深圳重磅土拍:超80家房企正面肉搏,保证金超千亿

未来城不落2019-06-24
1:16的命中率,谁能笑到最后?

编者按:本文来自微信公众号:乐居财经,(ID:lejucaijing),作者:温姑娘,36氪经授权转载

“深圳这次五块宅地的保证金加起来要80亿啊,没那么多现金,不联合也不行。”深圳某房企投资部负责人表示。

一场在公开市场针对深圳这五宗战略要地的争夺之战已经展开。6月24日,深圳4区5宗宅地将进行最终竞价。总建筑面积约68.97万平,挂牌起始总价约154亿元。

记者收到独家消息,截至6月21日18:00,已经有超80家房地产开发企业报名。其中,不少房企开启联合竞拍模式,保证金加起来已超过1100亿元。

据查询,这是近二十年来,深圳土地招拍挂市场最大数量的一次宅地供应。对于开发商而言,深圳是重要的战略要地。此次,无论是参与的房企数量或保证金额,都是中国土地市场近来难得一见的大场面。参与者们早已谋划周全,静待一场“一举到底”的血肉奋战。

这样的规模与参与热情,让看官们都热血沸腾

谁最有机会?谁来势凶猛?谁是新丁?

据悉,已有超80家房企会以不同的方式参与此次竞拍。(具体名单以深圳市土地房产交易中心为准)

目前,宝安、龙华、坪山地块预计各有12家房企参与,光明小地块20家,光明大地块16家,能够确定五宗地都参与竞拍的房企有8家。这8家有备而来的房企中,只有保利和越秀是外来客

因资格审核截止时间为6月24日下午2点30分,后续报名企业名单乐居将会持续更新。

据了解,此次拍地本地房企压力最大,有些房企领导还下了“军令状”——怎么也要拿下一两块地,不然明年就在深圳揭不开锅。本地房企的竞争也是异常激——佳兆业联合力高,五宗地都将参与竞争。

金地此次也是有备而来,参与坪山与光明三块地的竞拍。金地最近存在感很强,主要是位于龙岗中心城核心位置的金地龙城中央项目屡次在市场刷新记录,荣获2018年度深圳全市商务公寓销售冠军。据悉项目目前还剩300余套精装2–3房,面积段64-82平,价格3万/平起,在此次宅地的出让中,只能算是面粉价,值得关注。

无论是资金实力或品牌影响力,金地在深圳本土也是有目共睹,尤其是接下来可开发地块不多,对于此次拿地的决心也可见一斑。

另外,联合竞拍也是此次土拍的一大亮点,友谊的小船已经划出水面,招商蛇口将有可能与九龙仓及香港置地联合拿地。据悉,香港公司更多是藏在后台的金主。深业与万科这次又愉快地走到一起,一起联合竞拍五块地。平安不动产这个出了名的金主也准备就绪。

广州的越秀也将参与五块宅地的竞拍,80亿保证金“湿湿碎”,一看就是有备而来。雅居乐就保守很多,打算在光明小地块与坪山地块上试试水。有拿地王纪录的电建这次十分保守,只意向于光明小地块。

新丁分别有厦门国贸、东亚新华、中交、东原。

“我们一直在积极寻找项目,但之前在深圳招拍挂拿的地有坑,领导说不能不顾后期的产品类型和销售,以后拿地更谨慎,不然退地是重大损失。”一位房企相关人士表示。在这次的土拍中,有几家呼声不小的房企却不来了,这倒是让人有点小意外。如龙湖、碧桂园、中洲等明确不参与此次竞拍。

5宗地集中出让:稳经济、保供应、缓焦虑

按深圳过去几年的经验,平均每年出让一到两块住宅用地,已是常态。在年中这样的时机,集中出让宅地,让不少业内人士都疑惑不已。这一波操作有怎么样的含义?

宋丁认为,深圳在这个时间推出5宗地,显然对目前深圳整体宏观经济发展有一个平衡作用。“当前的形势下,深圳经济可能会出现下滑,Q1数据已经显现出来,Q2可能还会更低,这个时候房地产应该能起到平衡稳定的作用,加大供地的速度和规模。”

对于这一点,资深地产人朱罗纪并不赞同,他反对任何过度解读。“深圳每年常规在年中和年底都有两次土地出让,这次土拍应该只是为了兑现上半年的供应计划而已。”他补充,如果是因为深圳经济,为什么不把价格放得更开?或者拿出更大地块来出让?

过往经常把政府卖地和缓和房价上涨的意图联系起来,他认为这是非常可笑的观点,在土地高度紧缺的城市,卖地就是政府掌握的土地财产兑现,并非释放什么信号。

除此之外,朱罗纪认为人才房是不容忽视的因素。“政府要完成人才住房的建设目标。有一部分必须通过卖地捆绑人才住房的建设来完成。”朱罗纪认为,政府不想看到市场过热,但也要过日子。除非在市场狂热的时候,政府卖地才会考虑舆情。

深职院房地产研究所所长、复旦大学房地产经济博士邓志旺持同样意见。“每年深圳有出让用地的任务,之前是等到下半年出让的比较多,今年这个时候出来,可能是因为土地梳理、产权处理的比较好,所以会比较早一点出来。”

“国家的政策意图,其实还是要控制房地产泡沫。因为现在贸易战主打我们两个软肋:第一是内需不足,另外一个是是科技上的软肋。从这两个角度来讲,无论是哪个都要控制房地产,但是控制房地产并不是要打压地产,而是保持地产在一个高位上的平衡。”深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉则站在这个观点的对面。

不少业内都认同政府这么做是“稳经济”的有力手段。对于普通购房者而言,又在传递一个怎样的信号?

q房网大深圳区董事总经理林家乐表示,五宗地都在传统的关外地区,不仅对供应起到稳定作用,也对人才房的供应紧缺有所缓解,给市场一个稳定的信息,可以更理性的去选择。

“上半年刚需盘供应紧张,宝安、光明有些刚需盘价格合理可以一天卖到几百甚至一千套,布吉那边低总价单位也成交很多,可见刚需需求非常大。”林家乐认为,深圳政府的供地节奏控制得非常好,本次住宅用地集中出让,可以稳定后续供应,刚需买家也不用因为未来供应紧张而恐慌。

参与度如此之高,“高价地”是否会卷土重来?

本次土拍在限地价的情况下,竞人才房配建,会否因为人才房配建比例增加而出现单价地王?林家乐认为可能性不高,“开发商对于未来市场是比较保守的,对未来1-2年的经济环境会重新判断,不会把价格抬得很高,他们会考虑未来刚需买家对价格的接受程度。”

同时,他也建议当前在深圳买房,房价相对稳定的情况下,可以把眼光放得更长远些,避免多次换房带来的额外费用和月供带来的生活压力,归根结底一句话,“看得更长远些,选得更从容些。”

看热闹的永远不嫌事大,地王能否卷土重来?关于这个问题,我们采访了深圳十位地产圈资深专家,答案可能要让看客们失望了。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉表表示,出地王的可能性非常小,按照去年的土地出让创下的规则来看,首先有几点确定:

第一种,单限双竞,即限成交地价、竞成交地价、竞只租不售的人才住房面积。

第二种,有一些地块可能会被人才安居集团拿下,或者是对于这种限售的有一定的要求,从这个角度来看,出地王的可能性会很小。

此外,李宇嘉认为,有政策性住房用地的兜底,所以一般不会流拍。

朱罗纪认为,今时今日的环境,像3年前那样央企大爆发制造地王的可能性已经不存在,如今房企的融资环境也难以支撑开发商面粉贵过面包价拿地王。

“5宗地均采取‘单限双竞’的方式出让,这就意味着价格是有上限的,这种出让条件就是希望从根本上杜绝地王现象的出现。”戴德梁行研究院副院长张晓端也认为地王不会出现。

尽管市场目前参与热情高涨,但如果就深圳房地产本身市场而言,贝壳研究院统计报告显示,虽然已经走出了去年12月非常悲观的情绪,但也并未对大幅涨价报有预期。

“去年12月我们曾经做过一轮问卷调查,大家对楼市未来的情绪就比较悲观,但是上个月做的调查,大家的信心有比较明显的回升。”深圳贝壳研究院院长肖小平强调,市场普遍对未来的趋势是看平,“今年买地,2-3年后开始销售,所以这轮拍地,会体现出房地产对于明后年的楼市是否有足够的信心。”

肖小平表示,这次拍地和过去不太一样的地方还在于,以往房企更多会考虑政策走向、金融宽松程度等,这次更多房企把经济大环境放在更重要的位置。

为何如此受宠?深圳“史诗级”土拍另类解读

据记者收到的最新消息,已经有超过80家开发商参与五宗宅地的竞拍。而五宗地的起始楼面价并不低,是否意味着豪宅化趋势已经向全市蔓延?有开发商打趣道,此次尖岗山拍地是否意味着泰禾院子可以解套了?

经过此次土拍,四大区域的房价是否又将会站在另一个维度,被市场重新审视?

如果从2001年3月6日深圳市政府100号令——《深圳市土地交易市场管理规定》出台,拉开当时被称为“二次土改”的序幕,此后多年,深圳一直保持每年大约10次的招拍挂频率。但是回顾过去近20年的时间,还从未有过一次,5块宅地1日出让的记录。

“这次土拍或可以看做是为《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》全市城市更新规划期增加至2035的年的投石问路。”国际城市战略研究专家黄一真分析道。

在黄一真看来,如果站在现在的节点,往前看16年,2003年时深圳尚不知豪宅为何物,关于豪宅的形式、产品、价格均一无所知。向后看16年,未来深圳房地产市场会怎样,也许会像16年前一样,打破我们现在想象的天花板。

从业超过20年的资深地产人也表示,2001年12月6日,深圳红树湾3宗土地拍卖时,地块面积更大,此后也不乏商业、产业更多地块打包出让,但是一日5宗宅地入市,他只能用“破戒”两个字来定义。

总体而言,进入深圳的入场券越来越贵,难得80家房企相聚也是认识新朋友的好机会,他们会擦出什么样的火花?这次拍地还有什么样的惊喜?深圳是一座永远会给你惊喜的城市。

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