粤港澳大湾区最大的洼地?实探均价不足1.5w的“深圳东”

36氪的朋友们 · 2018-05-17
惠阳实地调研!

编者按:本文来自微信公众号“米宅米宅”(ID:mizhaimizhai),作者:顾言,36氪经授权转载。


开发商口中的“深圳东”

在5月16日国家发改委的新闻发布会上,国家发改委政策研究室副主任兼新闻发言人孟玮表示,关于粤港澳大湾区规划,目前规划纲要正在制定过程中,很快会出台实施。其他相关的政策措施,也大多处于制定过程中,将会成熟一项推出一项。粤港澳最重要的一环,深圳,更是受到了全国极大的关注。而在深圳旁有一个区域均价不足1.5w,被开发商称之为“深圳东”……

关注深圳房价的朋友,估计对这张图都不陌生,这张图最近火了:

图上连续19个月“断崖式”下跌的深圳房价,仔细看不过是一个月几十块钱的变化。最近一两年的深圳,几乎一直维持着5.5万左右的均价。而从3万到5.5万,也不过才用了一两年时间。这波涨幅的深圳房价,让深圳一跃站到了全国房价第一梯队。

“环深”这个词,也和环京、环沪一样,迅速热了起来。

我们今天要说的,便是环深的重要一角,与深圳接壤的惠州惠阳,即我们前边提到的所谓“深圳东”。

首先要阐述的是探访惠阳的四个原因:

1、惠阳与深圳接壤,不像中山要依赖跨海的深中通道。

2、有轨道交通相连,虽未开建,但几乎不会流产。

3、惠阳限价不限购,外地人有购买资格。

4、不足1.5w的均价,低于环深其他区域。

2  东进的深圳,西连的惠阳

在展开正文之前,我们先来了解一下惠阳,以及惠阳和深圳之间的联系。

惠阳,惠州市下辖区。紧邻深圳坪山,是惠州市唯一与深圳、东莞相邻的县区,早在2013年就已完成撤县建区。惠阳,1262平方公里,是深圳全境面积的60%。不仅有大量的土地,国内知名的大亚湾也位于惠阳,并拥有几乎匹敌海南的海景资源。

惠阳和深圳\东莞\惠州\香港\珠海\中山的位置关系

除了距离深圳近,惠阳最大的优势应属与深圳之间的交通几乎无缝衔接:

高铁:惠州南—深圳北,每天68趟班次,G/C/D字头列车混发,平均20分钟一班。

公路:广惠高速、惠大高速,丹梓大道、坪山大道,惠阳中心城区到达坪山的通勤时间在30-45分钟。

地铁:深惠地铁14号线,深圳段已由发改委批复,并于2018年1月开工,同期报批的惠州段因跨城报批被驳回,后改由惠州申请报批中央,二次驳回概率较小。该线由深圳市中心福田岗厦始发,途径大运新城、坪山新城,覆盖深圳东进的全线,可想而知,这是多值钱的一条线。同时可换乘其他线路抵达保安、南山、龙华、光明等区域。惠州段目前计划设三站,白云、草洋、惠州南站。

深圳14号线(惠州段)线位初步方案

交通的密切相连仅仅是表面,深东进【2016】1号文件,也就是《深圳市实施东进战略行动方案(2016-2020年)》早已经在2016年6月8日对外释放,而东进出深圳第一站,便是惠阳。

3  出发惠阳

从深圳出发,不足半小时,便是比亚迪所在的坑梓,从坑梓下了高速,向东几公里便是惠阳地界。

进入惠阳,目之所及,大部分都是一排排高密的建筑物。除了少数已经完工外,大多都还处于主体工程或二次结构阶段,远远看去一片绿布。塔吊在旋转,泥头车在轰鸣。拉着钢筋、水泥、石材、电梯等等建材的货车,在路上几乎不停的出现。这样的场景其实很难和城市的白天联系在一起。因为国内大部分城市白天都是禁止施工车辆、大货车进市区。

惠阳在售的重点项目有大约十几个,部分项目,我们仅仅简单的转了转,在此不在浪费笔墨。我们把这次主要说的几个楼盘大概的标注在一张地图上,以供参考:

△图为楼盘分布示意图

碧桂园深荟城

碧桂园深荟城,可以说是占据绝对第一位置的楼盘。进入惠阳,远远就可以看到碧桂园经典黄的建筑物,停车场的广告牌上,写着几个大字:“坪山下一站,价格少一半。”这里就是我们今天的第一站。

碧桂园沙盘

深荟城是惠阳最靠近深圳的楼盘,也是最靠近14号线地铁,待建惠州第一站白云站的楼盘,4月底开盘时,去化非常好。除了剩下部分尾货大户型,基本没剩下什么房源。即便如此,售楼部仍然是一片火热。仍然有大量前来找房的客户。

碧桂园装修标注

碧桂园样板间

虽仅有一万+的房价,但碧桂园的装标倒是不低,不过徒有内部的精装修和景观示范,和周围周围连中小型饭店都不好找的外部环境,形成鲜明对比。

很显然,这里的房子几乎是没准备卖给惠阳人。

白云新城万城名座

距离白云站800米,这是一个由香港老板开发的楼盘。二期在售,离碧桂园深荟城只有1.5公里左右。在惠州当地,这已经是万城的第四个楼盘了,在当地有一定的知名度。但是相比国内知名的开发商来说,几乎没有什么品质和追求可言,基本上就处于本地N线开发商,盖了房子卖掉就好的状态。

万城名座售楼部

项目已是尾盘,并在去看样板间时路途中遇到了入住业主维权,“反对加建,还我阳光”被挂在了阳台。笔者后来咨询了当地的从业人员,得知开发商想在项目旁边加建两栋住宅,或许是挡住了前期业主的采光和通风。虽然置业顾问说已经取消不加建,但管中窥豹,小开发商相对不靠谱的理论并没有在此地有所改变。

白云新城壹方水榭

距离白云站1.5公里。

壹方水榭相对于前边两个楼盘,距离深圳稍远一些。这个楼盘按照地理位置来看几乎已经基本连上惠阳城区,和后边我们看的保利同在内环路上,路对面就是恒大在惠阳收购的2000亩27洞棕榈岛高尔夫度假村。

壹方水榭沙盘区

项目中介分销人数庞大,沙盘被围得水泄不通,置业顾问和中介分销,你一嘴我一嘴一起介绍。介绍内容爱听不听,跟交钱没关系的问题,最好别问,没有耐心回答。要看样板间?自己去吧,没功夫带看。

嚯,自己看就自己看,可你猜怎么着,去样板房的电梯都要排队,电梯一来,一窝蜂冲进去。

样板间里参观者的密度更是像午饭时间的快餐厅,比售楼部里人密度大的多。

在这家项目探盘的过程中,中介一直在渲染的南京看房团一次定了60套房,虽不知真假,但至少现场的气氛很紧张的,我们确实看到了有不少外地人在看房。但是这个楼盘火,并不是因为它的品质高,而且它有大量的小户型在售,满足了深圳刚需、投资客低首付、高杠杆的需求。

而和前边不一样的是,在这个楼盘,我们没有拿到一张纸质的户型图,没有混到任何吃的,更是连一口水都没有见到。

保利阳光城

距离白云站1.5-2公里。

一河之隔就是保利阳光城,而当我们到了保利阳光城的时候,看到最显眼的便是挂在售楼部外的【广场销售人员[非项目销售人员]请勿相信!】的条幅。

保利售楼部外

很明显,广场销售人员就是指分销中介。但事实上并没有见到如壹方水榭一样大量中介围堵。

之前开盘的保利,去化也很不错,目前和碧桂园差不多只剩下大户型。和北方不少城市的保利相比,这家保利无论在产品和服务上都做得还算比较规矩。前期业主已交房。保利阳光城的总占地面积有21万㎡,分四期开发,而壹方水榭才8万㎡。同一条路上,一个大开发商大楼盘,一个小开发商小楼盘,孰优孰劣,不用多说。

保利在建中

大亚湾板块碧桂园天樾湾

碧桂园沙盘

天樾湾临近惠州5A级红树林景区,主打是旅居概念,一期是可以望海的,但不能玩海。并且因为紧邻大亚湾石化区,所以路上很多石油车。其实旅居氛围并不重。

围着这个红树林,不仅仅是碧桂园的这个楼盘,还有很多其他小开发商的楼盘,他们打的口号都是深圳短途旅居的需求。但是楼盘的人气都很一般,第一是深圳通勤较为麻烦,周围也没有什么相应的商业配套。这一带都没有沙滩,只有去到小径湾、巽寮湾才有沙滩。可售可看的房子不多,不再赘述。

碧桂园在建的楼栋

附近海岸没有沙滩

惠州南站板块星河丹堤

星河丹堤是惠阳的超级大盘,距离惠州南高铁站2公里,近2000亩的大盘。这个楼盘也横跨惠阳和大亚湾开发区,备案限价也是两个区域共同管理,但因为此片区内基本没有竞品,前期自己卖的价格高,所以在备案价不超过片区的10%这样的限制下,星河丹堤一样可以卖到1.8-1.9万,远远高于惠阳正常1.5万的备案价。

星河沙盘

因为星河地产的品牌、项目的商业配套(永辉超市、电影院、临街商铺)、华南师大附中、附小、附幼的加持。而且项目本身的运营能力做得不错,楼盘口碑较好,二手房也同样高于其他楼盘。但很显然,在惠阳这个教育资源这么稀缺的地方,即便星河占据了所有睡城该有的东西,虽然星河丹堤总体来说在当地非常优质,但它距离未来地铁的终点站仍然很远,从环深置业的角度还是要输于白云新城板块。

星河尾盘特价房

星河内部环境

5  观后感

看完之后,感慨良多。一一来说:

关于看房:在惠阳,大部分楼盘没有混上水喝,这一点是市场热,非常明显的信号。

关于政策:惠阳不限购,但限售3年,利率非常高,首套已经上浮3成,二套更是上浮40%。但起码还可以用杠杆,也算是给部分投资客一个支点。相比较需要全款或摇号的城市,惠阳准入门槛低。同时当地政策为了抑制借钱借卡炒房,必须使用本人对应名字的卡刷才能买房。

关于交房标准:惠阳并没有进入全面精装化时代,比如碧桂园精装交付(双合同),同片区的保利却是毛坯交付,而壹方水榭也是毛坯交付,却能跟开发商协商带装修交付,装修款付款不同优惠还不一样,按揭1000元/㎡,分期700元/㎡,全款500/㎡。不少楼盘偷面积严重,一套百十平甚至可偷30平。

营销抢客:惠阳大部分楼盘即便在市场热,去化易的情况下,也都有在做分销联动,此行中的壹方水榭和文中没有提到的荣盛御湖观邸颇为明显。几十家中介同时参与分销在其他城市非常少见。

投资客:因为深圳的高房价,甚至坪山已破4W,让不少惠阳楼盘开盘大热,大量投资客集聚,售楼部停车场以及周边大量的粤B牌照车,带着节奏使本地人也在躁动,跟风投资。

限价:惠阳限价是要求项目不允许超过周边均价的10%,限价非常严格,监管也严格,没有出现先按照精装高备案价备案,再拆分房子和装修两份合同销售的破限价。所以就出现同一片区不同品牌价格一致、同一楼盘不同楼层价格一致。

片区分析:在惠阳我们大致走了三个片区,其一是白云新城片区,既白云一路一带,沿着地铁的路径,第二是大亚湾开发区,第三则是小径湾、巽寮湾一带。

很明显,从旅居的角度来看, 小径湾、巽寮湾媲美海南的沙盘和海景是不二之选。华润有完整的配套,融创收购的海湾半岛项目则是户户看海。

而白云新城,几乎在售的楼盘都可以步行20分钟内到达深圳14号线惠州段的站点,个别楼盘只需要步行5分钟。从投资接盘以及环深睡城的角度,白云新城绝对是最优的选择。

开发商:惠阳仍然处于部分开发商占有土地绝对权的阶段,当地企业太东就是一个最好的例子,太东集团不仅仅自己开发了多处楼盘,部分土地也合作或出让给了外来开发商,比如我们前边提到的星河丹迪,土地就和太东有密切的关系,以及我们前边提到的碧桂园,也不止一个项目来自于太东。

提到碧桂园,不得不说碧桂园可能是惠阳目前风头最劲的开发商。

碧桂园惠阳楼盘分布图

仅仅一个惠阳,碧桂园就有十几个楼盘,虽然相比较华夏幸福一拿几万亩,碧桂园小巫见大巫。但车开在惠阳的街头,随处可以看到碧桂园的广告“深圳东进,就住碧桂园”,但这么大数量的楼盘,就像华夏幸福的雄霸环京,碧桂园即便是无法雄霸整个环深,但至少雄霸惠阳是没有异议的

6  是价值洼地还是坑?

相比较环深的其他片区,惠阳价格算不算高呢?

惠阳和环深周边价格关系

我们来看这张图,东莞凤岗距离市中心南山、福田、罗湖虽然相比惠阳明显近得多,但价格也高的多,普遍在2.5以上甚至3的区间。而且凤岗是没有轨道交通的。

而长安的个别楼盘距离深圳地铁的终点站仅有1公里左右,这样优势的区域房价也自然水涨船高,卖到了3万。

再看惠阳,虽然距离罗湖较远,大约有40公里,但距离坪山以及龙岗非常之近,而坪山龙岗已经占到了4W+的位置,不足1.5w的价格、轨道交通的对接和不限购政策,显然让惠阳成为了至少近期,我们可以在深圳周边可以看到的洼地。

而且深圳的市中心从罗湖——福田——南山,一路西进,再西进就是海,只能往东走,那么龙岗、坪山新城的机会就来了。

龙岗、坪山新城的小工厂老板、工程师、各行各业的白领都需要解决住房问题,而相比坪山,只是开车多十几分钟,或者是坐一两站地铁的问题,然后就可以买到更舒适、更大面积的小区,所以惠阳成为下一个燕郊、花桥、成为环深的睡城,只是时间问题。

惠阳当地的新房限价后,虽然市场大热,但尚没有出现,几个人抢一套房子的现象,二手房因此也没有出现和一手房房价倒挂。整个市场属于临近起飞,但缺少那么一个引爆点的阶段。

那对于一点即着的惠阳市场,不限购已经成为推动市场火热的一把刀。当全国的刀都已经放下,而只剩下惠阳这把刀矗在空间,这把刀是不是该被放下?

那惠阳的不限购还能维持多久呢?

随着深圳的房价,逼得刚需越来越多的向环深外溢,粤港澳大湾区的规划逐渐浮出水面露出真容,惠阳将会何去何从?我们拭目以待。

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