为什么你买的房子就是没有别人涨得好?答案太颠覆

未来城不落 · 2018-10-11
无非是因为你没有找对一个优质资产泡沫集聚的地方

编者按:本文来自微信公众号大胡子说房」(ID:dahuzishuofang),作者: 花满楼,36氪经授权转载

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最近关于楼市泡沫的讨论非常火,目前的楼市下调其实就是一个挤泡沫的过程。

简单来说,房价泡沫就是指房价高于实际应有市场价值,虚高。而在泡沫膨胀的过程中,主要是供不应求会造成价格加快上涨。

一般来说,房价泡沫集聚的城市,房价都会虚高。

现在请你回顾一下,在本轮房价上涨中,哪个城市涨得最多?你所在城市哪个区域涨得最多?你所在城市哪个项目涨得最多?

其实同时也是这些房价泡沫集聚的区域,只是不同的是,这种泡沫恰恰是因为房子受追捧才形成的。

第一个问题,无疑是京沪深,但是还有两个城市,厦门和三亚,厦门依靠着厦漳泉龙四城的闽南土豪,成功晋级为全国房价第四高的城市,三亚更是吸引了全国的有钱人每年不远千里来此度假避寒。

而且这两个城市都拥有舒适的气候、优质的空气、优越的景观,这绝对是非常稀缺的。

可以说,厦门、三亚的房价之所以这么高,无非是两大原因:

1.拥有不可替代性,非常稀缺

2.巨量的热钱涌入,带来强大的购买力

以上两个原因,也绝对适用于你所在城市涨得最多的区域以及涨得最多的项目。

例如天津在本轮房价上涨中涨得最多的是和平区,2018年9月均价是47400元/㎡,天津是除了北京上海之外的高考重本率最高的城市,和平区又是天津教育最强的区,拥有一套和平区的学区房,是天津每个精英阶层的梦想,所以天津的精英阶层基本都会早早为孩子买下和平区的学区房,建于1911年的岳阳道小学,代表了天津小学教育的巅峰水平。

天津精英阶层代表的是天津最顶尖的购买力,岳阳道所代表的是天津最顶级、最稀缺的教育,所以和平区是天津在本轮房价上涨最多的区域,岳阳道小学的学区房也是天津涨得最多的项目。

你发现了吗?不管是本轮房价上涨最多的城市、城市中上涨最多的区域以及上涨最多的项目,他们虚高吗?都虚!只是不一样的是,这些城市、区域、项目都可以看做是一场优质的资产泡沫。

为什么你买的房子就是没有别人涨得好?无非是因为你没有找对一个优质资产泡沫集聚的地方。

对于资深的房产投资者来说,他一定要懂得去寻找拥有巨大资产的泡沫的地方,因为这样他才能在未来跑得最快,收益才会更加丰厚。

当然,是泡沫就肯定有挤泡沫的风险,例如厦门,但对于投资者来说,你有了将近20倍的涨幅,那跌个10%又怎么样?再横盘个2年又怎么样?

而我们买房赚钱,就是要找到这样的城市、区域、项目,拥抱一场优质的资产泡沫。

简言之,就是要找到满足以下两个特点的区域:

1.拥有不可替代性,非常稀缺

2.巨量的热钱涌入,带来强大的购买力

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布局下一轮房价行情,放眼当今中国,有满足以上区域的城市吗?

我觉得是有的,但是经过这一轮上涨,价格尚且处于洼地的,便只有粤港澳大湾区的环深城市,也就是东莞、惠州、中山。

他们全都满足拥有地缘上的不可替代性,靠近全中国人多地少经济好,且未来发展动力超强的深圳,经济好必然伴随着高房价,北京的睡城是燕郊,上海的睡城是昆山,那供需更加紧张的深圳势必也会诞生一个睡城。

那东莞惠州中山谁合适成为深圳的睡城呢?

作为环深城市,最大的价值当然是要看离深圳的距离,所以我们不管是看城市的价值还是现在要挑最好的投资区域,最重要的一点就是离深圳近不近,越靠近深圳就越容易受到深圳的辐射和带动,而且更关键是要看离深圳的核心区的远近,你离深圳的郊区很近,意义是不大的。

从位置上来看,东莞滨海区最接近深圳最核心的前海,直线距离26公里,通勤距离40公里。

而大惠阳区到福田核心区直线距离43公里,通勤距离55公里。但惠阳紧挨着深圳东进的中心,龙岗和坪山。离坪山中心通勤距离仅10公里,离龙岗大运中心也仅25公里。深圳已经开始投入重金打造这里两个区域,这一点也会给惠阳加分。

中山东部片区到南山直线距离32公里,如果不走深中通道通勤距离要上百公里,深中通道开通后通勤距离将缩短到40公里,但是深中通道还有6年的等待期,这算是一个美中不足的点,会导致投资期较长。但也是投资的机会,一旦深中通道建成,价值会快速上升。

这3个区域分别从离深圳核心区的远近来看,毫无疑问是东莞滨海区最近。其次,考虑到中山深中通道的建成时间较晚和惠阳紧挨深圳东进中心,总体来说惠阳在这条标准上要优于中山。

所以,3个区域在离深圳核心区近不近的标准上的排序是:东莞滨海区>大惠阳区>中山东部片区。

但是在投资环一线中,还有一点便是十分重要的,那便是价差,因为环一线主要是满足一线城市的刚需外溢需求,所以价格也要与一线城市有足够的价差,才有比较明显的优势,就是看价格是否还是洼地,限价是否限得严格。

对于投资来讲,要获得最大投资回报率,当然是要做到低买高卖了。虽然不能简单拿房价低作为投资的标准,但是在具备一定价值的基础上,房价低就是投资的很大优势。

房价低,资金门槛就低,也更容易实现高投资回报。

这三个片区的房价分别是:

东莞滨海片区均价20000-27000元/㎡

惠州大惠阳区均价在14000元/㎡

中山东部片区均价15000-20000元/㎡

很明显,从价格高低这个角度来看,大惠阳片区的房价是最便宜的。

关于这条标准的排序是:惠州大惠阳区>中山东部片区>东莞滨海片区。

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这三大城市中,又以惠州惠阳最火,吸引了来自粤港澳大湾区乃至全国的大量热钱。

惠阳是从2017年底开始受到关注的,从一开始的3成首付,房贷利率上浮10%,到后来变成4成、5成首付,房贷利率上浮20%、30%,投资门槛不断提高,就是因为开发商房子不愁卖,不愁客户。从5月开始,惠阳基本上是一开盘就遭疯抢,去化率100%,来自粤港澳大湾区甚至是全国的投资者都来惠阳抢一套房。

你可能会说,那现在惠阳吸收了全国的热钱,但是现在也没有涨啊?

一方面是房住不炒,“遏制房价上涨”;另一方面,惠阳是严格执行限价,基本都是在14000元/㎡左右。惠阳拥有比东莞中山更突出的价差优势。

长期以来,惠阳能够顶住压力在粤港澳大湾区的核心城市中维持不限购,就是因为限价,限价导致房价数据控制在合理范围内,这样的结果就是购房者高兴——投资成本低;惠阳政府高兴——去库存、增加财政收入;省政府高兴——房价数据好看,可以向中央交差。

正是因为限价,所以目前惠阳的价格是被摁住的,而且摁得越低,以后放开限价之后,反弹就会越强烈。而现在的限价正好是降低你的投资成本,为以后的上涨让渡出更多空间。

政策限得早、限得紧的城市,说明在过去房价还没到顶,需求就被政策压住了,而这部分被压抑住的需求迟早是要释放的。

这一轮的调控周期非常长,今年不会放开,但是迟早会放开。

调控政策压住了房价固然让我们有了投资获利的空间,但是这也意味着大家要做这个投资就要做好长期持有的准备,因为你得等待压抑的需求释放出来后才能上涨获利。

一个地方真正有投资和购买价值,一定会在未来显现出来。

在下一轮房价行情中,你想要比别人买的房子涨得好,你就要去寻找这样的酝酿全国优质资产泡沫的地方,或许就是环深惠阳。

因为它在地缘上拥有不可替代性,因为它吸引了全国的热钱,未来动能还很足!

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