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港珠澳大桥之后,这座新桥或将颠覆珠三角的城市格局

未来城不落 · 2018-11-01
2018年10月24日,港珠澳大桥通车。

编者按:本文来自微信公众号「大胡子说房」(ID:dahuzishuofang),作者:言先生,36氪经授权转载

中国最高领导人专门赶到广东,为它揭开新的一页。港珠澳大桥跨越伶仃洋,东接香港,西接广东珠海和澳门,总长约55公里,真可谓是人类历史上的壮举。

站在“一国两制”的时代背景下,站在未来的高度,港珠澳大桥的意义怎么高估都不为过。

但有点可惜的是,这条桥虽然连接珠江东西岸,没有连接深圳。由于能跑港珠澳大桥的车并不多,少了深圳这个民用汽车保有量300多万的一线城市,这座耗资1100亿元的大桥,使用率并不会很高。

而在港珠澳大桥之后,还有一条大桥,横跨伶仃洋、连接珠江东西岸,它将深刻影响珠江东西两岸的经济,甚至是颠覆珠三角的城市格局,实际价值可能比港珠澳大桥还要高,那就是——深中通道。

此通道东起深圳市福永街道机荷高速,西至中山市翠亨新区深罗高速,连接了深圳与中山。

该座跨海通道是世界上最大的集合桥、岛、隧道的复杂工程,全长24千米,耗资更是高达500亿元。

2016年年末,深中通道正式奠基,宣布开工,整个珠江东西岸一片沸腾,似乎珠江东西岸常年发展不均的积弊,终于得以解决。

但24公里长的收费公路,到底能给谁带来机会?

1

深中通道的前世今生

谈起深中通道,在珠三角几乎无人不知,无人不晓,从1998年提出最初方案,到2016年真正动工珠江入海口两岸的百姓整整等了18年,其实早在08年西桥东隧的方案就开始长达6年的前期论证工作,也就是A3方案,然而在项目的进一步论证阶段,广州方提出却异议,认为南沙的发展可能会受到A3“东隧西桥”方案的制约。

按照官方的说法,广州方面一是担心在伶仃航道建设桥梁,随着船舶大型化发展,桥梁限高将制约广州港发展;二是担心在伶仃洋建设桥梁将影响航道稳定和通航安全。

因此,广州提出了A4建设方案,要求深中通道全部采取海底隧道的建设方式。

显然,明眼人都可以看出,长达20多公里的海底隧道投资、以及难度都过大,还会破坏伶仃洋海洋渔业生产环境,无论在经济上还是在技术上都比较难实现,这也导致了A3方案迟迟不能落地。

好在深中通道没有因此夭折,终于在2016年12月28日,浩瀚的伶仃洋海域,深中通道的主体工程,西人工岛奠基开建,这一动作标志着投资约460亿元的深中通道正式开工。

通道项目始于珠江西岸的中山横门枢纽互通,通过桥梁向西人工岛方向延伸,之后进入约7公里的特长海底隧道,最后在福永码头附近与广深沿江高速机场互通相连。

全长24公里,全线采用双向8车道高速公路标准建设,设计速度为100公里/小时。

2

深中通道都辐射了谁?

深中通道的建立,从明面上看只是连接了深圳与中山,捎带南沙群岛,但实际上受益的不仅是深圳、中山两市,虎门大桥作为东西岸目前过江最近的通道,常年车流量大,塞车严重,通行缓慢,粤西粤西南,需要前往粤东的客货车大量聚集在此过桥。

而通道修通后,整个粤东和粤西城市互相沟通效率大大提高,对珠三角、香港甚至整体广东的经济发展都产生积极影响。

珠江东岸的深圳、东莞经济相对发达,以高新科技产业为主,西岸的珠海、中山、江门、顺德等市是五金、家电 、灯饰、陶瓷、服装、家具等专业镇经济强大,东西产业内容差异明显,通道可以为两岸开展全方面合作提供机遇。

深中通道的建立,甚至会提高珠三角区域整体竞争能力、提升珠三角对广东社会经济发展的带动和辐射,意义重大。

最大受益者——翠亨新区

深中通道虽然名为深中通道,但与东岸直接连接深圳主城区不同,西岸的中山市区,距离大桥的西落桥点还有相当远的一段距离。

对于通道登陆后的城市断裂带,中山选择用新区填充,于是,翠亨新区应运而生。

翠亨新区原本是翠亨村,是民主革命先行者孙中山的故乡(原来为满清的广东省广州府香山县翠亨村),地处广东省中山市南朗镇,处于中山市与珠江西岸海岸线之间,翠亨新区初创范围10平方公里,总体面积达230平方公里,冠冕堂皇都说:翠亨新区定位为「4+2」,即绿色装备制造、智能电子产业、健康医药产业、高端都市产业,搭配创新金融与文化旅游两大特色服务业。

而实际,翠亨新区在深中通道确定修建后,更多的是承接中山城区以及深圳城区的企业外溢。

特别是深圳,有人说深圳人只会给中山带来房地产行业的增长,但来翠亨新区投资的大企业恰恰就是从深圳而来的,比如中兴,华讯方舟,立信门富士,晓兰新能源客车等等在中山都是超十亿的投资,现在政府又在努力对接深圳医疗器械企业,正在建设翠亨医疗器械科技园,这些都是高附加值低能耗的产业。

究其根本,主要还是因为土地。因为深圳土地面积小,已经基本大面积地块可供开发,而旁边东莞,惠州虽然也还有部分可开发商的土地,地价已经飙的很高,明显的高于中山。

只有土地成本够低,交通足够便利到情况下,才会真正吸引到投资。这就是我们常说到板块价差关系。

显然翠亨板块与前海板块的价差关系着实足够大,而这种价差在5年后,也就是深中通道通车后,会逐步缩小。

翠亨新区规划:

从规划我们可以看到,深中通道的落脚点马鞍岛,整个北岛主要以制造业为主,比如之前提到的中兴智慧园,就在深中大桥马鞍岛落脚点向南不足一公里的距离。

中兴的到来也正式深中通道的功劳。

中兴智慧园工地:

岛内提前做好的道路:

对于通道的收费问题,其实我们并不需要过多担心,很多企业也并不会特别考虑,因为在桥西更容易辐射粤西,以及广州,在产品集散来说,并不输于深圳,产业也并不需要非把产品拉回深圳再进行集散。

对于研究类产业来说,深圳已经不具备大型低成本产业园的供地,所以把产业基地外迁到中山也不是不可能,当这所产业园已经成为独立的个体,那么他的跨江无非就是去总部开会汇报,但员工肯定会比较抵触,这也会激发另一部分员工在中山置业以及租住。

所以,翠亨新区一定是深中通道最大的受益者。

3

南沙自贸区,是分一杯羹,还是拦路虎?

在数年前刚刚提出深中通道的初期,深圳中山方就曾经接洽过广州,得到的反馈是广州不参与,随着时间的推移,广州方从最初的提出异议:要求考虑A4方案,再到后来被否决后,要求考虑南沙支线,无时无刻不再显示着“南越霸王”的地位和权重。

最终我们确实在方案中看到了,深中通道万顷沙支线,这条支线的打通,不仅仅是给广州通达深圳增加了一个通道,重点是给南沙自贸区的未来留足了足够的交通条件。

我们来看南沙自贸区的规划:

可以看到,南沙大部分自贸区的土地其实就在承接深重通道支线的万顷沙岛上,而其产业也以加工制造创新为主,与翠亨新区的产业有一定的重叠。

而早在2004年广州南沙就已经在万顷沙岛、龙穴岛修通了港口和高速路,有雄厚的广州市府支撑和南沙自贸区政策扶持,翠亨新区想要在万顷沙口中抢夺优质资源,显然是有些难。

要知道,即使没有深中通道,南沙自贸区仅仅在政策上就已经完胜翠亨新区。

所以深中通道的支线连接南沙,一定程度上也会对南沙的未来产生重大影响,南中国最强的两个城市的连接未来将会越来越密切,而且南沙又是广州2017年-2035年城市规划中指定的唯一的副中心,借着深中通道,南沙的城运会越来越突出。

4

中山,一个城市的崛起?

深中通道能否让中山崛起,在现阶段下结论显然是不够有说服力,但其实已经管中窥豹,可见一斑了。

有的观点认为:中山是否崛起,看看惠州便知了,惠州跟深圳陆地相连发展了几十年,还拥有深水港,至今仍然没有能真正的跻身广东经济第一梯队,而中山仅仅靠一条桥显然不能迅速崛起,而深中通道不过是房地产商用来推高房价的一种手段而已。

对于这类的观点,笔者并不认同,深圳的的经济重心在珠江口,南山区的人均GDP已经超过香港,接近新加坡。

而且深圳的港口、机场、超级总部中心也集中在整个城市的西部,相对于仅仅距离40公里的中山,显然惠州实在是离得太远。

就好比上海,西南边的嘉兴距离上海也很近,但实际是更靠近上海经济重心的昆山和太仓发展起来了!

其中上海是一点,苏锡常本身经济强悍也是一方面,惠州和中山来比,惠州显然没有中山既挨深圳经济中心,又紧贴广佛的地理优势。

北部的几个镇区,在广佛的影响下已经发展的非常不错,而中南部地区,在深中通道开通后,得到深圳的经济辐射不一定会弱于北部镇区的广佛辐射,这一点,看与深圳接壤的凤岗和塘厦就可以明白。

所以,中山经济的再一次快速发展,一定是基于深中通道的开通,这是毋庸置疑的一点。

5

房产投资怎么投?

现阶段,南沙区域价格已经是2.5万+,而南沙城区前往深中通道显然不如现有虎门大桥便利,而万顷沙区域至今仍然是一片香蕉林。

而马鞍岛一带作为深中通道的第一个西岸落脚点,显然是具备投资价值,不过由于通道修建完成还需要7年等待,岛上还没有商品房项目出售,翠亨新区目前主要是南部区域翠亨村一带有房产在售,但南部区域距离深中通道过远,不靠中山,不靠通道,没有在中山—深圳的发展直线上,潜力不大。

相反,博学路沿线虽然距离通道落脚点较远,但同时兼顾距深中通道第2出口近,距离中山市区近,区域楼盘扎堆,配套已经初现雏形,也值得投资关注。

而广州南沙区是目前深中通道沿线配套最成熟的区域,也唯一能满足生活需求的区域,从配套成熟角度,超过中山的翠亨新区。

从升值空间来看,低于翠亨新区;从交通便捷程度看,也略低于翠亨新区。

综合来看,广州南沙因为区域和配套的原因,短期收益高于翠亨,但长远期来看,不如翠亨。

中山翠亨新区,该区域拥有全珠三角最充足的溢价空间,高达50000元/㎡。

但该区域主要依赖深中通道的通车,价值成熟期较长,适合做长线的房产投资者。

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