自如“甲醛风波”背后,是长租公寓整体的脆弱生态

顿雨婷 · 2018-09-01
看似火热的市场背后,还存在普遍盈利难的问题。

继我爱我家原副总裁胡景晖炮轰长租公寓推涨房租后,长租公寓“自如”再因甲醛事件被推上舆论的风口浪尖。 

昨日,一篇题为《阿里P7员工得白血病身故,生前租了自如甲醛房》的文章在朋友圈刷屏,引爆社会舆论场;随后自如官方回应此事称:已安排负责人进行对接了解详细情况,跟进相关事宜,并会配合司法部门工作,尊重法院裁定。

而就在今年6月,自如CEO熊林在宣布品牌升级时曾表示:自如全线使用的家具板材会由原来的国标E1升级为对标欧标日标的E0级板材;板材甲醛释放标准由小于1.5mg/L提升至小于0.5mg/L;升级墙漆和辅料使用标准......有意思的是,自如并没有提到装修工期和租客入住时间的问题。

关键原因:“快速装修和及时入住”

其实,这不是自如首次发生用户甲醛超标事件。据公开报道,2017年12月曾有不少租客反映入住自如的出租房后,都出现咳嗽/发热等症状,被医院诊断为“疑似甲醛中毒”;2016年,孕妇在租住自如房3个月后,孕检查出白血病,等等。对此,自如也曾多次承诺进行相应整改,但至今未见有效措施。

除了自如,甲醛超标在租房尤其是长租公寓行业似乎已经成了普遍现象。在各种网络社区、投诉平台上,都不乏我爱我家、相寓蛋壳公寓等中介或长租公寓品牌被租户投诉甲醛超标的记录,相关公开报道也屡见不鲜。

一个关键原因或许就在于长租公寓所要求的快速装修和入住效率。曾有新华网记者在实地走访链家门店时,被工作人员告知:“我们自如有专业装修团队,一个月足够”,以及“为控制成本,装修好的房屋一般最多放置三天,然后就挂牌出租了”。

事实上,甲醛在装修中几乎是必然存在的产物,因此新装修过的房屋至少要通风3-6个月才可正常入住。但这却和长租公寓的商业模式——入住快,缴费才会快——相违背。

乱象频发背后的盈利困境

不仅是甲醛超标这一项,争抢房源此前还引爆了长租公寓"推高房租"的争议点;另外,因杭州鼎家倒下而备受关注的长租公寓“租金贷”问题也在数月前被揭开(详见:焦点分析 | 长租公寓鼎家“爆雷”始末)。一方面,大家都急于规模化扩张,另一方面,又需要借助金融手段保持资金流。

这也反映出,这个看似火热的市场背后,普遍面临的盈利难问题。

一般来说,长租公寓会与租赁房源房东签订长期合约,经装修改造后重新开放给租客,通过租金差异获取利润。而重新装修的房子,譬如三室一厅会改建成四间房(“N+1”模式),最终主要的盈利来源在于“1”的租金,一旦空置,将很难赚钱;规模化发展后更难控制空置率,易出现亏损。 

潘石屹曾表示长租公寓回报率不超过1%;也有创业者曾告诉36氪,如果出租率低于90%,大部分公寓都是亏损的

在盈利难的整体困境下,在“风口”后,长租公寓已出现阶段性的退潮:2017年,就有go窝公寓、Color公寓和好熙家公寓等5家公寓宣布关闭;即使是YOU+、魔方、窝趣等一些知名品牌,上一轮融资也要追溯到2016年或2017年初。

规模盈利让“快速跑马圈地”成为必然

既然盈利艰难,为什么总有人前仆后继想要进入这个市场?

近两年,随着房价上涨、二手房交易下降,租赁交易持续上涨,但个人租赁房源的供给比例持续下降,只能靠机构化租赁房源满足。有数据显示,2016年中国的租赁市场规模大概在1.1万亿元左右,2020年会达到1.6万亿元,2030年会超过4万亿元。同时,政策向长租公寓的倾斜愈加明显:除了鼓励更多社会资本进入长租公寓行业外,落户、教育等配套权益明晰到集体建设用地也批准入市。

万亿规模+政策红利让长租公寓成为创业者和资本追逐的“新风口”,加之长租公寓的想象力在于规模盈利——规模化发展才能获利链家研究院杨现领曾公开表示,要做到10万间房,公寓品牌的盈利情况才有可能改善;规模化之后,在租赁业务基础上延伸出的生活消费、场景零售、社群运营、社区服务等增值业务的空间也更大。

但要分食这块大蛋糕的前提是,要活得够久、手里要有房相应地,快速跑马圈地、抢占市场成为了大家的当务之急。正如自如CEO熊林在今年的一次采访中所说的那样:“10年后,排名前10的长租公寓企业可能会占据60%的租赁市场。自如则希望占领整个市场的20%。” 

结语

长租公寓乱象固然是长租公寓运营商们为了追求收益而违规操作产生的结果,这也是轻资产模式下一味求快所造成的行业野蛮生长。“羊毛出在羊身上”,在高速成长的背后,牺牲的是租户的信任当监管来临、资本回归理性,这些长租公寓能否长久发展,还尚未可知。

延伸阅读

焦点分析 | 长租公寓鼎家“爆雷”始末

1分钟知识锦囊 | 长租公寓都是怎么拿房源的?

房子是租来的,但“生活”不是 | 长租公寓研究报告

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