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东北人千里救下海南的房地产,却对家乡说了「Bye bye」

许千慧 · 2018-07-07
老铁 ,东北喊你回家买房啦!

健忘的人总是健忘,就像买房的人总在买房。

很多人不记得,国内的楼市并不是没有崩过盘。第一次崩盘发生在海南,把冯仑、潘石屹他们赶回了北京,自此「万通六君子」分道扬镳。

在海南楼市崩盘的时候,远在全中国最北方的东北,正在经历一波最大规模的国企职工下岗潮,东三省国企下岗员工的数量占到了全国下岗人数的 22%,每 5 个下岗工人里面就有一个人是在东北失业的。

就在全国人都担心东北工业失速的时候,进入社会再就业的东北人就像当年闯关东一样,毫不犹豫拿着从东北带来的工龄买断资金去了海南,出现在海南的各个售楼处。

这是东北人第一次南下买房潮,刚刚经历了泡沫破裂的海南房地产,房价从神话跌回现实,随处可见的的房子只卖每平米不到一千元,然后被东北人组团「收购」,才没有让那些辞官「下海」的开发商们彻底凉凉。

东北人的英雄主义情怀自此一发不可收拾。

据统计,海南全岛购房者中,外地客户占比超过 80%,其中 30% 以上来自东北。 2017 年,海南岛外人士买走的商品房就高达 2000 万平方米以上,东北人买走了近千万平米。而 2017 年整个东北地区的商品房销售面积是 8289 万平方米。

海南全岛限购之后,东北人掉头去了云南等地,并没有回乡置业,救东北于水火之中。这时候距离第一次提出「振兴东北」已经过去了 14 年。都说房地产在救经济,可是东北的房地产却被东北人抛弃了。

从 2014 年到 2017 年的三年时间里,哪怕全国人民花在买房子上的钱都翻了两倍还多,黑吉辽三省加起来的销售额也就涨了 5%,从 5110 亿元涨到了 5367 亿元,更别提东三省的房地产销售额还曾经在 2016 年低至 4099 亿元,不足当年全国房地产销售总额的 4%。

2011 年的时候,恒大还在喊着超越万科成为第一房企,在恒大的眼里,东北的黑土地具有特别的吸引力。进驻黑龙江的时候,许教授甚至在四个月内三次去黑龙江考察,按照他当时的设想,“恒大要立足黑龙江辐射东北,未来还要建立起支撑东三省的旅游综合体……”

之后,恒大在黑龙江加码,黑龙江片区的业绩涨了十几个亿,2011 年东三省的销售业绩占到整个恒大地产的 12.6%。

然而,七年过去了,许教授所说的旅游综合体没有建起来,2017 年恒大在东北三省的销售业绩占比下降到了 5.11% 。恒大2017年在黑龙江赚的钱还不够许教授再买 2 个 FF。

在 2004 年国家提出「振兴东北」战略之后,三四线收割机碧桂园当然不会落后。2006 年,碧桂园初入沈阳市场,一下子就落地了四个项目,靠着「老百姓买得起的房子」的人设,迅速占领了沈阳市场。2008 年,碧桂园更是推出了超过 300 万平方米的百万级大盘——碧桂园·银河城。仅 2013 年一年,碧桂园·银河城就卖了 50 个亿,成为当年沈阳楼市的销冠,直到现在,这个项目都还在建、在售,累计从东北人民那里收了 300 个亿的买房款。

然而,不是谁都能懂东北人的情绪的,绿地就没有那么好的命运。

晚一步进东北的绿地,2012 年在本溪开了总建筑面积 150 万平方米的大盘,均价约4200 元/平方米,但直到 2014 年,这个项目的第一期还在卖。

到了 2015 年,绿地东北公司的营业收入直接腰斩,2016 年收入仅为 33.8 亿元,净利润 -5.5 亿元,东北公司直接背上了 488 亿元的负债。

哪怕张玉良把当年快要退休的肱骨大臣——绿地事业一部总经理费军派去收拾「烂摊子」,也没能完全扭转绿地在东北的颓势。这位老臣在黑土地上耗费了最后一点心力,没过多久就请辞回家了。

2017 年,绿地东北公司主营业务毛利率已经降至 -1.3%,这是绿地上市以来首次出现地区业务毛利率为负的情况。就在 2017 年8 月份,绿地子公司辽宁绿建还曾爆出过下属公司逾期借款 4.58 亿元的新闻,其中就有绿地本溪绿地山水城,最大的一笔资管计划逾期 1.3 亿元。

不光是绿地,当时的行业龙头万科也在东北楼市的寒风中瑟瑟发抖。2015 年万科在大连有个项目,按照地价和其他成本计算,当时每卖一平米要亏上 2000 元,万科决然地走上了「亏本甩卖」的路子。靠着甩卖得来的资金,万科熬过了东北房地产的寒冬。

东北地区整体经济的下滑,直接把东北房地产市场推入寒冬。2015 年东北地区房地产开发投资锐减 28.5%,房地产销售额大跌 19.8%,销售面积减少了 24.5%,那些没能从东北撤出的开发商,在这片黑土地上狠狠地跌了个大跟斗。

1997 年是工人下岗的节点,那一年辽宁、黑龙江、吉林三省的 GDP 在各省中排名分别为 7、13、21,二十年后的 2017 年,它们的排名变更为 14、21、23。

东北的房地产业没能救东北。

难道是东北人民不爱买房?不是,贼拉爱买房的东北人民视野在全国,他们没能给老家的房地产事业做多少贡献,但却是海南楼市的常客、北京的二房东、青岛的脸基尼大妈。

不过,在曾经有人偷偷哭泣的黑土地上,又迎来了一波有钱人。

2017 年 7 月 27 日,历经 7 家房企 115 轮的激烈争夺,旭辉以 2.26 亿元总价, 144.36% 溢价率首进大连,楼面价 13847 元/平方米,旭辉东北区域负责人宣称,“未来 5 年东北区域实现 300 亿的战略目标。”

五个月后,中南置地打败了十余家房企,花了 19.6 亿元拿下了两宗沈阳铁西区地块,溢价率分别为 105.41%、97.01%,“十分看好铁西的发展,未来还会在沈阳继续拿地”。

另一家闽系房企阳光城也对沈阳「虎视眈眈」。2018 年 4 月 19 日,在沈阳土拍市场刚刚实行「限房价、竞地价」,阳光城就以 1.7 亿元总价正式进军沈阳楼市,楼面地价 10000 万/平方米,竞自持面积 5%。

气氛逐渐热烈,就连曾经在东北「亏损甩卖」的万科也在东北频拿地王,体育中心地块、甘井子地块……其中有个大连甘井子万达广场附近地块,花了万科 25.8 亿元,溢价率达到 92.27%,楼面地价 19204 元/平方米,比其周边现有商品房价格还高。

2018 年前五个月,东北地区房地产开发投资同比增长了 19.9%,有 1397 亿元,是去年投资金额的三成多,房地产销售金额上涨了 18.9%,有 1755 亿元。

东北的春天又要来了吗?在全国各地限购城市越来越多的时候,东北人能买的地方也不多了吧?东北人,快回家买房吧。

作者简介

我是许千慧,关注房地产新鲜事,欢迎加微信Angela_yanwu交流,请备注公司+姓名+事由,谢谢。

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