TOP5操戈 保利的反拍 “回三”进行曲
编者按：本文来自微信公众号：锋面News，（ID：fengmiannews），作者：刘婷，36氪经授权转载
本以为已经固化的中国房企Top 5阵营，在央企保利发展（600048）的搅动下，平添变数。
近日，保利发布半年报业绩，以2526.24亿元的签约销售金额，在中报节点超越融创中国，位居第四。同时，与第三名恒大的销售业绩差距缩小至292亿，再度逼近前三。
2017年底，保利发展董事长宋广菊提出的，“未来两到三年回到行业前三”的目标，似乎正在越来越清晰。而在调控不放松，融资环境趋紧的大势下，央企保利似乎打奏着周期的“反节拍”，行进在“回三”的路上。
TOP5变数保利超四赶三
2018年以560亿的差距败于融创位居第五的保利，今年一开年便率先发力，1月以单月336亿的成绩领先融创。
先发优势在上半年一直保持，截止今年6月，融创中国上半年实现合同销售金额约2141.6亿元，双方的差距由最开始的96亿拉锯至现在的384亿。
保利与融创成功交换位置，稳坐Top 4。
当外界意识到保利和融创的规模之争时，保利的眼中一直只有“前三”。
前两月，保利实现销售额670亿元，超过647亿元的恒大跻身前三。恒大不弱，3月以环比增幅154%的速度反超，拿下1196亿的累计销售额，夺回前三。
进入4月，恒大发力，4月和5月实现累计销售额1780亿和2315亿，超越同期保利的1471亿和1890亿，双方差距进一步拉大至425亿。
上半程的最后一战，恒大慢了下来。6月销售额同比仅增长0.4%。保利追击，以2526亿的战绩追赶2818亿的恒大，将差距缩小至292亿。
可供对比的是，2018年底，双方规模量级差距为1465亿，恒大要领先保利2个身位。
数据来源：企业公告，锋面News制表
至此，上半年保利实现增速17.33%，高于行业均值。克而瑞数据显示，上半年TOP100房企累计业绩同比微增4%，整体规模增速较2018年显著放缓。
上半年保利的增速为前五阵营中最快的，超过万科、碧桂园、恒大和融创。
保利在这一轮的周期变速竞赛中，能够成功向Top3发起群聊邀请吗？
从规模目标看，今年恒大要实现6000亿的规模，保利若要超越则需至少实现48%的增速。而保利去年的增速为31%，其在今年实现48%的增速难度不小。
从增速上看，若保持去年的增幅，保利今年将实现5303亿销售额；以去年10%的速度，恒大今年则会实现6064亿销售额。
以目前的情况，保利在今年超越恒大跻身前三有难度。倘若双方均保持均速前进，保利将在明年实现6894亿规模，恒大对应数据则是6670亿。猜测推算，保利有望明年“回三”。
央企的“反拍”节奏
在逆势周期下，拥有资金和成本优势的央企抓住窗口期，优势明显。
今年1-7月，公开资料显示全国房地产调控政策多达307次。融资方面，总量缩减、监管加强、信贷紧缩，房企融资环境空前险峻。
进入2019年，保利便加大融资力度，发行多笔低息债券。上半年，保利的资金成本仅 4.99%。1月21日，保利发行15亿元人民币3年期中期票据，发行利率3.60%，创下17年新低。3 月 25 日，保利发行 5 亿美元债券，票面利率为 3.875%。
目前，保利构建了以银行信贷为主，股权融资、直接债务融资、资产证券化等为辅的融资体系。2018年底，保利累计发行权益融资工具 326 亿元、各类直接债务融资工具约 510 亿元；有息负债总额 2637 亿元，其中银行借款占比71%，直接融资占比超 15%。
8月7日，保利物业向港交所递交招股书，开启赴港上市流程。未来，保利物业将成为融资的另一套筹码。
保利的“反节拍”演奏，不仅表现在金融环境趋紧形势下的融资从容，还表现在逆势拿地。
今年1-4月，融资环境较2018年有所放松，房企借势拿地。中原地产研究中心数据显示，前四月38个城市卖地年内超过百亿，有21家房企拿地过百亿。
同期，保利在土地市场上的表现不温不火，1月份新增土地价值甚至没有进入百强。克而瑞研究中心数据显示，前三月保利的新增土地价值为104.6亿，排名第19。
进入5月份，严防资金违规流入房地产的23号文出台，房企遭遇融资“黑五月”。同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资总额共计367.99亿元，相较于4月，融资总额大幅下降52.07%。
数据来源：克而瑞CRIC，锋面News制表
进入6月，保利拿地力度不减。仅在6月27日一天，其便接连斩获广州和合肥共5宗地块。其中，合肥的滨湖区宅地溢价率为53%，长丰县宅地溢价达54.54%。截至6月底，保利拥有待开发面积 7618 万平方米。
记者注意到，在保利发展半年报发布当日，董事会通过《关于2019年度投资计划的议案》，将 2019 年度投资计划从 2700 亿元调整至2900亿元。这也意味着，在整体市场景气度下行的背景下，保利仍将继续加大投资力度，为重回前三蓄势。
