唐山房价还在涨?

36氪的朋友们2018-06-29
买买买之前,至少要先看看这个城市是否具备投资价值。

编者按:本文来自微信公众号“米宅米宅”(ID:mizhaimizhai),作者:千寻,36氪经授权转载。


最近,时有唐山粉丝留言,称米宅不看好的唐山新盘还在涨价,该不该尽快入手?

上周,米宅北京启动了唐山考察之旅,一线实地调研唐山的楼市现状,盘点未来发展。

1  唐山市区楼市现状

近一两年来,唐山楼市的宣传势头很猛。

很多人都觉得唐山是块洼地,房价在16年10月的时候只有6千多。随着炒房团杀进唐山,这个传统重工业城市十年楼市库存,用了3个月就基本消化了。到17年3月的时候,房价已然涨到9千多。

3.17限购后,环京楼市整体下行,唐山的房价仍然一路上扬,名企开发商纷纷拿地布局,炒房客带动本地刚需也纷纷入场。17年5月,唐山限购令出台,房价堪堪趋稳。

唐山楼市经历了炒房团冲击,经历了烂尾楼坐困愁城,品牌房企遍地开花,目前,市区主要居住区聚集着30多个新上市或预计上市的品牌开发商。

多个新盘都在预售排卡阶段,价格1.2-1.8万。

二手盘房价路北区10000元/㎡,路南区9245元/㎡。

唐山区域图

作为GDP河北排名第一的唐山,借着京唐城铁规划的利好概念,加上品牌房企的宣传和炒房客的推波助澜,成为填平唐山洼地的合力。

唐山,这个环境污染严重,经济转型困难,楼市曾阴跌数年的城市,在经历了17年上半年的大涨之后平稳了几个月,近来又有跃跃抬头的趋势,成为品牌房企争相角逐的战场。

究竟是有内在价值支撑还是纯粹炒作?

我们从目前唐山市区楼市的现状,结合过去房价的走势,来研判一下唐山楼市的未来走向。

2  路南路北的差异

唐山市区以新华道为界,分为路南路北两个区域。

➤路南

路南区分为老城区、南湖板块、城南经济开发区三个板块。

老城区基本被遗忘,老旧小区较多,新盘很少。

路南南湖板块以2016年世界园艺博览会为契机,坐拥4A级景观南湖公园,打造南湖CBD,发展南湖生态城。吸引了仁恒、华润、万科等多家知名房企进驻。

城南经济开发区是继过去10年持续发展路北凤凰新城之后,2018年政府工作报告提出将重点建设城南经开区为产城融合的产业新城,大批利好政策呼之欲出。未来三年将会是路南新盘开发的主战场。

南湖板块-南湖国际会展中心

新盘在售和预售价格来看,单价基本高于1.2万。

➤路北

路北区总人口超过100万,属唐山市最大行政区域,目前按房地产市场分为四大板块:中心城区、老城区、凤凰新城和新形成的火车站板块。

其中凤凰新城板块是目前唐山价格最高的,定位是高端改善住房。

老城区购买力相对较弱,房价居中。中心城区资源配套齐全,但楼盘较少。

随着万科、新城品牌企业入驻,火车站板块价值被迅速拉升,虽占据交通优势,但区域环境和配套较差。

凤凰新城

老城区

中心城区-唐山百货大楼

火车站周边环境

路北新盘价格明显高于路南

➤路南路北的差异

路北区的人口明显多于路南区, 路北区 69.5万人,路南区只有26.4万人。路北的购买力也高于路南,同时路北区库存量相对较高,从新盘数量来看,路北开发的地块更多。

唐山过去发展的主要区域在路北,如今路北已经形成完善的配套,打造了不少高端板块。而路南虽然环境比路北好,但配套已落后于时代,尤其东侧很多片区的城建非常破旧。

由于唐山市区并不大,如今的发展已经向路南扩展。正在成型的南湖商务区,城南经济开发区的打造,老旧小区的拆迁、棚改等。按照规划中的发展预期,从房价来看,路南似乎更具有性价比。

但除了表面的价格,还要看内在的品质。

唐山本地人尤其是路北的居民,一般不会买路南的房子。

本地有一种公认的说法,认为是路南是地震塌陷区,地底是采矿区且留下多处井眼,而且据唐山本地人的说法,南湖就是塌陷出来的区域形成。

路北的凤凰新城为什么价格最高?那里是唐山的机场路,地质高下立见。

用路南楼盘销售的说法,当初地震早已把中空的地底夯实,而且建筑楼盘也需要检测报告,政府不会拿居民的安全开玩笑。

但对于经历过大地震、对地质极为看重的唐山人来说,宁可信其有,不可信其无,这成了影响房价的一个重要心理因素。

虽然路南路北的位置、环境以及配套存在差异,但各路开发商并没有偏安一隅,拿地颇有全局观,成集散式分布,大有把整个唐山市场分割的姿态。

由此我们会去想,开发商抢占市场拼的是什么?如此大的市场供应量,未来的唐山楼市是一片繁荣还是供大于求?

3  开发商拼的是什么?

唐山市区新盘,品牌开发商占据着绝对的市场。

追溯到几年前,一线城市限购,不少大型开发商看好唐山这种GDP和人口总量都不错的三线城市,蜂拥而至希望分得一杯羹,加上彼时政府增大了土地出让规模,使得唐山开始了持续多年的大规模开发,最终导致当地住宅和商业项目远远超过了市场上的需求,从而出现了价格滞涨,上百万平方米大盘搁置的情况。

由于面临的压力巨大,唐山烂尾楼、严重延期交房的现象频出。

2017年唐山新政后,唐山进入土拍时代,品牌开发商纷纷拿地,或者收购烂尾楼,土地价值被大幅度拉升,本地企业由于地价高,多数已退出房地产市场,或部分本地企业与品牌房企合作联合开发。

品牌房企大规模入驻唐山,拿地价格也从2千涨到4、5千,拼的是未来的价值,是品牌影响力,是产品品质、位置。这对唐山楼市的影响和冲击能有多大?

第一,我们先从价值来分析

除了去年炒房团的大肆炒作,唐山楼市的最大价值是京唐城际铁路。到北京的时间约50分钟,票价预计近100元。

显然这么高的通勤成本并不具备环京的地缘优势。

第二,未来唐山的发展

我们都知道唐山多年来是以煤炭和钢铁作为支柱产业的工业城市,没有高新产业支撑唐山发展。

城市未来的价值要看优质资产注入和不良资产剥离,也就是唐山的产业调整,生态环境的改善,还有基础设施完善。

而今来看,唐山面临转型升级的困局,环境的改善以及基础设施的完善,并不是短期能够改变的。

第三,从产品品质来看

名企开发商相较于本地小开发商,确实更有资金实力和品质保障。但不同位置的楼盘价值也不尽相同。

路南区的万科翡翠观唐和南湖春晓,周边生态环境较好,配套也趋于完善,而且精装修。但在乎地质条件的人即使价格再低也不愿意选择。

南湖春晓

翡翠观唐售楼处

路北区可选的楼盘比较多。

唐城壹零壹是路北最高端价格最高的楼盘,但实地考察后并不认为这个楼盘甩出其他高端盘一个身位,声名在外主要得益于早年价格就已破万,坐实了唐山高端第一盘的交椅。

唐城壹零壹

万科金域缇香胜在品质;恒大学庭邻大学;富力盛悦府周边环境不错,但配套不够完善,购买的是未来预期。

恒大华庭

富力盛悅府周边环境

第四,市场容量的潜能和透支。

17年5月份炒房团逐渐退出唐山市场,唐山房地产市场从而转为内生型市场,随着房企的不断进入,市场已经饱和达到供求平衡。

唐山目前土地供应相对充足,楼盘的建设有增无减。作为一个典型的三线城市,唐山外来人口不多,本地购买力有限,需求并没有大幅增长的可能性。

当前的价格已经不低,未来能有多少人接盘?

4  唐山楼市的走向

从投资者眼光看,值得投资的资产首先是可抗风险的。

唐山楼市面临的风险有哪些呢?

1、相对于北三县等环京区域,唐山距离北京太远,没有地缘优势。

2、交通方面,京唐高铁并不具备通勤优势。

3、楼市饱和、空置房较多,市场的需求量并没有那么大。

4、人才外流、外来人口较少,本地人口购买力有限,楼盘建设过多很容易造成过剩。

5、唐山虽是河北省GDP第一城市,但GDP主要来源于重工业而非高新产业,高薪岗位缺乏,对人才吸引能力十分有限。

6、重工业城市,环境污染严重,不宜居。

7、经济处于低迷期,产能过剩、人均收入较低,面临转型的困局。

17年房价大涨有其必然,水往低处流,整个京津冀唐山属价格洼地,这是涨价的根本。

房子除了炒的就是住的,最终接盘的还是住的。上一波投资客手里的房子终究是要卖给本地刚需,而唐山本地居民有经济实力的会选择新盘,没有经济实力的人会选择价格低的二手盘或者郊区楼盘。

目前排号待售的新盘预期价格并不低,路南区新盘单价约1.2万,北路区单价1.3-1.8万不等。据实地调研,与前几个月相比,部分新盘确实有上涨的趋势,但这更多是开发商的销售策略,为的是造成购房者的恐慌心理而仓促出手。

实际上,目前投资客已完全退出唐山楼市,不仅退出,还有相当一部分低价入手的投资客因为不看好唐山后市,正在高位打折出货,这给本身就供应量极大的唐山楼市更带来利空。

未来数年,唐山楼市很可能由于供应量过大而持续横盘或阴跌。

风未动,旗也未动,是人的心在动。

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