万科“怕死”,开启求生模式

赵璐璐2018-09-29
作为曾经的行业老大,万科的一举一动对行业来说都是风向标。

9月份,万科已经多次刺激行业。

9月29日,朋友圈流传出一组万科秋季例会的图片,环绕会场的大屏上,大大的“活下去”三个字足够震撼。这家刚刚对自己大刀阔斧调整构架、放出6300亿回款不够就砍掉不赚钱业务论调的前大哥,求生欲居然这么强。

北京中原地产首席分析师张大伟表示,”活下去“作为万科秋季会议的大标题,其实有3层意义:

第一层含义:“活不下去啦”,万科是最惯会用会哭的孩子有奶吃这一套。对外的发言也一直是悲观为主,和谐为主,符合主旋律。所以在2018年半年报利润率、销售额全面刷新历史记录的时候,看到市场的确有平稳调整趋势,也事实出现个案下调的情况下,万科喊喊疼。

第二次含义:“我要活下去”,这个解释有主观能动性,如果你想让我活不下去,我就偏要活下去。这带来的结果就是,每一轮楼市调控带来的市场波动中,万科的降价最坚决最有效。不论是2008年、2011年还是2014年,万科降价的案例都非常多。

第三层含义:市场的博弈就是情绪的博弈,而情绪这东西会传染,一旦预期心态崩了,市场的变化速度可能非常快。万科这个会议是内部会议,讲的比对外说的更诚实。过去几年市场是投资型市场,一旦出现拐点,很难控速。

9月11日,郁亮在万科南方区域的例会讲话中透露出悲观看法:“6300亿元的回款目标,今年还有一半多没完成,大家觉得非常困难。6300亿回款是所有业务的起点、基础和保障,如果6300亿回款目标没有达成,我们所有的业务都可以停,因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。

郁亮在上述会议上提出“收敛、聚焦”两个方针和“活下去”一个目标,重新检讨战略和一线业务。

在开发业务上,“我们发现自己失去了发现客户的能力,产品力也在不断削弱,管理动作根本没有考虑如何应对政策调控 。”

在非开发业务上,“长期投入后没钱回来、没有产出,这样会拖累整个集团,所有投入和产出严重不匹配的业务,必须要调整。”

伴随着万科管理层的市场定调,万科在一些区域的项目也开始通过价格手段抢收现金流。9月26日,厦门“首开万科白鹭郡”别墅,推出107套特价别墅,89-110平米的联排别墅,原价500万,现一口价278万。9月上旬,万科翡翠西湖东西向90平米三居降价8000元/平米,从43500元/平米降到了35500元/平米。

一位接近万科的业内人士称,万科正在多个区域酝酿大降价,有的项目降幅达到25%。2008年万科带头降价的一幕,可能又要上演了。

与此对应的是一些项目开始出现销售速度下降。9月27日,西安雁塔区三迪曲江香颂枫丹,推出了473套新房源,仅18人登记。北京的限竞房项目开盘去化不到六成。

如果按照目前的销售情况,集团年末会有1000亿的长期库存。”郁亮在上述9月南方区域例会上说。

“这是我们真正意义上第一次检讨万科的整个战略。今天,我们可以说转折点实实在在到来了 。”

围绕“活下去”的目标,万科对业务线提出了5个底线要求:

1、投入和产出的匹配问题,严重不匹配的项目必须要调整。

2、风险和收益严重不匹配的业务必须要调整。

3、做了三年还没做成的业务不要再做。

4、做了3年仍然靠万科内部资源内生增长的业务,也不要做了。

5、出于奖金导向建立的能力中心,可以公司化运作,但不算业务。

在这五点底线原则外,万科还希望依靠技术来提高效率和降低成本。

易居研究院副院长杨红旭透露,在万科发出”活下去“后,已经有两三个开发商跟他交流此事,”活下去”这个口号已经让同行开始忐忑。

一位资深的业内人士表示:“万科此举,思考的是企业自身的改革和发展问题。'活下去'的主题虽然夸张,但是这种忧患意识,在一定程度上更能激发企业职工的奋斗精神。当然,万科也许没想到这几个字对行业产生如此之大的影响。”

“万科的发展和中国房地产行业的成长几乎是属于同步的状态,万科最近一段时间的业绩表现是非常好,那么在业绩表现这么好的情况下,提出活下去的口号到底是为了什么呢?”苏宁金融研究院特约研究员江瀚表示:“从2015年万宝之争开始到2016年房住不炒理念的贯彻,万科就一直处于一个求生的状态中,郁亮的表态代表了企业的思考。一个企业能不能成为百年老店,这种危机意识非常重要。”

让万科这么深刻的反思自己,大概是因为“钱太紧”。

现在银行信贷对房企全面收缩,一方面银行对贷款主体的资信和实力的要求都很高,另一方面,房企贷款利率普遍比基准利率上浮50%甚至更多;第三,放款周期延长,以前3个月左右能拿到,现在深圳及周边连6个月也未必拿到。

据知情人士透露:万科在深圳的一个项目,甚至和四家银行商谈上浮利率,为了保证缩短银行放款周期。”

银行对个人不断的收紧房贷,北京部分银行首套房个人按揭贷款利率再次创下新高,有的银行甚至上浮30%。而个人住房抵押贷款又被严格控制,不能进入购房领域。

感觉到“凉凉”气息的并不只有万科。9月,泰禾集团合肥院子从均价2万/平方米降至1.5万/平方米,最低1.3万/平方米。

万科喊出“活下去”,一定引发了不少共鸣。

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