郑州商业项目市调行程建议

商业地产志2019-03-26
对于郑州,我们或许有太多误解,也缺了些应有的期待。

CRR市调行程建议来到第六座城市——商都郑州。

由于CRR此前并未造访过郑州,因此本篇文章是特地邀请“郑州商业观察”的主编张桐(署名:托尼主编)代为执笔完成。在此我们向托尼主编深表感谢。

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郑州市作为国家中心城市及中原经济区的核心城市,承担着中原城市群的商贸、物流、服务功能,对中原城市群起到引领、带动和辐射作用,且郑州市已位列新一线城市,目前处于快速发展期,上升势头强劲。

仅就商业地产市场而言,郑州依然位列热门的商业开发潜力城市前列:大型商业地产开发商加快布局的同时,原有开发商也表现活跃,房地产投资总额也居于全国前列,并保持着超过10%的增速,成为商业地产开发新热土。

郑州商业的发展经历过几个大的时期,近年来大量商业项目的陆续开业,带给消费者的是越来越多的购物选择机会,但同时亦将进一步激化郑州商业市场的竞争状况。尤其是郑州已经开业的百货、购物中心将会面临相当程度的竞争压力。在此种情形之下,探讨现有成熟购物中心如何保持运营活力亦可能颇具现实意义。

郑州部分重点商业项目分布图 | CRR CHINA(制图 | Jone)

纵观郑州商业的发展历程,从1955年郑州百货大楼的开业至今,已经走过了64年的发展历程,也从早先的单一核心商圈(二七商圈)逐步升级为一心(一个核心商圈)、一圆(一个副中心级商圈)、多圈(多个区域型商圈)的格局。物业形态也从此前传统的大卖场和百货向大空间、多体验、主题化的购物中心转变,郑州的商业发展也由此呈现出日新月异的势头。

而郑州的零售商业总建筑面积也在2018年累计超过500万平方米。未来随着郑州市“一主一城三区四组团”规划的不断外扩,以及坚持“东扩、西拓、南延、北联、中优”的发展思路持续优化市域空间布局,相信还将持续供应更多的商业项目,并形成更多新兴区域型、社区型商圈。

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城市商业的发展,取决于城市经济的发展。而优质购物中心及大型城市综合体的数量增多及开发强度增强,也与城市的经济总量(以零售消费总额、GDP等为代表)、人口规模、产业基础有着一定的关系。

而在近代发展历程中,郑州是由一座建成区不足3平方公里的小县城起步,至今日已经发展成为建成区面积830平方公里的新一线城市。这其中即离不开城市管理者的智慧,也离不开持续的产业导入和升级,以及交通规划的改善所带来的新商机。


最新郑州地铁线路图 | BY MetroMan(点击查看大图)

郑州的城市框架不断扩大,随之而来的是城市间各个组团间的扩容与发展,也正是为了适应新时期郑州市发展的需要,也就都市区的交通格局进行了新的整合,并规划批复了郑州市轨道交通远景年线网方案,由21条线路组成(主支线按一条线路统计):

中心城普线8条,外围组团普线5条,市域快线8条,截至目前,郑州已经开通了1号线与2号线,还将于2019年开通地铁5号线,届时将会辐射和拉动沿线已开业逾20个商业项目的客流量。这一点,对于要来郑州考察市调的你而言,将会是一个利好消息,而借助城市地下公共交通体系也将大大缩减考察过程中的时间成本。

接下来,就为大家推荐个人认为较理想的考察行程建议:

郑州商业项目市调1日游

行程建议:

Option 1:二七商圈(百年德化步行街、华润郑州万象城、丹尼斯大卫城)

Option 2:花园路商圈(新田360广场国贸店、丹尼斯百货花园店、正弘城)

行程说明:二七商圈早在上世纪80年代,便已经成为辐射全市至全省的城市级商圈,商业氛围浓厚。随着近年来区域优质商业体量的增加与商业品质的升级改造,二七商圈也迎来了新一轮的发展契机。

从2014年开业的华润万象城,到2015年开业的丹尼斯大卫城,再到于2018年末启动的“百年德化复兴工程”,都说明了这一当前郑州最大、最繁华、商业聚集度最高的商圈将持续加快其引领郑州商业升级与更新的步伐。

丹尼斯大卫城作为丹尼斯集团旗下的商业巨舰,自开业以来每年的复合增长率都呈现出了较高的水平,虽然是百货的规划及建筑结构,但在商品组合及氛围营造方面丝毫不弱,包括LV、GUCCI、Cartier、Burberry等在内的国际一线奢侈品均云集于此。

而早于丹尼斯大卫城开业的华润郑州万象城,作为华润万象系商业全国布局的第六个项目,其在开业后无论是产品规划、运营及物业管理品质、营销推广还是会员管理,都引领了一个时期郑州商业甲方的学习与模仿潮。

纵然是开业后该项目的业绩、出租率等数据表现较为波动,但丝毫未影响到其运营团队按照一线城市购物中心的运营管理标准去约束及实施,也体现出了其团队坚持华润万象城的品牌形象与品质的决心与信念。

与二七商圈相比,花园路商圈最初的形成和商圈概念的提出要追溯到2009年(十年前),从国内购物中心运营坪效名列前茅的新田360广场国贸店,到国内楼层高楼层百货的典范代表之作丹尼斯百货花园店,再到新近开业的郑州城市综合体及商业新地标正弘城。“年轻的”花园路商圈却是表现出了这个“年龄”本不应该具备的老成。

特别提醒:如果你只有一天的时间在郑州停留与考察,那么上述两大商圈是必看的。不仅代表了郑州商业发展的历史,更可以从中去发掘新时代下郑州商业取得的进步及创新。当然,从交通方面来看无疑也是目前为止,郑州商业公共交通体系最全、最便捷的区域。

地铁1号线与2号线均能到达这两个商圈的核心点(尤其是正弘城,其B1层与地铁2号线东风路站无缝连接,是真正意义上的郑州首个已开业地铁上盖商业物业)。建议可以把考察的第一站放在二七商圈,第二站放在花园路商圈,结束了一整天的考察与市调后,还能来到正弘城西侧商业街的Glen Bar或T&LOUNG(计划于5月份开业)喝上一杯。

郑州商业项目市调2日游

行程建议:

Day 1:二七商圈-棉纺路/秦岭路商圈(锦艺城购物中心、中原万达广场)

Day 2:花园路商圈-大郑东新区商圈(CityOn熙地港、新田360广场新都会店、汇艺银河里、海汇中心)

行程说明:棉纺路/秦岭路商圈可以称得上是目前郑州发展速度与成长最快的区域型商圈,浓厚的生活化气息也使得商圈内最具代表的两个项目在业态定位及品牌级次方面下足了功夫,既有引领区域市场的品牌,也有深入消费需求的品牌。尤其是2016年开业的锦艺城C区,在B1层斥巨资打造了郑州首个购物中心室内海洋乐园。交通方面,也能够很好的利用地铁1号线在五一公园站再换乘5号线(2019年开通)到达锦艺城。

第二天,除了花园路商圈外,大郑东新区商圈也是必看的。

迎来开业第三年的CityOn熙地港也于今年启动了新一轮调整,并引进了中原地区第一家维多利亚的秘密全品类门店;新田360广场新都会店1期虽然体量不大,但也定位精准服务于周边的商务客群,本地的餐饮品牌“鲁班张”还在此开出其高端店;到了晚上,则可以骑上共享单车去到临近的“网红打卡地”——汇艺银河里的天幕,海汇中心的精酿餐厅及威士忌Bar,都足够带你领略郑州时尚达人的夜生活。

郑州商业项目市调3日游

行程建议:

Day 1:二七商圈-棉纺路/秦岭路商圈(锦艺城购物中心、中原万达广场)

Day 2:花园路商圈-惠济商圈(惠济万达广场、美景万科广场、YoYo Park)

Day 3:大郑东新区商圈深度游

行程说明:与此前的两日行程相比,如果增加1天的时间,则推荐惠济商圈及大郑东新区商圈深度游的线路。

2016年底才开业的惠济万达广场在刚刚过去的2018年表现的格外抢眼,也得益于所在区域内巨大的常住人口红利,在新一轮的品牌调整中,西西弗书店&矢量咖啡也已经进驻装修。

此外,2019年郑州新开商业项目最为瞩目的莫过于唯一一个体量超10万方的购物中心“YoYo Park购物公园”了,除了要打造一座会呼吸的Mall,其在品牌方面还引进了韩国CGV影城、永辉超市金标店、Do Jump蹦床公园以及多个国际快时尚品牌,这对日趋升级提升购物及消费体验的北区而言,是个十足的利好。

而说到大郑东新区商圈深度游,除了此前提到的几个项目之外,即将于今年二季度初开业的永威木色购物公园(位于CBD外环)也是值得期待的情怀之作,其对原有已简称的建筑空间作出了大量的改造,岩洞、植被、攀岩、瀑布等大自然元素的植入,使得整个项目的体验充满颠覆之感。

此外,去年跻身中国奥莱销售TOP榜单第15位的郑州杉杉奥特莱斯购物广场也值得为此而专程考察一番,一方面是需要思考作为郑州第一个真正意义上的奥特莱斯,如何做到在周边配套及公共交通还未达到最佳状态的情况下作出这样的业绩;另一方面,则是其作为普罗理想国大盘的一角,从一个远郊地产开发项目的操盘角度出发亦能有更多的收获。

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以上的行程安排,也是为初次造访郑州的行业朋友们优中选优的建议。

同时,对于想要自己规划线路的初访者,也循例做了一份简单的推荐:

制图:CRR | Lori

伴随着2018年正弘城的完美开幕,接下来三年郑州商业的发展将步入一个缓冲期与拐点,将重走西安与武汉在2012-2016年走过的那条“商业发展路”。在这一发展过程中,城市商业的主要发展方向将围绕通过特色业态导入,加大对目标消费人群的辐射范围,并进一步优化区域型商业及社区商业,进而完善在城市各个区域的商业服务配套功能。

因此,对于接下来的郑州商业而言,要想使之成为生活需求的综合满足者,就必须通过对建筑形态的设计、品牌的优化、以及创造出与他们生活必不可分的消费空间和业态来吸引消费者,使其真正感受到实体商业所带来的魅力。


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