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“地下之城”浩荡来袭,你的脑洞还够用吗?

地产未来日报 · 2017-09-30
欢迎来到地下之城

文| 李颐晖,如有更多地产爆料或寻求报道,欢迎添加作者个人微信 lyhui1011,请务必注明公司、职位、事由。

未来已来,给你一座地下之城,你以为如何?

随着环境污染、土地稀缺等大城市问题日渐突出,城市公共活动逐渐呈现出从地面转移到地下的发展趋势。现代城市地下空间已成为一个可用作居住、休闲、商业、工作、交通、储存、节能与保护环境的巨大空间资源。在此趋势之下,一场关于地下空间的革命逐渐铺展开来。

9月初,国土资源部出台《关于加强城市地质工作的指导意见》,明确提出要统筹城市地上地下建设,补齐城市绿色发展的地质工作短板。

据国土资源部新闻发言人、规划司司长庄少勤介绍,《指导意见》提出要探索建立三项制度:一是建立地下空间资源统一规划与用途管制制度;二是完善土地出让和矿业权出让合同管理制度;三是依托地下空间资源监测大数据平台,建立规划执行、合同履行和空间资源环境监测监管制度。

事实上,早在2005年,就有人通过对我国GDP与人口增速判断,城市化加速会使得城市地下空间开发利用同步加快发展,我们所处的时期,将是中国城市地下空间大规模建设的高峰期。

多地明确跟进地下空间建设


除了上述国家级别的文件之外,北京、深圳、天津、青岛等多个城市也纷纷出台了多个跟地下空间利用相关的规划和提案。

9月21日,北京市十四届人大常委会上提出拟鼓励优先建地下停车位的消息。会上听取的《北京市机动车停车管理条例(草案)》二审稿新增了利用地下空间资源建设停车设施的内容,表述为“本市鼓励优先利用地下空间资源建设公共停车设施。市规划国土部门应当制定单独合法规划用地许可证和权属证明的具体办法”。

同日,第五次国际地下空间学术大会在青岛开幕,除了以“城市地下空间协同开发利用”为主题的多方研讨外,还针对青岛第二海底隧道及前海沿线地下道路项目举行了国际专家技术研讨会。

而就在不久前,深圳市政协委员陈可石也抛出过“地下深圳”的概念,呼吁城市发展多向地下要空间。

一份由天津市规划局组织开展的《天津市地下空间开发利用总体规划(2017—2030年)》方案正在公示,按照规划方案,在面积为11917平方公里的地下空间里,中心城区形成“一主五副、网络共享”的地下空间结构,至2030年,保障中心城区公益性设施地下空间建设成网,主要包括地下轨道系统、地下综合管廊系统以及网络衍生的地下公共停车场等地下空间布局。

而在9月13日福州的一场土地拍卖会上,拟出让的10幅地块中有两副地下空间地块。据了解,两地块将用于建设商业服务与停车场设施,根据面积、位置与功能不同,起始价分别为7.68亿元和4000万元,并将于10月13日进行拍卖。

地下空间开发难度大、周期长


一边是国家与地方的大力扶持,一边是开发商、民众对于地下空间的认识与接受程度越来越高,然而,从现实操作来看,“地下之城”的建设却是充满蹉跎。

以北京市开挖深度最深、面积最大、功能最复杂的地下工程项目——CBD核心区的地下公共空间为例,该地下公共空间总规划面积约52万平方米,共有5层,包括地下交通系统、地下商业街、地下公共建筑、地下基础设施、地下储存空间、地下防御空间等。地下空间建成后,核心区内19幢高层楼宇可以从地下连通,实现1号线、10号线、规划中的R1线、17号线以及国贸桥东北侧的公交换乘站连通。

北京CBD规划地下空间功能示意图


该项目自2014年正式进入开发阶段,并已于2016年4月完成北部地下环廊工程的建设。尽管如此,最初的规划节奏依然未能尽数实现。北京CBD管委会相关负责人对36氪表示,地下工程非常复杂,目前项目还处于稳步施工阶段。

而作为青岛首个拍卖的地下商业地块使用权项目,一直备受关注的青岛中央广场虽然已经开工5年多,但目前仍未完工。

合富辉煌山东分公司副总经理许传明就曾对媒体分析称,地下空间开发的类型主要有三类。分别是住宅、商办配套的地下车位、储藏室,人防项目以及独立产权类的项目。无论是哪一类地下空间的开发,都面临着成本大的问题。

从建筑安装成本来说,地下的成本就要更大一些。此外,地下空间在开发中也面临着业态限制的问题。在商服产品中,餐饮类的业态目前比较火爆,但地下空间如果做餐饮类项目,在烟道设计、通风设计等方面,成本会远大于地上项目。

因此,开发商的资金实力是地下空间开发得以顺利进行的重要保障。此外,业内普遍认为,地下空间开发难度大,是工期进展缓慢的主要原因。

特别是防水和排水的工程。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示,除了阻隔地下水,合理排水、避免雨水渗透也是现阶段地下空间规划与施工上的难点和关键。

除此之外,业内专家还对36氪表示,对于地下空间的规划与施工、管理,还要从整体出发,与地上相结合。在充分了解工程地质条件与城市的发展需求后,方能够做好地下空间的开发与应用。

 

下面分别从管廊设置与区域规划介绍两个样本。

 

地下管廊样本:日本深层地下空间——东京地下宫殿


受台风的影响,日本多数地区经常遭遇强降雨。因此,以东京为代表的首都圈和以大阪为代表的近畿地区等核心都市对防涝问题十分重视。由于河流坡度平缓,水流缓慢,上述区域自古以来就频发内涝灾害。城市排水系统经过多次修缮之后依然效果有限,于是东京政府下决心修建大型地下排水系统,以彻底治理水患。

于是,堪称世界上最先进的下水道排水系统——首都圈外围排水道应运而生。

据了解,日本投资2400亿日元(约合人民币200亿元)耗时14年(1992年—2006年),除了用来对各种污水进行净化处理,还用来应对台风时期的暴雨排水。

整个系统是一条长6300米、直径10.6米的巨型隧道,能装下15个日本“巨蛋”。这个巨型隧道外围,有5个深65米(约22层楼)、直径32米的立坑。连通地面的江户川、仓松川等河流,作为分洪入口。

隧道末端,是一个高25.4米、长177米、宽78米的大型调压水槽。只在雨季使用,平时不会放入一滴水,可允许人们进入参观。这个比写字楼高、比足球场宽的宏大空间,被日本人称为“地下神殿”。

59根长16米重500吨的水泥柱拔地而起、赫然耸立,恍惚间如入神殿。这些水泥柱,不单要支持天井,还要防止水流过多时,设施自身因浮力而发生危险。

一旦暴雨来袭,大水灌入。地面上的水通过河沟,排入立坑。立坑中的水,超过一定程度,就会排到大调压水槽。调压水槽中4台燃气轮机驱动的大型水泵,会将水以每秒200立方米的速度,抽入江户川,排入大海。整个过程使用计算机遥控,并在中央控制室进行全程监控。

据了解,“首都圈外郭放水路”的建立,让日本暴雨季节受洪灾影响的房屋从41544家减少到245家,浸水面积也从27840公顷减少到65公顷。 

区域规划样本:加拿大蒙特利尔地下城


蒙特利尔地下城是全球最大、最繁华的地下“大都会”。据统计,目前蒙特利尔中心城区约12平方公里范围内,地下城的建筑面积达360万平方米,拥有多于62个大型综合建筑通过地下步行网络连接10个地铁站、两个火车站、两个地区级长途汽车站、14所大学……串联起市中心接近80%的商务办公面积和35%的商业空间。

无论是从功能还是结构上,都实现了地上地下一体发展的目标。

比如,它有超过120个出入口,从这个城市的任何地方都可以进入,不受天气限制。一天之中,在地下城穿梭的人流总量就超过50万。

 

图为蒙特利尔地下城维尔·玛丽广场的剖面图

有意思的是,它并不是整体规划的结果。

1962年完成了对于玛丽广场地区进行立体化再开发,对公众开放,共开发地下空间50万平方米,形成初期的地下城,主要内容有地铁车站,地下广场,旅馆和高层建筑地下室的连通。

随后由于1967年蒙特利尔世界博览会和1976年蒙特利尔举办奥运会的推动,城市建设和改造有了迅速的发展。

1990—1995年,出现了多功能城市中心区的概念。在蒙特利尔国际区开发之前,地下通道仍不能满足需求。因此,2000年建设了很多地下通道,尤其是使通道间建立了联系,形成连通性的网络。同时,地下城的步行网络是有大量地面建筑的地下室联系在一起的,目前约有2/3的地下设施有了商业面积。

还有很多随机性的因素促成了地下城的建设。比如,建在一个教堂下面的购物中心(the Promenades Cathédrale)。

因为从前,当这座天主教堂年久失修而有些下沉,主教教区却没有足够的资金来重新修缮它的主体结构。就在这个时候,一个房地产财团的开发者宣布,他们可以提供资金来改善教堂的状况,前提条件是,他们要在教堂下面修一个购物中心。

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