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新城控股全年股价领涨千亿房企

未来城不落 · 2019-12-06
对于历经“黑天鹅”事件的新城控股,资本市场各投资机构也有不同的看法。

编者按:本文来自经济观察网,作者:曲锐,36氪经授权转载

截至12月5日收盘,港股上市的新城发展(1030.HK)的2019年股价涨幅为66.93%,在TOP30房企中涨幅仅次于金茂;同期A股上市的新城控股(601155.SH)的股价涨幅为49.6%,在TOP30房企中涨幅仅次于中南建设。

值得注意的是,上述股价表现是在新城今年出现黑天鹅事件股价遭到遭腰斩后取得的。2019年以来,新城控股的股价几经波折,年初一路攀升,到4月初开始下跌,到5月底又开始反弹,7月到8月经历一个月下跌,股价几乎折去一半,从8月又开始反弹。

2019年对新城而言可谓多事之秋。7月初,由于实控人王振华涉嫌猥亵儿童被刑事拘留,新城控股更换了董事长,王振华之子王晓松临危受命掌舵公司。受此事影响,新城控股股价从43.65元一路下滑至8月初的22.99元,几乎腰斩。

早些的4月2日,新城控股收到上交所《关于对新城控股集团股份有限公司2018年年度报告的事后审核问询函》,针对公司利润情况、现金流、关联方资金往来、资产评估增值收益额度合理性等方面进行了问询。股价从46.84元一路下滑至35.8元。

黑天鹅事件后,新城开始通过出售项目来保证现金流,截至目前,新城控股共计转让了21个项目,交易总对价达101.5亿元。同时,7月以来,新城开始放缓拿地节奏,第三季度拿地支出仅12.67亿元,而上半拿地金高达503亿元。接近新城控股人士透露,目前部分金融机构已经恢复了对新城控股融资,而且资金成本甚至低于事发之前。

一位公募基金地产研究员对经济观察报分析,新城控股高盈利、低估值的特征使其受投资者的青睐。Wind数据显示,总市值最高的40家A股房企中,新城控股的ROE(净资产收益率)排行第一,同时市净率排行第六。港股上市的新城发展的表现类似,在总市值最高的40家港股房企中,ROE排行第二,市净率排行第五。

“从公司的内在价值来看,新城的ROE高,盈利质量比较好。同时估值又不贵,因为市净率排名不算高。所以新城比较符合价值投资者的喜好。”上述地产研究员表示。

Wind数据显示,今年以来,陆股通在持续增持新城控股。持股比例由年初的0.66%增至一季末的1.36%,三季末继续增至2.91%。上述公募基金研究员对经济观察报表示:“陆股通是外资投资A股的主要渠道,这类北上资金的投资偏好是财务指标表现良好、有长期价值的公司。陆股通的增持反映了新城控股的长期投资价值。”

中指院数据显示,2019年1-10月,新城控股合约销售、销售面积、净利润都进入行业前十,净利润增加近20%,前十个月完成了全年销售目标的82.5%。从土地储备来看,根据2019半年报,新城控股土地储备为1.3亿平方米,可满足未来2-3年的开发运营需求。

从经营模式上来看,新城控股主营业务为住宅销售和商业地产运营管理。一位TOP20房企高管对经济观察报表示,目前房地产开发的利润率已经很难达到10%,所以很多房企都在进行“住宅+”的开发模式。对于持有商业地产的房企来说,评估增值和长期收益率是关键考核指标。

新城控股的商业地产在持续扩张。截至今年第三季度该公司累计开业吾悦广场达49座,商业租管费收入同比增长95%,计划全年租管费收入达到40亿元。此外,新城控股认为未来两年的租管费保持每年50%的增长。

2019年9月,新城控股扩大了股权激励范围,拿出总股本1.21%的股权向董事、中高层管理人员以及核心骨干发放股权激励。其中,首次授予的限制性股票的考核目标与公司未来的利润增长直接相关: 2019、2020 和 2021 年净利润与2018年相比,增长不得低于20%、70%和 120%。

对于历经“黑天鹅”事件的新城控股,资本市场各投资机构也有不同的看法。

一位规模50亿以上的私募基金经理对经济观察报表示,新城控股的“黑天鹅”事件属于原董事长私人问题,虽然对公司的品牌和声誉有重大影响,但并不属于公司层面上类似财务造假、违法犯罪等事件,与公司自身经营情况无关。

不过也有机构投资者在“黑天鹅”事件后选择撤资。Wind数据显示,新城控股的机构投资者由二季度末的83家降至三季度末的14家。对此,一位公募基金人士表示,按照目前国内公募的风控制度,由负面消息导致的管理层人事变动,将被视为重大风险之一。“来自管理层的风险我们是不能承受的,所以有不少基金公司会选择减持或撤资。”

值得注意的是,在新城控股的机构投资者中,险资也占据一席。Wind数据显示,2019年二季度,中国人寿保险买入了新城控股0.31%的股份,持股比例在机构投资者中排行第14,截至目前持股比例并未变动。

一家保险公司股权投资经理对经济观察报分析,对于险资来说,选择股权投资标的时,股票的高股息率和公司的低估值是重要的衡量因素,不过更应该看重的是公司经营和股价的稳定性。“虽然新城发展和A股新城控股的年内涨幅排在龙头房企前列,但是涨幅主要在年初,外加“黑天鹅”事件导致的股价巨大波动,所以目前我不认为新城控股是好的投资标的。”

“从基本面和增长能力来看,新城控股是有投资价值的。不过除此之外,影响股价表现的因素还有很多。”上述私募基金经理对经济观察报表示,在投资框架中,投资者还会考虑股票筹码稀缺性、供求关系、市场情绪、交易对手行为以及公司估值等因素。

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