展部

供给层面,上海、浙江、西安、无锡等地均提出土地出让金可以延期、分期缴纳,“给开发商降首付”,同时通过合理的土地市场政策调整,推动土地增量供应和存量盘活,减轻市场产销矛盾。

表3:部分地区近期出台的土地市场政策

资料来源:各政府官网,远洋资本研究发展部

未来更多政策空间值得期待:例如加大棚改与旧改力度,各地政府因城施策继续松绑,甚至不再压降涉房融资占社融比重等。

六、疫情之下住宅地产投资:风险与机遇

受本次疫情影响,住宅地产行业会出现阶段性、结构性的风险和机遇。

(一)风险方面:

1、信用风险:受疫情影响,部分房企销售回款延期,存在资金链断裂风险,信用风险上升;2、销售回款变慢:房企现金流高度依赖销售回款,疫情后会出现扎堆促销、竞相降价,反映在报表上,业绩可能下滑;3、交付延期,资金错配:推迟复工会导致交付延期,存在资金错配的风险,影响项目进展。

(二)机遇方

1、融资机遇:宏观调控已经转向稳增长,流动性和房地产融资政策出现短暂宽松;

2、拿地窗口:疫情结束后,土地市场可能会迎来宝贵的拿地窗口;3、特殊机遇:部分房企为缓解压力可能加大项目股权出让,市场会出现疫情导致的特殊投资机遇;4、区域机会:一二线城市住宅地产市场韧性强,尤其是坐拥“放宽落户条件”政策红利的部分二线城市;同时,粤港澳大湾区享受国家战略倾斜,尤其是部分三线城市经济转型表现突出;以上这些地区发展潜力足,具备长期深耕价值,不因疫情而改变,在疫情影响下反而更在疫情下容易出现机会。

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