地产大概只要50家开发商

真叫卢俊2019-11-04
地产,将进入寡头垄断

编者按:本文来自微信公众号:真叫卢俊,(ID:zhenjiaolujun0426),作者: 真叫卢俊团队,36氪经授权转载

中国目前一共有多少家房企?具体的数据恐怕没有人知道,在2016年的时候,国家统计局曾经公布过一个数据,中国共计有接近9.5万家开发商,当然,这些应该是包含了很多的项目公司。

在整个2018年,一共有458家房企破产,而整个2019年1-10月份,根据人民法院公告网的数据,就已经有408家房企倒闭,从数字对比看,大概也能明白这是怎样的趋势的。

如果从2016年10月份算起,这一轮调控已经进行了将近3年,加上前期买房人的高杠杆购房,整体的购买力已经被透支了一部分。

购买力缺少,政策从严,对未来整体市场缺乏,很多人都会很悲观的认为,地产,或许真的不行了

但是,你看到或许只是表象

01

我忽然想到一个段子,70后的人说80后是垮掉的一代,80后的人说90后可能真的扶不起,但是,一年年过去了,我们发现最强大最有希望的还是00后

这跟地产当前的境遇其实很相似

当我们都在讨论说地产不行,市场萧条的时候,你看看中国最近几年地产业的销售额究竟怎么样

2016年中国房地产的销售额是11.7万亿,2017年销售额是13万亿,2018年达到了15万亿,在调控严格的最近几年,每一年的销售额都在大幅增加

同时,随着各大品牌房企的销售额的突飞猛进,你想要进入全国TOP20强的门槛也逐步提高

2016年排名第TOP20的房企是旭辉,销售额仅仅是643亿元,2017年排名第TOP20是正荣,销售额是910亿元,2018年排名第TOP20的是泰禾,门槛直接提升到了1300亿元

而在今年,如果想要进入TOP20强的名单,估计得至少1500亿元

你很难想象一个正处于“下行”的行业,行业整体的销售额攀升的如此厉害,我们如果来对比下汽车行业,就知道地产行业的日子其实还算不错的,2017年汽车行业的销售收入是8.5万亿,到了2018年,直接下降到了8万亿

所以,我们所看到的地产行业下滑,从销售额的表现看,其实就是个伪命题

大家知道去年高喊要“活下去”的万科现在怎么样了吗,根据财报显示,2019年上半年,万科净利润118.4 亿元,同比增长29.8%,即每月赚近20亿,创下了上市以来的历史新高

所以,不行的不是整个地产业,而是那些默默无闻的小开发商们

一方面是中小房企不断倒闭,另一方面是行业销售集中度的不断攀升,TOP10强的份额占比越来越重

房地产业强者恒强的局面正在越来越明显

02

在互联网的市场里,毫无疑问就是两位姓马的爸爸,一家是腾讯一家是阿里,两家公司几乎垄断了互联网里90%的机会

腾讯和阿里构建的生态链几乎让行业内其他的从业者都无处生存,聚光灯下都是这两位的身影

当然,对于房地产行业未来会不会只剩下碧桂园、恒大、万科这几家开发商我不知道,但是有一个现象其实越来越确定

就是大部分的行业都存在行业集中度提升的问题,一个行业里只有50家可以生产,值得投

所以,也正是因为这样的逻辑,所以当我们看到400多家房企都倒闭时,其实也没必要感到困惑,任何一个成熟的行业其实都是这么走过来的

小的慢慢走向死亡,大的逐渐走向强大,于是,50家企业慢慢形成超级垄断

或许,当房地产行业稳定后,这个市场真的只需要50家开发商

其实这一点在其他行业里也都在发生着,比如我们想象一下中国50位知名的艺人,你能一次性叫的出来几个,比如我们想象一下身边的日用品,你能说出50个品牌吗

美国的前五大企业,占到美国整个经济总市值的10%以上,你可以想象,这是多么高的行业集中度啊

而这样的聚拢程度在中国发生的其实也更加明显,我找了张2017年中国各行业的集中度情况,你可以感受下

所以,我们或许可以问问自己,我所在的企业,是不是在这50位里面,如果不是,我应该怎么办

所以或许我们可以理解为什么美的在2016年公开提出“四年冲千亿”扩张计划时,在2018年美的置业成功赴港上市并将千亿目标提前至2019年,甚至不惜在多块土地上高溢价拿地

在这个背后,我们看到类似美的置业这样的一家家冲刺千亿房企的无穷焦虑

对于房企而言,不挤进千亿,或许真的就没有未来了

03

当然,一旦地产业进入寡头垄断的时候,对于地产行业的劳动从业者而言,也会出现剧烈的分层

金字塔顶尖的少部分人创造了行业里绝大部分的价值,剩下的从业者能力普通,经济收入水平也将直线下滑

当然,这样的现象不仅是针对地产行业,对于任何一个垄断的行业而言,人员的巨量流动和工资水平的分层化问题将变得更加突出

所以BAT和华为等头部企业员工的高工资其实是对垄断企业的一种犒赏,所以如果你如果认可地产行业即将进入寡头垄断的趋势,那么马上就要到来的或许就是人员的流动加快和工资的改变

当地产行业的标准化程度越来越高,地产业当前的高工资模式或许将慢慢被抹平

对于我们地产从业者自身而言,你到底能不能挤进自身企业的头部人员名单,其实就真的会决定了你未来到底能不能在这个行业好好的活下去

因此,进入寡头的不仅是地产商,还包括了内部的从业者

房地产企业越来越愿意给最顶尖的职业经理人开高薪,比如任泽平,2017年时1500万的年薪直接刷爆朋友圈,这样的收入水平仅次于“打工皇帝”,海通证券的高管林涌,超过马明哲、王石等名人

但即使是这样的高薪,在恒大集团内部,也并不算太突出,恒大集团2016年财报显示,副总裁何妙玲年薪1561.4万元,恒大金融集团董事长徐文,其年薪达到1028万元

但是作为老板,没有一个是真正的“慈善家”,在给顶级人才开工资的同时,对于长期处于普通岗位的地产人,一定是压制的,你越普通,我给你开的工资就越低

处于营销岗位的一线,由于每天还是只能依靠传统的苦力支撑,哪怕你每天加班到10点,可能工作上的收入也并没有那么突出,真正能取得高收入,估计只有20%的幸运者而已

04

我一直认为,做地产行业,最重要的一点是要保持谨慎的乐观

为什么这么说

只有当我们乐观了,我们才能看到更远的光,我们才能走的更加的坚定,但是这份乐观一定是谨慎的,甚至在适当的时候还是要略微悲观的,只有这样,我们才能不断的去思考这样行业,毕竟,这个行业的变化真的比我们想象的还要快一些

对于地产公司而言,小而美的愿景真的是越来越难了,受制于融资渠道变窄,融资和拿地成本不断抬升的影响,大房企的未来,正在到来

2018年,碧桂园拿下了7200亿,万科拿下了6000亿,恒大拿下了5500亿,三家合计的成交额为1.87万亿,相当于行业内12%的市场份额,而整个15-18年间,前10强房企市占率从16.9%大幅提升至28.3%

按照这样的趋势看,在未来,只剩50家开发商,基本是大概率事件

对于我们从业者而言,真的,抓紧时间向那些头部企业靠拢吧,他们的规模可能会比想象中的还要庞大

最后,我想套用马云的一句话

不是地产行业不行了,而是你的地产行业不行了

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