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获近亿元新一轮战略融资,E+青年公寓要以精细化管理打造“小而美”长租品牌

高涵@超人学院 · 2018-11-22
长租公寓本质是服务行业,长远来看,能长久的一定是沉到线下深耕服务的品牌。

36氪获悉长租公寓连锁运营商E+青年公寓于近期融资近亿元。本轮由鹏万资本领投。

2016年从南京开始发展起家,E+在两年时间内已在上海、南京、杭州、苏州、郑州 拥有共30多家店面。据E+创始人张威加介绍,目前在南京品牌公寓市场,从门店数量来说,E+已达到市占率第二,第一是36氪曾多次报道过的魔方公寓

E+的定位是长租公寓连锁运营商,美好生活服务商。其产品理念是通过打造以公寓为核心的生活服务平台,为都市年轻人提供高品质、标准化、智能化的理想租住方案。E+以一线和强二线城市核心区域单体公寓、酒店为主要合作加盟托管客户人群,不做中高端都覆盖的“大而全”,只做城市青年白领的“小而美”精品公寓。

从管理模式来看,E+的90后创始团队在实行精细化运营,E+创始人张威加认为,长租公寓正在从市场驱动向管理驱动过渡,虽然仍有市场红利,但整个行业的利润是在摊薄的。所以行业玩家就要在各个环节提高效率,从用户出发,对产品到服务的每一个环节进行反向指导。

36氪问到E+是怎么用精细化管理去做“精准把握需求、提高用户体验”这件知易行难的事情。张威加表示要用30%的功能,满足70%的用户的需求。比如他发现都市白领只有10%左右的人长期做饭,于是决定砍掉单独厨房,取而代之的是带有社交性质的公共厨房。比如E+的用户群体中约70%是女性,根据E+的用户分析,女性用户最关注的是品牌公寓的安全性、舒适性和房间内功能的多样性,并且女性对房间整体面积并不是特别在意,更在意的可能是储物空间,于是E+在同行水平上将储物空间的大小提高了40%,据介绍,通过这些迎合目标群体需求的改进,E+的坪效是同行的两倍。张威加告诉36氪:“洞察用户需求没有什么绝招,就是慢工出细活。我现在仍然每月抽一天时间去做管家,和用户直接沟通,得到一手反馈。”

另外就是E+的轻资产托管运营模式,长租公寓多事之秋尚未完全平息,金融服务体系建设是否稳健,对品牌的兴亡至关重要。长租公寓行业有四大派别玩家,地产系、中介系、酒店系、创业系,这其中地产系擅长利用金融杠杆获得扩张弹药,金融手段最为成熟,而在资本市场出现下行时,受到的波动也较大。

E+的前20个项目均为自持优质项目,有稳定的盈利和现金流。南京主城区核心区域核心位置的单体公寓和单体酒店存在价值洼地,长租公寓就是用轻资产托管运营模式去提高这些物业的价值。轻资产托管运营模式,从前期产品打造的角度,就是通过我们的产品设计优势、供应链优势,用最少的成本改造达到最好的效果。从收益模式的角度,就是通过专业的营销、运营、服务能力和品牌溢价,提高了业主的收入,收取管理费和品牌溢价分成。

以魔方为代表来看“大而全”的品牌公寓,地段覆盖市区、郊区,运作模式上也会自购承包物业,租客对象更为综合。E+的应对战略就是“区域聚焦、深耕细作”E+并不急于跑马圈地,长租行业的规模效应很有限,每增加一个用户,获客成本并没有随边际效应显著降低。E+的每个项目都在主城区范围内,只做核心地段核心位置,每个项目的体量在30-100间。

E+在南京的主城区基本上每隔一两公里都设置门店,一方面门店互推的获客效率很高,降低了营销成本。另一方面形成了不同租住需求的产品互补优势,租客更换生活地点或者跨城市居住,都还会在E+的会员体系中。同时多个小体量的模式也比单个大体量的模式更能使总入住率趋近100%。

从营销来看,从2016年12月在南京开第一家店时,100%线上流量获客,到目前线上获客不到45%。55%的客源来自老客推荐和门店互推。口碑营销在低频消费中至关重要。张威加介绍说,目前E+的获客成本几乎为零。

目前,品牌公寓在整个住房租赁市场的渗透率还在个位数,潜力如此巨大的市场,野心者不在少数,长租公寓本质是基于存量地产的生活服务行业。长远来看,能长久的一定是沉到线下深耕服务的品牌。服务带来溢价,服务也能在短期内带来比较坚固的壁垒。E+目前的复合增长率是20%,张威加表示:“高速增长的前提下,保证用户体验是我们的核心优势。”

据悉,本轮融资将用于跨城市运营、团队和品牌建设、信息系统建设。

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我是高涵,36氪超人学院创始学员,关注教育、金融赛道。期待有远见的创始人、有潜力的项目。请加微信513715211,可交流一切。

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