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多城市成交量上涨,看破数据背后的秘密

地产情报站 · 2019-04-08
市场还是那个市场

编者按:本文来自微信公众号:地产情报站(ID:dichanqbz),36氪经授权转载。

3月,春天越来越近,各地的温度骤然上升,楼市的温度也在悄然上涨。

4月来临,各大城市3月成交数据陆续出炉,从数据上面来看,上涨幅度大的有些出乎意料。

北京3月份二手房网签量高达16051套,自2017年“317”新政之后的24个月内,这是北京第三个月二手房成交量破1.6万套,同时也是2018年5月份以来的最高值。

深圳3月份新房住宅成交3088套,环比大涨141.4%,二手住宅成交4551套,环比大涨127.9%,成交量创近半年来新高。

上海3月份二手房成交据估计可以突破2.6万套,成交量上涨令人咋舌,要知道上海自2017年以来成交就没有上过2万套,现在2019年3月份一个月的成交几乎赶上了之前两个月的成交量。市场上涨之势呼之欲出。

从数据上面来看,楼市是有所回暖。不过,我们不要贸然觉得又一波大涨要开始了,还要仔细研究一下这些数据背后的意义。

01

市场量价变化遵循一个顺时针原理:永远是量先变化,进而带动价格的变化。

目前的市场处于量价齐跌状态,那么必然是要先有成交量的上涨,提振市场信心,叠加后期供不应求现状,才会带动价格的上涨。

但是如果只是成交量的突然上涨,短期内价格还来不及反应,不会突然上涨,比如某个阶段开发商展开促销活动,或者政府的大范围签发预售许可证等因素,都会造成成交量在短期内爆发,但由于其并不具备可持续性,所以最终结果就只是开发商的以价换量,量涨不能带来价涨。

只有成交量的持续上涨,市场信心被重新建立,而且库存被大量消化后,才会由于供不应求的市场状况带动价格上涨。而从目前情况来看,各大城市的政策并没有放松迹象,需求依然被抑制,成交量的突然上涨,更多可能是因为前期的观望需求集中释放。

02

错过了2016年那波大涨的人,纵然国家一再强调“房住不炒”,严防房价出现“大涨大落”,他们依然拖着悔青的身体,日夜盯着房价数据,生怕再错过下一轮大涨。嘴里还在嘀咕着,当年就是因为没留意,才使得财富翻倍的机会从指间溜走。

然而房价在某个角度来看,就像股市一样,如果你手里的房子在房价上涨之时并没有出手,那房子就只是房子。毕竟2017年下半年开始,已经有太多的城市出现房价回调。2017年北京房价下跌15%,燕郊更是大幅回调40%,南京、厦门、合肥,几乎所有的房价明星城市都有着不同程度的回调。

经常有朋友对我说,中国的房产市场涨起来很快,想要下跌却总是那么慢。这并不是房产市场特有的现象,也并不是只存在于中国,因为很多人被数字表面所迷惑。

举个简单的例子,房价翻一倍是上涨100%,然而回到原点只需要下跌50%,表面上来看50%远小于上涨的100%,但其实效果是一样的。

而如果下跌80%,那就意味着你要再翻5倍,也就是要上涨500%,才能回到价格的原点,这就是为什么感觉上涨速度快而下跌时感觉慢的原因。

所以,市场还是那个市场,一切还在政策调控和市场调节的掌握之中。小幅回暖有可能,但突然大涨历史绝不会重演。

03

最后再来说说,为什么有些人期待的大涨近期不太可能。

如果从2017年4月份北京成交价格环比下跌开始计算,楼市已经冷清了接近2年,从时间来看,也是时候该回暖了。但不要忘记,之前的那一次大涨是怎样涨起来的。

2015-2017年全国共计划棚改1800万套,平均每年600万套,实际执行过程中,很多城市都是超额完成指标任务。然而2018年,棚改货币化改革,货币化安置大幅缩水。失去了棚改的三四线,拿什么来支撑房产市场回暖?

吃饱之后切忌剧烈运动,身体如此,市场亦如此。刚刚吃饱的市场,现在还没消化完全,又怎么敢再次暴饮暴食。况且,上一次是怎么吃饱的,大家难道忘了吗?

高铁站开通了,管他位置有多偏僻,管他有什么实际居住价值,管他每天有几辆高铁经过,周边房价涨!

商场开张了,管他商家入住率有多少,管他客流量有多少,管他竞争力能有多大,周边房价涨!

工业园区批复下来了,号称要建设新城区,成为新的经济增长点,管他引进产业有多难,周边房价涨!

炒作因素大过实际居住因素,这样的情况或许可以用一个名词来概括:泡沫。

所以在泡沫还未完全挤出之前,还是不要想着催生新的泡沫了。

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