孙宏斌的野心，富力的困境，王首富的投名状

文/特约作者  线头儿    编辑/房涛

一幕商业片演成了悬疑剧。

7月19日，由万达、融创、富力举行的，本应4点进行的签约仪式被推迟到了5点。可到了5点半，才正式开始。清场、换背景板、会议室的吵架声，让这个高达637.5亿元的交易充满了猜测。

炸

 此时，距离万达境内“股债遭双杀”，境外6项目被查，已经过去了27天。期间中国第一、全球第二商业物业业主、中国房地产企业领袖万达集团被舆论碾压，亦未有定局。

12年前，初进军商业地产的王健林在北京大学做《万达的企业创新》时说，万达创新的特点之一是“不是靠外力推动，由企业追求卓越的内力驱使”。可接下来的12年间，万达创新得以实现，除了集团文化和军事管理能力，还得益于来自外部的大量负债。

去年8月，万达系商业地产平台——万达商业从香港联交所退市。据2015年披露的最后一份业绩报告显示，截至2015年底，万达商业的总负债高达4536.63亿元。中间，“计息银行及其他借款”合计1539.95亿元，净负债率69.1%。

万达商业退市后，详细的负债数据便不得而知。发布会当日，王健林表示，等待万达、融创、富力交易完成后，万达商业获得600多亿元资金，降低400多亿元负债，贷款加债券约剩下2000亿元。

而高杠杆模式发展的企业，最惧怕莫过流言，因为高杠杆模式异常容易引发资本恐慌。回顾商海二三十年前，无论是史玉柱巨人大厦的“倾塌”，还是吴炳新的三株药业的坠落……某种意义上，压垮他们的最后一根稻草都是舆论。

如果在当时，媒体和舆论对他们宽容一点儿，而非给他们最后一击，也许，他们金主的资本逃离可能就不会这样快，这样迅猛，而他们，或许面临的是另一种历史。

王健林说他想不透：损人利己，我实在看不出造谣者损万达利在何处！

我看了一眼桌上放着的两本书：《恐惧》、《逃离》。或许这就是答案。

轻

王健林说，万达是赢家！

在现场，王健林将此次合作定义为“三赢”。通过此次转让，万达将收回巨额资金，大幅减少负债，更重要的是，此举还标志着万达商业、文旅走上了轻资产的道路。

此前王健林也多次提及万达的轻资产之路，在2016年的年会上甚至把“轻资产”作为万达战略的首个任务。因为“服务业收入、净利润大于地产……虽然地产收入仍大于租金等业务，但预计租赁业务净利润占比约55%”。甚至说“2018年把商业地产名字改了得了，叫商业投资管理服务集团”。

轻资产我们能看得懂，我们不解的是：在短时间内甩卖637.5亿元的资产包，而接手的恰恰是融创和富力。

 孙宏斌说三方交易是巧合，三个创始人正好坐到了一张桌子上。

 但是2016年12月富力和万达宣布“从2017年到2021年，双方每年合作开发5个商业综合体，5年投资300亿元，开发25个商业综合体项目”。

 巧合倒未必。万达在2016年将旗下旅行社转让，并计划寻找下家接手酒店业务。而融创此前接手文旅项目和酒店资产包，更象是万达在“捆绑销售”，所以在富力入伙儿之后，融创承担了酒店的折价部分。

 万达想轻，可融创、富力不想轻。

 融创在2016年至今举债近1000亿，背着超过120%的净资产负债率，拿下了约1亿平方米的土地储备。融创的野心在于进入行业前三，王健林在谈判中利用了这一点。

 富力在2016年底的净负债与总权益比率更是达到160%，一年发行了425亿元境内债券，跟销售额之比为70%（协议销售额609亿元），新增土地储备504.1万平米，短期借款超过106亿元。富力年增长率只有12%，已经难追上第一梯队，通过酒店打差异化路线。

 有趣就在这儿：仅从基本数据上看，万达的负债情况是其中最健康的。

万达商业持续十几年的重资产模式可归纳为：通过自有资金及融资所得开发一座包括写字楼、商铺、住宅、豪华酒店、万达广场在内的城市综合体，将除万达广场、豪华酒店外的其他物业卖掉，用回笼的资金支持持有万达广场和豪华酒店的持有。

过去，万达在重资产模式中收利颇丰。不但享受全部租金收益，还将享受这些投资物业估值上升时带来的收益。2015年、2014年，万达商业“投资性物业公允价值增值”分别为172.3亿元、134.55亿元。而龙头房企万科2016年，“归属于上市公司股东的净利润“也只有201.2亿元，由此可知，重资产模式中万达商业享受利润之厚。

而轻资产模式中，万达商业并不能完全享受这笔收益，且越“轻”享受的占比越小。今年年初的1月15日，王健林在合肥进行“万达集团2016年工作总结”时说，去年，万达商业在轻资产道路上还探索了一种新模式：合作类万达广场。即对方出钱出地，万达只负责设计、建设指导和招商运营，净租金由双方7比3分成。

王健林将“合作类万达广场”比作集团轻资产模式的最高形式。而这种最高形式下，万达商业将完全不再享受“公允价值收益”，至于净租金收益，也从重资产模式中的100%大幅下降至33.33%。

2016年上半年，彼时万达的总土地储备约7641完平方米。简单估算可知，此次出售的13个文旅项目总建筑面积相当于当时的77.18%，万达土地储备已所剩无几了。

守

 早在7年前的2010年，以280亿元人民币首次登顶中国房地产富豪首富的王健林，受邀到中国科学院进行题为《创新是企业家精神的核心》的演讲时，提到万达的下一个目标是：国际万达，百年企业。

万达靠着在国内的快速滚动以及资金支持，在国际市场上进行了大规模收购。

 粗略统计，自万达集团2012年实质全球扩张以来，在海外投资总额已高达约人民币1902亿元，具体项目如下：

 （以上数据整理来自于万达集团官网披露信息）

可以看出这17个项目中，大多并非轻资产运营。为何万达在国内转型走“轻资产”道路，在国外部分的资产仍旧以“重”为主？ 

此外，这些项目大部分属于房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等领域。早在2016年12月，发改委、商务部、人民银行、外汇局4部门曾联合声明，将密切关注房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等领域对外投资。

今年3月10号的两会期间，中国人民银行行长周小川表示，到海外投资体育、娱乐、俱乐部等领域，对国家好处有限，国外还可能抱怨，对其中过热情绪、一些跟风和动机不良的现象，进行管理是正常的。

以王健林之敏锐嗅觉，肯定不会置若罔闻。周小川表态后39天的4月19日，嗅到了危机的王健林突然话锋突变，表态万达战略重心将重新回归国内市场，“中国的娱乐市场、旅游市场、体育市场都刚刚开始，将是投资重点。”

王健林还表示，除已落实的两个大型旅游项目外，万达还在与“一带一路”另外4个国家洽谈项目，有望年内实现2个大型旅游项目正式落地。在中东地区，万达在阿联酋也有项目正在谈判。

从此前获得的6个被严管项目名单对照，其主要问题在于与国家战略投资方向不符。接下来万达海外战略可能要在现有项目中采取守势，依靠自身的资本力量和融资能力；另一方面会遵守高层给出的指向，在国际化道路上更多考虑经济效益之外的路径，送出投名状。