搜索

你买的便宜“香饽饽”,转手就成“烂水泥”

地产情报站 · 2019-11-01
当房价告别“只涨不跌”,我们的房产投资理念也必须随之转变,一味照搬以前的套路,可能会损失惨重

编者按:本文来自微信公众号:地产情报站,(ID:dichanqbz),作者:化无,36氪经授权转载

未来是买房占主导市场,也就是买容易,卖却难。有些房产物美价廉,过去是稳赚不赔的生意,多年后可能难觅接盘侠,想转手时才发现,当初买来的是堆“烂水泥”。

01、商铺

上周末站长的朋友来北京开会,非要约上我带他打卡北京最繁华的三里屯夜场。在“咔嚓”完地标建筑和长腿MM后,职业病的我发现,在这核心地段,有两个著名商业项目隔街相望,位置上并没有优劣之分,客流量却是大相径庭。

左手边的太古里商圈潮而繁华,入住率达90%,大牌店一家又一家,顾客非常买账。右手边的SOHO却是门可罗雀,不论是临街商铺还是楼上的大型商铺,经营状况如出一辙,外表光鲜,内部却人气低落,不少商铺都在显眼的位置贴着“低价出租”的小广告,只有三两顾客漫无目的地闲逛。

难不成现在工体这等黄金地段都能失灵?站长带着疑问在SOHO里逛了一圈,发现一层楼里密密麻麻挤着各种业态的小店,服装、餐饮、舞蹈教室、美容、中介公司等,如果你的初衷只是买件衣服,购物体验当然与对街的太古里一站式购物相差千里。

产生这样的结果,与复杂的商业综合体定位不无关系。潘石屹本人曾为他的SOHO经营模式抛出解释,他认为商铺无须统一规划,散售出去自由出租,然后自然淘汰,最终走向繁荣。很明显,他这套“无为而治”的理论,太古里并没有沿用。在招商阶段,太古里从垂直商业一体化考虑,租金分成两部分收取,不必缴纳百分百租金,其中一部分按销售额以一定比例抽成,这样便可以以优惠的租金获得足够多的利润来源,之后随着品牌链的增强而刺激租金增加。

这么一想,商铺还真不是人人都能玩得转的。在房住不炒的大基调下,住宅的价格被锁,给了商铺很多空间。但曾经的“一铺难求、一铺养三代”已成过去式,那些情况好的商铺投资门槛越来越高,那些差的商铺已然无人问津。

10月18日,国统局发布数据显示,前9个月商品房销售面积119179万平方米,同比下降0.1%。其中,住宅销售面积增长1.1%,办公楼销售面积下降11.0%,商业营业用房销售面积下降13.7%;商品房销售额111491亿元,增长7.1%,增速加快0.4个百分点。其中,住宅销售额增长10.3%,办公楼销售额下降11.1%,商业营业用房销售额下降13.0%。

住宅的销售面积和销售额双双上涨,办公楼和商铺却双双下滑,且下滑幅度超过10%,很明显,投资商品住宅的安全系数要远高于商铺和写字楼。今时不同往日,近年来网购消费额保持井喷式增速,这些增长的百分点从何而来?毫无疑问是去“抢”了实体店铺的生意,这是事实,人们的消费模式变了,商业不必靠着商铺也一样能发展。

在站长看来,虽然电商的兴起会对商铺造成一定冲击,但也不能以偏概全,那些有着固定消费人群的行业,例如餐饮、便利店、药店、理发店、中介等仍是有市场的。影响这些商铺投资的决定因素不仅仅是地段,还需要有租金水平与之成正比。上述事例也足以说明,好地段不是永久不变的。

投资是件技术活,在你决定要买商铺之前,一定要先多研究那些生意火爆的店铺优势,比如在大型高端社区楼下开母婴店、药店、餐饮都是较好的选择,这部分人群购买力强,消费频次不在话下,收回成本指日可待。千万别听某些开发商的营销手段,看着有一两个大品牌入驻就以为会有高回报收入急着入场,也不要听那种“只要签了合同,会有专业公司代运营,你就等着分红就行”,这些商铺都是坑。

02、老破大

业内一直有许多唱空老破小的言论,大多拿居住环境、房龄大说事,站长只能对此呵呵一笑,那是他们没实战经验,没尝到里面的甜头。站长最近准备在天津学区周边置业,查阅数据得知,2018年天津二手房共成交19723套,其中南开区成交量全市领先,热门房源中小户型房源更受欢迎。

南开区的房子众所周知,交通便捷、生活及教育配套最为完善,但90%的房源都是老破小。在北上广深这样的一线城市,总价300万元以内的成交占比约7成,老破小的生命力让人难以想象。真正的投资高手,会让孩子享受学区的同时,租金抵消月供,如果能碰到拆迁这等好事,还能给孩子留下一笔不菲的资金。

反倒是房龄老、面积大、总价高的老破大,才是应该早点舍弃的资产。老破大早期的得房率通常没有老破小高,租售比低,物业没有,电梯年久失修,每天在小区兜兜转转找停车位时你都会悔不当初。倘若没有强有力的学区加持,老破大将来会成为整个市场上流通性最差的一种房产。

说到老破大,刚需家庭买不起,改善家庭看不上,费钱、缺点比老破小多得多,还没有拆迁的可能性!现在拆迁旧改速度放缓,老房子越来越难拆,妄想买套老破大来博拆迁的,基本可以死心了。

03、小产权房

最后cue一下小产权房,站长的亲戚就在这上面吃了大亏。当年还不流行贷款,亲戚家20多万全款买了一套小产权房,看中的一是便宜,二是可以和商品房享受同样的配套和交通,现在提起那房子全是眼泪和不爽。

居住体验差,集中供暖和煤气的问题就不说了,最大的硬伤是不能落户,孩子上学成问题,所以后来只能重新贷款买了一套手续齐全的房子。不仅如此,这种房子的升值潜力非常小,当初和他一样把20万当首付贷款买产权房的,现在房价翻了4倍,而他的小产权房只翻了不到一倍,因为不能抵押贷款,急用钱时想转卖也卖不掉。

站长用身边的例子告诉大家,真正健康的房地产市场来了,买房不能再一腔热血脑子空空,未来的技巧不是捡便宜、见房就买,而是到接盘侠足够多的地方买,买他们喜欢的城市,他们中意的户型。

+1
5

好文章,需要你的鼓励

参与评论
登录后才能参与讨论哦...
后参与讨论
提交评论0/1000

请回复有价值的信息,无意义的评论将很快被删除,账号将被禁止发言。

地产情报站特邀作者

服务百万购房国人的自媒体品牌,绘地产百态,品广厦万千

下一篇

“10000小时”定律已经out了

2019-11-01

36氪APP让一部分人先看到未来
36氪
鲸准
氪空间

为你推送和解读最前沿、最有料的科技创投资讯

一级市场金融信息和系统服务提供商

聚集全球最优秀的创业者,项目融资率接近97%,领跑行业