楼市怪事不断,小心掏空你财富的买房巨坑!

未来城不落 · 2018-12-11
如何避免成为房价下行周期中“楼市难民”,确实得小心。

编者按:本文来自微信公众号:杠杆游戏,(ID:ZhangYinyin0903),作者:杆姐,36氪经授权转载

最近看了两条楼市有关新闻,杠杆游戏被雷坏了。

先是辽宁锦州业主拿房产证十年,但楼盘仍是荒地。不仅如此,业主房贷仍在按时还贷,已还贷款13.5万元。

是的,你没看错,房屋未建就已竣工验收,验收未备案就已发房产证。而开发商的理由是,拆迁未达成,致房屋迟迟未建。相关部门验收、发证倒是积极。

还有一条是河北石家庄的新闻。石家庄一个叫新鼎华府的楼盘,涨价3倍后,开发商毁约。

此前,我们看到的新闻多是房价跌了,业主不满,去讨说法。一般开发商的回应都是叫委屈,房价涨了怎么不见分钱给我?

这一回,倒是开发商毁约,房子涨了就不卖了撕毁契约。

虽然这两起怪事的源头,都追溯到几年前,甚至十年前,但各种怪事恐怕这轮周期后也会出现一些。

作为购房者,该如何避免购房被坑,让自己不至于成为“楼市难民”?

1、必须得多证齐全。一个楼盘从开工到合法预售,需要多个证照。比如我们通常说的五证,《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》,必须齐全。

杠杆游戏不敢保证,啥证都有了,一定能交房,就不烂尾。但如果没有、不全,发生损失的可能更大。

如上文的新闻,房子没建房产证就给提前发了,过了十年,都无法交房的荒唐事都有,还有啥不能发生的呢?

无论如何,避免买的是废纸,上述五证得确认清楚了才买。

2、加杠杆投资必须谨慎。目前,一些城市,特别是部分三四线城市依旧可以加杠杆投资。但正如杠杆游戏多篇文章分析过的,大部分三四线城市、较大城市郊区楼盘,近期可能行情不会太好。

所以,不要轻信广告和营销,加杠杆投资得谨慎。从目前趋势看,最起码未来几个月,大部分三四线城市不会轻易反弹,如果加杠杆投资,资金成本不一定合算。

3、没有杠杆,或者杠杆极低、可控,房子起码保值。考虑到一个实际情况,大部分个体投资渠道是有限的。但是很多人手上是有一些灵活不需要用的钱的,这些钱拿去干嘛?

楼市总是有周期的,考虑到我国城市化毕竟没有完成;如果人民币遇到太大压力,手上拿太多现金更是可能折损,保值起码是需要的;同时,货币周期也是轮回的,这是人类难逃的命运。

因此,杠杆游戏认为,无杠杆、低杠杆的资金,今天,买房后或许依旧是是合适的。

谁也不知道,今天的无成本、低成本谷底投资,未来是不是赚钱巅峰。即便不赚钱,起码不动产在,长期租金收益或许也还行。

4、小开发商的楼盘要慎重。无论是刚需还是投资目的,今天这个市场和金融环境下,小开发商的楼盘都要谨慎购买。

2013-2015年,上一轮周期后半段,其实还没过多久。如果简单回忆一下,当时一些小开发商、资金链紧张的开发商挂了,出现烂尾。

这一波,可能再度强化房地产市场的行业集中程度。万科最近不就在买买买……

如果行情继续发展,有一些开发商倒下,是必然。

5、大部分商铺绝对不要碰。这一点杠杆游戏说过多次,特别是大部分专业市场型商铺,买到就是赚到的历史早已过去。批零商业地产,在我国大部分城市都是过剩的。

一些社区商业门面租金收益也不高。如果高价买入,回本不知道是哪年的事,更别说还有资金成本。

6、投资为目的的旅游地产要谨慎。如果是手上有余钱,时间也有闲暇,购入避暑、过冬、康养旅游地产自用、家用没什么。但如果是投资,杠杆游戏认为,大部分旅游地产是没有价值的。

不仅如此,即便是购买自用、家用型旅游地产,也要注意,五证一定要齐全。避免不必要的后果和纠纷。

7、广告宣传、口头承诺不要随便相信,要分清广告和合同。很多楼盘都会以城市规划、交通、区位、教育、医疗配套为噱头,吸引购房者。对于楼盘来说,这是正常的。

轻信这些,错的是购房者自己。一切要以合同为准,而显然几乎不会有房子会把上述承诺写进合同。

而如果作为成年人,这个道理都不明白,最后还去怪开发商,实在是应该检讨下自己。

当然,正如杠杆游戏在《两大房企被“围剿”!楼市再跌一波?》(12月4日)一文中写过,真发生了这些情况,一定要去维权。捞回一点损失算一点,不维权,啥减损的机会都没有。

特别是楼市下行期,开发商也有自己的销售压力。谁都不愿意因为事情搞大,影响到公司声誉和销售回款。

8、学区房甄别越来越难,搞清楚是公立还是私立、学校远近应该不难。很多楼盘都出现过配套的小学、初中,最终和宣传、购房时不同的情况。

还有的虽然配套的学校没变,但是最终是私立,得有钱才读得起。

实际上,学区房的政策本身越来越复杂或者多变。杠杆游戏认真看过多个城市的相关政策,有的居住时间有要求,有的划片可能变动,有的学位紧张……

所以,我的建议是,搞清楚楼盘疑似配套的学校是公立还是私立,是不是所谓的名校,配套学校到底是不是在附近,起码不难。

如果是私立,就要考虑自己或者别人是否承担得起学费;如果配套学校根本就离得不算太近,就更要考虑买的房子,最后到底会被划到哪个学区?

相关信息,可以向教育主管部门、规划部门咨询。

9、不要相信啥饥渴营销。杠杆游戏前几天看到一个笑话,小米跑到欧洲去还搞饥渴营销、数据造假。拜托,那是欧洲,何况全球手机产能过剩,销售到顶了。真不知道小米相关人士怎么想的。

楼市也是一个道理,现在是寒冬,绝大部分城市的绝大部分楼盘都不再可能秒光。如果这个盘,你实在喜欢,怕卖光了,去相关部门网站看一下预售网签进度很简单。

据此,再做决定。

10、如果自己买的房子跌了,别去看别去想。我有好几个朋友都买贵了,之前我说楼市是有周期的,但他们还是焦虑。同时我也说,刚需没必要纠结啥时买,该买就买。

所以,我也要对部分朋友的高价杀入负责任。不过,他们都不怪我,因为毕竟是刚需。有了房子,心里的踏实,那是一点点涨跌换不来的。

无论如何,既然已经买了,就别去想了。如果是投资,上一轮周期,或者本轮周期前半段买的,已经有得赚,同时可以脱手套现,也不要犹豫。

当然,看个人资金成本和长远考虑。总之一句话,不是高杠杆投资,不要去想、不要去看。

小结:上述总结当然不全面,我只是略作一个指南。如何避免成为房价下行周期中“楼市难民”,确实得小心。

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