那些几块钱一套的房子,都是怎么来的

真叫卢俊 · 2019-10-29
很多你认为理所当然的事,在这个赛道里并没有灵验

编者按:本文来自微信公众号:真叫卢俊,(ID:zhenjiaolujun0426),作者:真叫卢俊团队,36氪经授权转载

这次的双十一,有何不同

因为从事地产的原因,我就特别关注房产这块,此次的双十一,除了原先的各种货物补贴和特卖外,阿里和京东两大平台首次将房产纳入了主推的阵营

“一套房只要1块钱”,这是阿里法拍房的起拍价

此次阿里会有上万套特价房源进入活动,而且还覆盖了全国范围内许多热门学区房、地铁房和景区房等

而京东房产方面透露,在即将到来的京东11.11全球好物节上,京东将在70城联合超过200家开发商、投放超过6000套特惠房源,新房全款5折起,优惠额超3亿元

同样是双十一活动,京东和阿里的侧重点是什么,网络买房的模式会成为房产未来交易的主流市场吗

今天想花点时间跟大家聊下这个问题

01

2012年开始,阿里的拍卖业务进行整合后重新上线了,种类包含了司法拍卖、资产拍卖、车房拍卖、珍品拍卖和大众拍卖等

阿里的副总裁孙军工表示,在未来5年,网上拍卖业务可能会约占整个电商市场的30%,其实最根本的原因也很简单,因为虽然拍卖业务还不是很大众化,但不管是房产还是汽车字画,整体的成交金额是很高的

如果网上拍卖的这套房子最终成交价格是100万,而淘宝一条牛仔裤要200元的话,光卖一套房子的价格,就能抵的上店小二卖5000条裤子的量

如果你想抬高双十一的总销售额,你会选择卖房子还是卖裤子,答案显而易见

阿里最大的优势在于拥有巨额的流量,因此也成了大量法院拍卖的首先阵地,大量的法拍房通过阿里进行拍卖,由于关注度高,成交价往往能突破原有的既定想象

今年9月,淘宝曾上架一套“1元起拍”杭州学区房,房子80多平米,围观人数多达10万人

经过239次的加价和142次的延迟成交,最终以609.5万元的价格卖出,即便是这样,也比市场上的正常成交价便宜了近30万

当然,这只是个案

阿里拍卖上的房子都是正常按照评估价去拍的,起拍价是市场价的七折到八折,至于最后的成交价,会根据热度而定

因此,竞拍的价格存在高度的不确定,有可能捡漏,也有可能拍出高价

根据阿里透露,过去一年有近3000万人次在网上看房、买房,法拍房的市场上,阿里毫无疑问已经垄断了整个市场

02

而京东选择则是另一个赛道,做地产销售分发的平台

京东房产目前隶属于今年新成立的京东生活服务社区事业群,该事业群下的业务还包括房产、汽车、医疗健康、生活旅行、拍卖等

对于京东而言,最大的优势在于拥有海量的客户流量,因此京东可以直接把拥有房源的开发商引进到平台来,产生房源与用户的连接,同时引入一些有能力的经纪公司,做好相关的配对工作

换句话说,京东既可以选择成为开发商最直接的销售渠道,也可以根据情况与代理的经济公司合作卖房

当然,对于京东而言,地方业务的盈利方式是多元的,甚至包含开发商的相关广告业务,这也是京东房产的一块巨大蛋糕

比如在9月-10月,帮助美的置业一起发起了全国范围内的优惠购房活动,推出了一批特价房源

与此同时,京东房产也迅速在全国最主要的一二三线城市全面铺开,与搜狐焦点、大搜家居理新房等一大批合作伙伴联合开展起了分销业务

为了更精准的锁定用户,根据房产的不同类型进行了区分,分为普通住宅、二手房、文旅地产、海外房产等

当然,互联网公司卖房,整体的思维模式与地产公司的单一渠道比,还是有比较大的区别的

就是继续沿袭互联网“现金补贴抢用户”的模式,这是互联网行业中最典型的打法,先用烧钱模式做规模,把用户习惯培养起来后在后面再想盈利模式

我们来举个例子

比如深圳福田一新房,显示为“京东房产补贴项目”,只需9.9元即可领取3-7万京东购房补贴,然后,还能参加满11111减11110,满5000减2999的活动

京东就这样很“暴力”的直接通过让渡利润的方式吸引着线下流量的关注

一切看起来都很美好对不对,但即便是这样的促销力度,京东在电商领域算是绝对的“老二”了,但是细分到房产销售,可能还只是个“小学生”,在整个市场上还几乎谈不上什么影响力

看看你周围有多少人通过京东买房子就知道了,真的是寥寥无几到可以忽略不计

03

我其实可以肯定一件事,就是在未来相当长的一段时间,不管是京东还是淘宝,在整体的房产销售市场上依然无法取得较大的份额

最牛逼的互联网公司其实还真的无法颠覆最有钱的房地产行业

虽然看起来被描述的情景很好,让无数人疯狂,但真实情况却是先驱者如最接近互联网玩法的爱屋吉屋都已经死了

不管你是想解决买房中存在的信息不对称还是想通过利用没有门店和线上的高效匹配的模式收取远低于传统中介的2个点或3个点的线下佣金获得扩张

爱屋吉屋的模式其实已经证明了互联网公司的模式在二手房的交易市场上是不管用的

你确实没有门店节省了成本,但也正是如此,你在实际落地的时候几乎无法帮助客户买对房子,因为你没有扎根,你对二手房毫不知情,买房人询问房子信息的时候你很难和小区对面门店的经纪人一样张口就来

还有最最关键的,你没有真实房源的钥匙,换句话说,你并没有握住最核心的那个资产

好,二手房市场是没戏了,那么新房呢,比如这次的双十一活动,比如互联网卖新房的活动,趋势到底会怎么样

想象空间也确实很大,但可能并不如很多人想象的那么乐观,互联网的补贴模式在地产这个领域里面,可能会彻底失效

最核心的本质就是房地产行业和其他所有行业最大的不同就是:客户的购买行为极度低频,低频到一辈子可能就一两次

因此,这也就决定了在房地产的这个行当里,首先是买对房,然后是买到房,最后才是省点钱,这三个步骤是循序渐进的

在大部分的城市,房产的价格也确实是比较高了,一旦买错,就真的会影响一生,也就是因为这样的原因

我们在买房的时候需要不断的比较,需要去周边看看,需要去样板间看看最真实的环境,用肉身去感受去体验那些钢筋混泥土最真实的居住感受

这是互联网这样的虚拟链接所不能提供的

当然,对于京东和淘宝这样的互联网巨头而言,在房产领域赚不赚钱可能也没那么重要,如果在资本市场上能讲一个好故事,能让股价更高一点,倒也是值得的

因此,我所能想象到的画面就是互联网公司为了极速推动房产业务产生更高的双十一业绩,会采用更高的补贴佣金的方式

其实从本质上看,相当于花钱买飞单的模式,就是让其他渠道中介成交的单子,互联网公司补贴更多的钱,让他们的流水在自己的公司走一下,而地产行业天量的资金规模将直接推高互联网公司的双十一销售业绩

然后大家一起在上升的股价中进行狂欢,公司估值高了,企业就更有钱了,补贴的那些钱也确实不算什么

但是,行业真的发生了改变了吗,恐怕并没有

04

房地产行业非常的诡异,很多你认为理所当然的事,在这个赛道里都没有灵验

但这个世界从来就不缺乏创新者,房地产这样的资金水库也确实能吸引大量的围观者纷至沓来,大家各怀鬼胎,跃跃欲试

面对这15万亿的地产市场,我们恐怕需要更多的思考和敬畏

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