IPO还是出售?三盛旗下伯恩物业将做出选择

未来可栖2021-06-11
意料之外,情理之中

编者按:本文来自微信公众号“未来可栖”(ID:hifuturecity),作者:王露。

日前,三盛控股旗下伯恩物业被传出按下IPO暂停键,并将挂牌出售。有报道称,接盘方浮现了恒大物业、碧桂园服务、融创服务、龙湖智慧服务等企业身影。

同时,该信源称,此次并购伯恩物业住宅部分市盈率不低于12倍,其他部分为8倍以上。有媒体估算收购价不低于12亿。

36氪作者联系三盛地产集团方面,该消息尚未得到证实。对方表示伯恩物业属于独立运营产业,地产板块不能代表进行对外表,具体情况在等待进一步消息。

业内对于伯恩物业将被出售消息反应大多是意料之外,情理之中。意外来自三盛集团此前对于伯恩物业港股上市的决心十分坚定。然而囿于近期资本市场对物业上市态度趋于理性,多位业内人士认为出售也是另一种「解脱」。

01

伯恩物业:赴港上市「谋划」已久

消息传出时,离三盛地产集团总裁冯劲义原本透露的IPO敲钟时间不过20余天。

据公开信息显示,伯恩物业成立于2005年,是三盛控股旗下物业公司。该公司在全国40余城市拥有400余项目,业务范围涵盖住宅、别墅、写字楼、商业广场、医 院、学校、公建单位等多个领域。

据克而瑞发布《2020年中国物业服务企业在管规模榜TOP100》,伯恩物业在管面积4800万平方米,百强物企中排名38;合约面积7600,50强物企中排名第32。

伯恩物业曾于2017年在新三板挂牌,2018年8月终止挂牌。彼时从新三板退市后,伯恩物业进行了一系列更名、增资、扩充股东、新增业务范围等动作,被认为将进行“二次上市”。

2020年10月,冯劲义向媒体透露了伯恩物业的上市规划。“券商已经全部进场,差不多应该是在25倍到30倍市盈率。不出意外的话,预计明年6月30日能够上市。”

同年12月,三盛集团董事长林荣滨称,伯恩物业将成为三盛集团未来业绩的第二条增长曲线。

新三板上市期间年报数据显示,2017年,伯恩物业营收2.1亿元,同比增长30.35%;但同期净利润仅增长4.99%至1585.93万元,且连续两年均低于1600万。

上述期间,伯恩物业的营业成本却从1.1亿增长到1.6亿,占收入74.6%;毛利率从2016年的31.67%,下降到2017年25.39%。

冯劲义在去年接受媒体采访时谈到伯恩物业利润称,”今年的利润应该在一点几个亿。”并着重强调:“这一利润水平完全是实打实的,没有做过任何的包装。”

不过业内人士认为目前物企利润率很低,而上市目的不外乎拓宽融资渠道,「让自己变得更值钱,但上市也有成本和风险,一旦算不过来账,不如暂停。」

02

母公司:高周转下的负债压力

在物业将被出售的消息传出之前,母公司三盛控股也在上月传出因资金紧张将被融创中国收购一事。紧接着,三盛控股对媒体辟谣称,该消息空穴来风,完全没有要被收购的事情。

据年报数据显示,2020年全年,三盛控股实现签约销售额241.28亿元,签约建筑面积195.34万平方米。

然而这一数据与两年前林荣滨在三盛上海新总部入驻仪式上喊出的目标,还离得很远。彼此林荣滨称,未来将积极拥抱“双千亿”目标,要在2022年实现总资产千亿、销售额千亿。

冲千亿的梦想,三盛选择了高周转来实现。冯劲义曾表示,“运营效率、周转速度,是三盛未来能够冲上千亿非常大的一个保障,我们必须要走上高周转的道路。”

据媒体报道,三盛此前从拿地到开盘大概是11个月,到了2020年,开盘速度提升到平均6.5个月,甚至最快4个月。土储方面,截至2020年12月末,三盛控股新增30幅地块,新增土储面积为526万平方米,拿地金额花费126亿。据克尔瑞榜单,三盛在2020年末总土储货值排名从去年的88名提升至65位。

在高周转模式下,比千亿先到的可能是高负债。截至2020年底,三盛控股的银行贷款及其他借款总额为165.34亿元,同比增加约78%。短期借款约32.56亿元,长期为132.79亿元,其中长期有息负债中的59%需在2年以内偿还。手持现金及现金等价物约73.82亿元,有一定偿债压力。

2020年三盛利息支出方面明显增多,由2019年的15.53亿元增加至23.14亿元,期内借款的加权平均年利率为8.69%,相较于2019年下降0.49个百分点。2020年,三盛控股利息资本化金额的占利息支出总额的97.4%。

根据数据,三盛控股2020年现金短债比1.79倍、剔除预收账款的资产负债率53%、净负债率169.2%,其中净负债率超出监管红线,为“黄档”房企。

一般来说,物业受其关联房企的发展规模、业务领域的影响较大。诸葛找房数据研究中心分析师陈霄指出,对于小型物企来说,资金有限,品牌影响力较小,因而其扩大自身规模较为受限。随着房地产行业分化加剧的影响,小型房企自身运营面临较大的挑战,关联房企的业务状况在一定程度上影响到物企。

03

上市物企:不缺仙股和收并购大户

「很正常,这种中小型又没特色的住宅类物管公司港股太多了。就算上市了,也很快会被边缘化。」业内人士一语道破伯恩物业被出售的原因之一。

2020年,是物业上市的风口之年。据中国银河证券研究院统计,全年共计18家物业公司赴港上市,其中包括恒大物业、华润万象生活、金科服务、世茂服务等,上市数量是2018年的3倍,并与前五年上市总和大体相当。

在规模相似的情况下,2020 年上市的物业公司首发市盈率普遍高于前期上市的公司。时代邻里首发市盈率为 65x,是在管面积相近但是早上市一年的永升生活服务的 3 倍。

而业内人士坦诚,「如碧桂园服务、融创服务、恒大服务这些头部物管企业,单纯以P/E来看从没有便宜过。如果按PEG来看,考虑到业绩增长的确定性,目前的估值尚属公允,但肯定是透支未来1-2年的业绩增长。」

然而上市潮背后,不止高估值,也有破发和被边缘化的仙股。根据克而瑞统计,截至去年年末,已经上市的物企近半沦为“僵尸股”,49%上市物企日成交额在1000万元以下,46%上市物企日成交量在100万股以下。

新希望物业作为2021年首只成功赴港IPO的物业公司,上市首日即破发,一定程度反映了资本市场对中小型物业的态度趋于理性。

将时间拉回物业上市热潮的2020年,物业上市破发也是常态。据不完全统计,去年共有第一服务、佳源服务、兴业物联等8支物业新股开盘破发,破发率接近45%。

物管行业赛道逐渐拥挤,同质性强、稀缺性低是破发的主要原因。中国银河证券研究院指出,市场更倾向于选择基本面优异、业务具有特色优势、管理团队成熟的公司,进而部分新股的赚钱效应相应减弱。

港交所大幅提高了主板上市门槛后,小型物企能否成功实现IPO仍是一个难题。部分盈利未达到新要求的物管公司将推迟或取消上市计划,对头部物管企业来说带来的是并购机会增加。

陈霄称,若能成功实现IPO,则能为企业带来长远的发展优势,拓宽融资渠道,为将来的规模扩张奠定基础。而选择出售方式,则能在短时间获得资金,增加流动性,保证企业的正常运营。

对于中小物业公司来说,无法再上市,出售或许也是个好选择。据亿翰智库统计数据,2021年1-4月,上市物企已发生23起收并购事件。今年以来,碧桂园服务的收购计划不断。2月,碧桂园服务宣布拟以每股42.11元的代价收购蓝光嘉宝服务64.62%的股份,成为上市物业公司之间收并购的首例。同时从数据显示可见,龙头物业加大了对非住宅物业的兼并步伐。

来源:亿翰智库

「物业公司的竞争表面看起来很激烈,但远远未到最激烈的时刻。」北京林业大学经济管理学院物业管理系主任程鹏认为在管规模仅仅是表象,物业公司商业模式、区域项目密度、增值服务等才更值得关注。而目前行业集中程度仍较低。

《2020中国上市物业公司研究报告》里指出,物业行业同样逃不过二八定律,如果公司不在战略控制上取得竞争优势,未来一定摆脱不了被并购或者破产的结局。

而伯恩物业或许是其中一个例子。

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