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新一线:无锡出局,昆明上位,西安进击,沈阳失意

真叫卢俊 · 2019-05-28
一切城市的竞争背后,都是钱和人的终极迭代。

记得我还是鲜肉时,看古龙都觉得很爽,因为里面的人武力值很飘忽,不像金庸那般稳定发挥。

不过大体上遵循着谁后出场,战力暴涨。后来古龙很干脆了,直接捏了个“百晓生”出来,通过他的口,官宣了“江湖兵器谱”,高低排位就落地了,你也别瞎猜了。

而最近又一代的新一线城市矩阵发布了,应该说这差不多是江湖上流传最广的一份“城市兵器谱”。

今天,就借着这个契机,和大家聊聊这些新一线城市和从中洞察的一些投资机会。

01

上周五,第一财经(简称:一财)旗下的新一线城市研究所发布了2019新一线城市排名。

成都第四次夺魁,加上一些城市固有印象,争议还挺大。这点上,我特地和一财的朋友聊了下,简短洁说,新一线机构本身算独立个体,重要的是,新一线城市的出榜考量看着挺多,但赛道不是城市综合实力,而是“商业魅力”。

而且,新一线城市的测评项目中,新商业元素权重不低,比如盒马生鲜呀,亚朵酒店呀,这样区域中心城市和环一线城市(新商业模式溢出)普遍就很讨巧。

所以,如果从商业层面上,排名前几位的城市(北上广深除外)大体上还是符合我这些去过大半个中国城市感知的。这份榜单基本囊括当下最有价值的城市,尤其那新一线阵营那一栏。

其实也不奇怪,一个城市的段位到了哪个阶段,最终的折射层面一定是商业,就好比一些城市还在为招个一个像样的商业综合体绞尽脑汁,头部的城市商业已经快进化到4.0了。

一切城市的竞争背后,都是钱和人的终极迭代。

02

好,理解这些,我们接着来看看这份榜单。

先说下头部四位玩家,北上广深,套用下我很喜欢的海贼王台词,“他们像四皇一般君临着中国城市体系链的顶端”。

图片来源:新一线城市研究所

也申明下我的观点,任何想以第五城身份加入这个集团,都是伪命题,新一线做为新星先加入这个圈子,差距都是鸿沟级的。

成都想入局,对不起,你还没有一个能让大家脱口而出企业或者产业;杭州觉得自己玩的不错,对不起,基建,人口和经济规模的课先补上。

从这个角度,北上广深未必全部都突出,但是一定是没有明细短板城市,也在小圈子里玩着自己游戏。反过来,这一集团也非常固化了。

所以,我这次不会花什么力气去探讨他们,一线无洼地,需要的就是你能够得上他的门槛。此外,还作为定价的锚,为其他城市提供定价的靶子(广州很特别,以后又机会单独说)。

固化的本身还有一层含义,城市过了鲜肉阶段,长成大帅比或小姐姐,基本都看的见了,意味着想象空间没有了,人们愿意溢价的,都是那些还在准备高考,脸上还冒着青春逗的新一线种子选手。

还有因为重要,他们一定是政策操盘介入最深的城市,这点上,最近的上海和苏州给我们做了很好的示范,上海最严限购留下了一堵墙,让环沪自己想怎么闹腾都行。

所以,什么是一线?就是稳稳的北上广深,从现在起,来这里请抱着深耕的态度,未来房价的第一波启动甚至都未必在这里,但是能给了看的见最稳定预期的未来。

图片来源:网络

以我自己个人投资股票的选筹来说,60%的仓位一定是给到茅台,平安这样的股票,他们身上没有十倍股的概念,但每一次的财报都会让你满意,最重要的是,你能预期10年后股价是多少。

这点上,环一线闹腾的有多欢乐,一线就有多洼地。

03

接着,我们开看看未来城市变局所在,种子队的新一线城市们。

这版15座新一线城市依次为成都、杭州、重庆、武汉、西安、苏州、天津、南京、长沙、郑州、东莞、青岛、沈阳、宁波、昆明。

图片来源:新一线城市研究所

变化基本概括为:总体平衡,无锡出局,昆明上位,西安进击,沈阳失意。

新一线城市为什么是城市中最特别的群体,由于一线样本太少,中国城市格局演进基本都在他们的相爱相杀中。

不要在意昆明是否真的比无锡强,只要你愿意的,双方可以找出一百个角度,证明比对方牛逼,但我相信江南人不会跑云南买房定居,云南人即便出省也基本都选珠三角。

而在演化中,不知不觉,北方城市退化成5个,南方包揽了10名,排名基本还是靠前的那种。以前我们总说东西有差距,事实上,中国城市的马太沟壑,在南北。

这背后,是钱与人不断南下的事实,所以我收到很多私下问北方买哪里的问题,很巧合的是,我的回复基本都这5个城市城市中选(济南可以入选,沈阳有争议,雄安很特殊不论)。

本质上,我不是说其他北方城市会怎么样不好,我去烟台,美好的想让我定居的城市,也去过洛阳,底蕴和产业都很深厚,但是从他们身上,看不到一种东西,叫投资的确定性。

也就是其他北方城市也会跟涨,但能不能跑到盘面的平均水平,我没把握。加上北方城市相比南方同能级城市,价格还不算高,那干嘛不咬咬牙,进入北方城市的头部呢。

对恋乡的北方人来说,北方的新一线就是相比南方的洼地。

04

说实话,我一直有个很个人的观点,下一轮楼市的行情很可能在这些选手中启动(南方城市概率居多),并且以回报率算,大概率能跑赢一线城市。

但是,这一切仅限于选对标的的前提。因为还不算完全定型的城市,机遇和坑一样多,选对就是投资上“戴维斯双击”,名利双收,收益加倍,选错就是不需要解释的“双杀”了。

我马上要说到的一个城市,长沙。我市调的过程中,发现这么一个版块,在长沙市北叫北辰洲,背靠湘江,地铁直达,界面良好,妥妥的房价暴击种子。

图片来源:网络

然而,如果这些年,你持仓北辰洲,基本算楼市的输家了。天量的住宅供应,短板的配套,一些项目操盘的失败,这个地区价格基本涨不上去,楼市中新玩家多少知道点,这两年合肥客梦断橘子洲,很少有人记得在长沙,浙江团折戟北辰洲的故事了。

不过,长沙也是我当下就回报而言,最看好的城市。

理由也特别简单,每个城市都比一只股票,都有他的估值和参照。长沙位处中部,离头部定价的一线很远,所以他最大对标物就是同样中部的武汉。

图片来源:中国房价行情网,米宅

这点说,武汉卖到1万8,9,长沙还接着卖1万,愿意用钱投票怎么想。好,如果武汉在中部算最突出的,定价还不清晰,能量相当郑州也卖到1万7了,你让市场上的钱流向哪。

记得前段时间有篇长沙爆文,《一个让炒房客有来无回的城市》,看着很澎湃,但本质上,就是长沙把一线的操盘体系套用到自己身上。

这也没错,我曾在长沙生活过半年,低房价让这里生活充满美好,几大夜场夜夜爆满,各种吃完还有钱能捏脚到深夜,但一切都是控盘的有力。

但我的疑问在,一线这么玩无所谓,因为他们不依赖超脱了,房地产可以做备胎了,对于高速发育的城市,有多大底气能摆脱房地产和土地财政推进,我还看不清楚。

总之,中国楼市中的一个巨大堰塞湖,在长沙开始形成,要么坚持到底,要么及早分流。

05

当然,除了长沙这个个案,新一线城市很早启动行情,也很早进入盘整的,虽然没有长沙夸张,本质上也在蓄力,也算某种程度的洼地。

只是,很多人也非常关心,这两大阵营之外,谁能逆袭。

先说二线阵营,其实所谓新一线就是主流认知强二线升格,余下的二线和强三线作了一次合并。

图片来源:新一线城市研究所

虽然差距还挺明显,但也冒尖选手并非不可逾越,想逆袭其实也没那么复杂,谁能在产业的赛道上快人一步,就是进击的筹码。

图片来源:新一线城市研究所

这个矩阵中,有个城市一直在向前推进,合肥。说实话,合肥以前算个不怎么出彩的选手,长三角的灯下黑,中部不带着玩的那种。

合肥就在沉默中,成为了中国最大白色家电基地,未来发力的半导体产业已经是不可或缺的玩家,也开始出现科大讯飞这种能脱口而出企业了。

实际上,我这几年每一次去合肥,都感叹于合肥朋友工资涨的很快,也能感受到这个城市因为变迁带来的澎湃活力。

所以,合肥房价当初跻身领头“四小龙”多少有点底气,更玩味的是,也是四小龙中率先盘整的,房企纷纷闻着味前来了。

图片来源:克而瑞

总之,对于这样一条赛道,谁能拿到更多的产业和更多的人,谁就是洼地。

三四五线城市整体透支,不排除有个别妖艳的,奈何样本太多,篇幅有限,不多说了。

06

最后,想聊点烟火气的。

应该说,这份榜单出现,基本是用来结构城市价值。可是很容易忽略,这种商业魅力的维度,也是城市最接近的生活的一面。

比如哪座城市的海鲜吃的最爽,哪座夜场电影最能满足我。

我想就是这份有争议的榜单最打动我的,找到有价值的城市,感受最贴近的生活。还有别忘了,键盘上的敲出再牛X的争议,都不如努力让自己配的上更多的美好。

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