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地产下半场后,开发商开始押注未来

未来可栖 · 2018-10-16
站在科技的风口上,谁也无法笃定的看到未来。

资本是跟着风口走的,当风口从地产转向科技领域的时候,开发商也在把钱投入到科技业务上来。

开发商们买过足球,种过地,卖过服务,办教育,最近开始把未来押在了高科技上。

“这是传统开发商在发展瓶颈中面临的必然选择。”对于这样的现象,戴德梁行北中国区策略发展顾问部主管及董事薛峰表示:“传统房企在一线城市大规模拿地越来越困难,因此特色小镇的方向算是一个突破口。由于现在国家扶持的原因,做特色小镇,必须要有特色产业。而科技小镇是一个具有吸引力的发展方向。”

如今恒大在高科技上要花 1000 亿,碧桂园要造 100 个科技小镇,华夏幸福、绿地、保利、富力、佳兆业这些房企都纷纷在科技领域发力。

房地产行业进入下半场之后,寻找新的业务增长点成为每个房企必须思考的问题。

杨国强问自己,“我们有没有可能成为全球最大的机器人公司?”

张玉良则说,“大企业需要主动拥抱现代科技,传统企业运用新科技将是新的物种,可实现新的腾飞。”

许家印那句“航天、人工智能、生命科学、干细胞、互联网,在有机会的条件下都会去探索”,也难掩对科技的野心。

与其说开发商越来越不满足做地产,不如说他们正站在科技的风口寻找未来。表面上看都是在搞科技,但开发商们也玩出了不同的花样:

恒大

开发商搞科技,最特殊的要数恒大。在许教授的世界观里,房地产是夕阳产业,将来会不可避免地进入市场萎缩期,因此许教授近几年一直在寻找多元化发展方向,体育、粮油、农业、高科技都是他的试验田。

买过球队、卖过粮食的许教授,最后把未来押在了高科技上,“在不久的将来,恒大将形成以民生地产为基础,健康、旅游为两翼,高科技产业为龙头的产业格局。”

在 3 月 26 日恒大举行的 2018 年度工作会议上,许教授就曾定下小目标:从 2018 年开始,恒大要在战略上积极探索高科技产业。

立下豪言壮语的许教授,前脚刚刚火速签约中国科学院,计划用 1000 亿元布局生命科学、航空航天、量子科技等领域;后脚就花了 67.46 亿港元,成功入主 FF ,直接用卖房子赚来的钱投资未来。

许教授把入主FF视作是「进军高科技的第一枪」,看起来更像是要做地产界的马化腾。但当时谁也没想到,蜜恋仅三个月后,恒大和法拉第正式开撕。

科技并不是房子,哪怕平地起高楼也不意味着盆满钵满。因此,并非所有人都愿意以雄厚的资本为高科技的梦想「孤注一掷」。大多数房地产企业还是离不开卖房子的主业,选择从产业园、科技小镇等模式切入,试图趟出一条风口上的新路。

华夏幸福

立志于高科技造车的不止许教授一个,华夏幸福在 2017 年就以 3.3 亿元收购了合众新能源近 53.4% 的股份。这家成立于 2014 年的汽车公司,今年6月才发布品牌 LOGO 以及车型信息, 7 月新车亮相, 8 月新车上市,产品投放速度令人咂舌。

除了高科技造车之外,华夏幸福在描摹产业地产时,也经常带有科技的色彩。在造城的老本行上,华夏幸福沿用其 PPP 市场化运营模式,拎出一条科技产业链条导入自己的产业小镇当中,然后进行异地复制。

在科技领域,华夏幸福的标杆项目是香河机器人小镇,直接聚焦工业机器人产业,涉及产业研发、核心零部件制造、系统集成以及机器人本体制造等各个环节,以完整的产业链条来支撑小镇的发展和运作。

华夏幸福这家企业的特点是具有很强的招商能力。”薛峰表示,“他们本身也就是做房地产开发的公司,早期建立了一个大概3.5万人的招商团队,虽然没有核心技术和资源,但是拥有很强的资源整合能力。通过强大的招商能力,他们也可以把科技产业园区做起来。”

近两年来,随着华夏幸福战略布局的调整,其产业小镇的发展重点也由京津冀逐渐向外扩张,无锡传感设备产业园、来安电子信息港等项目都是其在科技产业集群领域的尝试。

碧桂园

相比于沉迷造车、重金投资的恒大,碧桂园的科技之路就很有地产特色,直接喊出 100 个科技小镇的目标,让专业的产业资源先行,再做相应的产业规划落地方案。

2016 年 8 月,碧桂园宣布「产城融合」战略,未来五年计划投入千亿元资金进行科技小镇的开发,推出科技创新智慧生态小镇计划,正式进军产业地产。

为了这个战略,碧桂园当年7月就迅速搭建了人才团队,成立产城发展事业部,随后更是依靠「未来领袖」计划,在全球范围内网罗人工智能、等技术、产业发展的博士人才。

除了承接区域内已有的产业基础优势,在外部资源的拓展上,碧桂园可以说是不遗余力。其合作者,都是各自领域的巨无霸,譬如金融领域的红杉资本、中国建设银行、交通银行等,以及互联网行业的思科、腾讯、软通等大型企业。

以惠州潼湖创新小镇为例,该科技小镇的产业用地、产业配套用地、生活配套用地比例大致为 3 :3 :4 。第一期先开发产业地产,住宅项目会放在二期做产业配套。项目在初期洽谈时就已明确将与思科合作,碧桂园负责全部的重资产开发建设,思科等主要合作伙伴则带动上下游产业资源的进驻。

9 月 28 日,被碧桂园视为标杆作品的惠州潼湖科技小镇第一期正式开园,当天就引进了英唐智控、客如云等 27 家企业和机构入驻。碧桂园集团总裁莫斌感慨道,“这一刻,潼湖科技小镇成为了真正的产城运营服务商。”

而从某种意义上来讲这种模式也是一种三方共赢的模式。薛峰也分析指出,碧桂园前期引进思科对于整个区域未来经济都会有所带动,这是为地方政府所看重的部分。因此后期根据国家政策是在区域内给碧桂园配套一定数额的房地产开发指标的。

除了 100 个科技小镇,碧桂园还要投入 800 亿元做机器人,炒菜、砌砖、安保、质检等功能多样,立志于把机器人应用于建筑业、社区服务、生活起居等各类场景当中。无论是搞小镇,还是做机器人,碧桂园在科技上的探索其实都没能舍弃地产的基因。

绿地

作为央企,绿地一直在「大基建、大金融、大消费」领域布局,在整个战略布局方面,科技地位并没有恒大那么高深。

绿地的科创板块始于 2017 年 2 月,瞄准的是投资建设运营研究院、科创中心和科创城三大业务,重点突破生命科学、人工智能、机器人、文化创意、科技金融等五大科创领域。在科创板块,绿地主要走两条路子——

一条是跟高校、跟政府合作:今年 4 月 13 日,绿地联合复旦大学、杨浦区政府,一口气在上海大本营设立了三个科创平台——上海智能产创新研究院、人类表型组研究院和复旦绿地科创中心,并且重点培育、孵化了不少人工智能等领域的科创企业。

一条则是花钱入股科技企业: 今年 8 月 18 日,绿地控股耗资 3 亿元入股深蓝科技,以第二大股东的身份正式进军人工智能。

另一家央企:保利也开始在科技产城领域发力。 2018 年 3 月,保利宣布启动产城融合战略,将与HPE中国在产业合作、科技特色小镇和产业合作基金等方面展开合作。

同年同月,华润置地深圳「龙华科技小镇」正式签约,依托周边大型电子信息、高端制造业企业,整合上下游产业链资源,目标是打造新一代电子信息产品为特色的高科技产业聚集区。

就在去年,佳兆业刚在 2017 年 4 月 17 日签下苏州近 2000 亩木渎智慧产业园区项目, 2017 年 5 月 3 日就宣布要在承德建造力海企业港大数据产业园,以一个月内连下两城的速度布局科技产业。

富力也和清远市政府合作,在清远新区建设富力中以科技小镇项目,截至 2018 年 6 月 29 日,已经引进 10 多家意向企业进驻。

当然,对于开发商来说,无论如何包装,他们的业务核心依然集中在土地和资金管控上,看重的也是特色小镇将给企业带来怎样的资源。“如果只做产业,投资回报率低,资金回流速度很慢,如果没有现金流的话,很少有企业愿意做这个事情。”薛峰表示,从目前情况来看,特色小镇模式是一种相对平衡的发展方式。房地产企业把前期的高投入投进去,把产业引进之后能够得到税收减免、土地方面的政策优惠;而政府也能够得到长期税收和区域经济的发展,从而实现政府、房企、产业的三方共赢。”

不过,不论产业园、科技小镇这样的地产老路,还是注资入股的新路,哪怕是站在同一个科技风口上,开发商们看到的也是不一样的未来。

买下法拉第的许家印跟贾跃亭开撕了,学习人工智能的杨国强要放慢脚步了,多元发展的万科也只想着活下去。地产行业走到下半场,开发商在投资未来之前,或许最先需要考虑的是如何过好现在。

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