广州旧改“暗战”:龙头房企“不受欢迎”出局,谁才是最大受益者?

未来城不落2021-05-17
龙头房企与本土房企争夺旧改项目,为何龙头房企最终出局

编者按:本文来自微信公众号“镁刻地产”(ID:Real-estate-Circle),作者:镁刻地产,36氪经授权发布。

在土地招拍挂市场之外,一直有一个看不见硝烟的战场——旧改。在这个领域,房企“明争暗斗”的激烈程度丝毫不亚于土拍市场,其“背后的故事”尤其引人关注。

5月11日,广州市黄埔区红山街双沙社区旧村改造项目(以下简称“双沙旧改”)公开引入合作企业成交结果公示结束,广州本地房企合景泰富联合体战胜龙头房企万科成为最终赢家。

而就在两周前,与合景泰富同为双沙旧改候选合作企业的万科,还曾与广州黄埔区红山街双沙股份经济联合社(以下简称“双沙经联社”)进行了一次短暂而激烈的公开“互掐”,这在以往的广州旧改项目争夺战中是很少见的。

近日,《每日经济新闻》记者经过实地调查发现,合景泰富已经介入双沙旧改多年,并且投入了不少“真金白银”。虽然万科的参与也是依法依规,但其旧改宣传车却被阻拦双沙社区村外。

记者在走访中了解到,事实上旧改村民并不排斥多家企业的竞争,有些村民更愿意相信大型品牌开发商。旧改村民的共同愿望是——老房子被拆迁后,新房子不会烂尾、不会漏水;同时,也心疼短时间内就被“清走”的租户难以找到下一个便宜的落脚点。

双沙社区不少地方挂上了巨大的“拆”字

图片来源:每经记者 黄婉银 摄

1

公开“互掐” 后来者万科不被谁欢迎?

4月27日,一份落款及红章为双沙经联社的《双沙治安紧急通知》显示,4月26日晚双岗片区有多人携带器具进村,幸好被公安机关及时带走。经村民指认,这些人来自标有“万科”字样的车辆。为保障双沙街坊的人身及财产安全,联社已委托物业与村治保联动维护各片区治安。请村民街坊提高警惕,增强防范意识,遇到“万科”字样车辆及人员可及时联系治保人员驱赶,双沙“不欢迎”万科。

《每日经济新闻》记者获悉了一份相关事件网络流传的视频,视频中,一辆带有LED显示屏的车辆被挡停在双沙社区的双岗片区车辆栅栏入口,LED显示屏正在播放万科城市更新的宣传片。而在该车辆的周围及车辆栅栏入口,站满了至少十几位身穿统一制服的人员。

在采访过程中,多位双沙村民向记者证实了该事件的发生,万科的车辆确实被“拦在村外不给进”。

万科发布的《严正声明》

万科也不甘示弱,直接开杠。4月28日下午,万科城市更新(广东)有限公司发出一则《严正声明》表示,网上流传一则《双沙治安紧急通知》,落款为“双沙股份经济联合社”,此通知捏造事实。对于“双沙股份经济联合社”发布不符合事实的所谓“通知”,“给我司商誉带来严重损害,我司已向有关部门进行举报,并向公安机关报案。”

万科声明称,公司于2021年4月23日获得广州市黄埔区红山街道双沙社区旧村改造项目候选合作企业资格,相关程序合法合规。公司在双沙社区旧村改造项目合作企业竞选过程中的一切行为,都诚恳接受政府、媒体和社会各界监督。

记者注意到,原本双沙经联社4月29日在官微发出过一次针对上述事件的《严正声明》,但随后就被其自行删除。

双沙经联社在其官微发布后又删除的《严正声明》

熟悉广州旧改市场的人士梁忠告诉《每日经济新闻》记者,像双沙经联社这样公开表示“不欢迎”一家企业的在广州旧改市场中还是比较鲜见的。

但也不是所有双沙村民都“不欢迎”万科。多位双沙村民告诉记者,他们并不排斥万科的入局。有的村民甚至更青睐万科,因万科是龙头房地产开发商,“感觉还是相信大企业好一点”。

这也并非是“一家之言”。黄埔另一个旧改项目中的村民老周在做了很多功课之后告诉《每日经济新闻》记者,他们期望的房企是“恒大、万科”,如果他们来搞,那就没什么问题。

在村民们看来,大房企、大品牌自然有优势,而如果是名不见经传的中小房企,甚至在与村民沟通时,都会有明显的隔阂,很难获得他们的信任。

万科的城市更新宣传车曾被拦在此处

图片来源:每经记者 黄婉银 摄

2

96.51%代表选合景万科:尊重村民选择

为什么说万科是“后来者”?据记者了解,因为早在2018年,合景泰富就签约成为双沙旧改的前期工作服务单位,此后一直在跟进双沙旧改。

一位接近合景泰富的人士告诉《每日经济新闻》记者,合景泰富在双沙旧改项目上确实投入了不少“真金白银”。

2020年2月,双沙社区首期启动区“TOD智航中央商务区”举行动工仪式,即由合景泰富操刀。今年2-4月,双沙社区复建一区、复建二区开土动工时,合景泰富集团、合景泰富城市更新集团均有相关负责人现身。而在公开招商前,双沙旧改需提前启动改造范围内部分私宅的签约和拆迁工作,双沙经联社已经委托合景泰富来执行。

双沙旧改宣传横幅 图片来源:每经记者 黄婉银 摄

记者还独家获取了一份文件。2021年3月25日,双沙经联社召开股东代表会议,会议表决通过的事项是:经政府主管部门核查,本次双沙旧村改造项目范围内,历史违法用地面积共计871954.55平方米,完善历史违法用地手续的办理需交罚款约943万元。鉴于双沙旧村改造前期工作费用由广州市志睿实业发展有限公司(以下简称“志睿实业”)向双沙经联社支付,并由双沙经联社代支付该历史违法用地罚款费用。

启信宝数据显示,2021年1月之前,广州合景控股集团有限公司是志睿实业的股东之一。同时,股权穿透信息显示,志睿实业背后的最终受益人是王坤明、吴紫枫,吴紫枫是北京合景房地产开发有限公司的法定代表人。

而王坤明同样也在合景泰富的关联企业有任职。比如,王坤明担任合景泰富旗下公司佛山泓升置业发展有限公司的董事,这家公司的董事长为合景泰富主席孔健岷的兄弟孔健涛。

志睿实业支付了双沙旧改历史违法用地罚款

今年4月,万科才开始介入双沙旧改。也是如此,在前述事件中,有部分舆论认为,万科此举是“横插一脚”“不讲武德”。

梁忠认为,既然广州市的旧改政策提供了合理合规合程序的市场竞争机制,那么万科参与双沙旧改属于正常的市场行为,也是件好事。因为旧改项目关乎到当地人的生活质量、环境、基础配套等方方面面。这些如果没有足够改造实力的企业进驻参与的话,是完全没办法完成改造,甚至很可能会出现烂尾的情况。

“建立起一个良好的优胜劣汰竞争机制,有利于落实中央的老旧小区改造以及城市更新等多项政策。让村民能真正参与到城市更新的建设中,选出自己心仪的合作改造企业。”梁忠续称。

从去年下半年开始,广州市黄埔区的楼市表现异常火热,多个新房项目及二手房价格都经历了几波上涨,双沙项目所处的老黄埔片区更是其中的翘楚。万科在双沙旧改附近的文冲旧改项目,其新盘销售就颇为火爆。去年,该项目最初开盘时的均价约4万元/平方米,后不到三个月,就已经冲破5万元/平方米。

双沙社区由双岗村、沙浦村、华坑村三条自然村组成,靠近广州地铁13号线以及BRT站,交通位置十分便利。

4月13日,双沙旧改项目以公开招商方式发布引入合作企业公告。招标文件显示,双沙社区旧改范围内(华坑除外)在册总人口共4720人,现状建筑面积约为127.42万平方米,项目拆迁安置总投资额约109.5亿元。

除了一直跟进双沙旧改的合景泰富进行了申报,万科也加入进来。4月23日,双沙旧改资格审查结果公示,万科联合体、合景泰富联合体均通过资格审查。

4月30日,双沙社区旧村改造项目公开引入合作企业表决会议举行,由双沙经联社集体经济组织成员代表对通过资格审查的企业进行表决。

《每日经济新闻》记者独家获取的一份详细表决结果公示显示,该次表决会议应到会87人,实际到会86人,占应到会人数的98.85%。其中,同意合景泰富联合体的为83人,同意万科联合体的1人,弃权的2人。

双沙旧改引入合作企业表决结果

公示指出,本次会议实际到会人数符合《广东省农村集体经济组织管理规定》(广东省人民政府令第189号)所要求的“有本组织2/3以上的成员代表参加”,会议有效;其中同意合景泰富联合体成为本项目合作企业的人数占到会人数的96.51%。

根据2020年10月的《广州市黄埔区广州开发区旧村合作改造类项目公开引入合作企业工作指引(试行)》,农村集体按照《广东省农村集体经济组织管理规定》(广东省人民政府令第189号)召开成员代表会议或成员大会对候选合作企业进行表决,确定竞得合作企业。

如候选企业只有1家,并取得到会人员80%以上票数表决通过的,确认为竞得合作企业;超过1家候选企业,则选取到会人员80%以上表决通过的企业为竞得合作企业。但对于成员代表的数量或者比例并没有明确规定。

双沙旧改合作企业表决结果公示

记者就双沙旧改的相关情况致函万科方面进行采访,万科方面向《每日经济新闻》记者表示,公司依法依规参与双沙旧改的合作企业竞选,表明万科看好城市更新的业务前景,看好双沙片区的发展,也表明对自身旧改业务能力有充分信心。对于本次竞选结果,万科尊重双沙村民对合作企业的选择。

不过,记者在此后的采访过程中发现,部分双沙村民对这次会议举行情况和结果表示“不太清楚”。“我们这些基层很多都不知道(什么情况),那天的表决会也不是(大范围)公开的,我们也没去,就八十多个人(参加)。”村民区伯如是说。

对此,双沙经联社相关负责人表示,表决会都是按流程进行。但对于进一步的相关问题,相关负责人不愿再多作回应,“其他问题我们有统一的品牌输出”。

而合景泰富方面回复《每日经济新闻》记者称,合景泰富集团将发挥城市综合运营商的多元运营实力,与联合体伙伴团结一心、全力以赴,以最快的速度服务双沙旧改,保障双沙改造又快又好又稳。合景泰富联合体将助力双沙街坊真正实现安居梦、城市梦和发展梦。

但对于双沙旧改推进进展情况、黄岗片区临迁安置区等问题,合景泰富方面暂无回复。

3

旧改“围城”内外村民不唯拆、租户被清走

“拆啦!”“开拆!”——从广州主干道黄埔大道往天河CBD方向行驶,道路两旁鲜艳的红底黄字横幅,显示着广州近年来旧改推行得如火如荼。

但旧改局中的村民并非个个都能一夜暴富,也不是所有村民都唯“拆”是图。每一个即将旧改的村子,村民们对拆赔比、安置补偿、旧改方式等都有各种各样的异议。

公开信息显示,截至4月21日,红山街道双沙社区旧村改造项目民宅签约突破1000栋。双沙经联社相关负责人亦表示,现在双沙旧改的签约率差不多“过半”。

合景泰富城市更新集团总裁龚辉在一场公开活动上表示,将继续加大(双沙旧改)签约力度,确保2021年底完成全村2636余栋村民房屋拆除的任务。

在双沙社区一些显眼的位置,可以看到“冲刺6.30签约清零”之类的标语,部分村屋已经被拆掉,不少商铺已经发出搬迁、清货告示,但仍有大部分村民在村屋正常生活。

双沙社区摆放的“冲刺6.30签约清零”标语

图片来源:每经记者 黄婉银 摄

根据《广州市黄埔区双沙社区旧村改造宅基地房屋拆迁补偿安置方案》,房屋拆迁补偿以基底(建基)面积四层(含四层)以下的建筑面积为拆迁面积(不含简易构筑物和板房),按拆迁面积“拆一补一”为准则;对放弃计入回迁安置总建筑面积的房屋四层以下(含四层)建筑面积,按照15000元/平方米进行弃产补偿;临迁费(含奖励3月/㎡/月)以38元/㎡/月的标准计发,一次性先支付半年,之后按每月给付。

区伯说,他获知的信息是 “好像万科给出的临迁费(方案)是一次性支付一年”。不过,该信息暂未获得万科方面证实。

黄埔区是近年来广州推进旧改最轰轰烈烈的区域,众多旧改项目因为地理位置等因素的不同,赔偿标准也不一,双沙旧改的赔偿标准属于中间区域。

比如万科操刀的位于双沙社区隔壁的沙步村旧改,临迁费也是38元/㎡/月,一次性支付第一年的临迁费;黄埔区的大塱村旧村改造项目,临迁费是40/㎡/月;黄埔南湾村的总临迁费是38元/㎡/月,规定时间内完成房屋整体腾空、撤离人员并交付房屋产权证明文件和钥匙的,一次性发放两年的临迁费。

另一位双沙村民秦科告诉《每日经济新闻》记者,双沙目前的补偿方案“很一般,赔得不多”,他目前还未签约。

秦科是双沙的老村民,他就是不希望拆迁的村民之一。“也不是说赔多少的问题,这些房子都是我们自己辛辛苦苦搞的,都建得挺好,这里相当于我们的根,几十年都住在这里,肯定不想拆啦。拆了之后我们还得找房子去租,搬来搬去好麻烦的。”

双沙社区墙上张贴的清租公告

图片来源:每经记者 黄婉银 摄

秦科、区伯等双沙村民都向记者表达了同一个担心——先拆后建的安置房,万一烂尾怎么办?如果质量不好怎么办?“如果房子到时候也没搞好,这边老房子已经被拆了,到时候又拿不到钱去租房。”

纵然现在不少旧改项目已经要求回迁安置房必须先建设起来,但往往只能先回迁部分村民,且安置房的建设也需要1-2年的时间。

基于此,黄埔、海珠、荔湾等区域对旧改合作企业的招标要求也越来越高,各区也在想办法避免、兜底项目烂尾的情况。

此外,不少双沙村民也心疼双沙黄岗片区的租户,因为他们近期都在被“清走”,而附近的租金现在都已涨到很高,租户们很难重新找到一个合适又便宜的落脚处。

住在黄岗片区的双沙村民陈鸥告诉记者,原本是双岗、沙浦、黄岗三个片区一齐拆迁的,但是因为不少村民担心找不到房子租,就决定黄岗片区先不拆,“就是先把黄岗这边的外地租户都清走,然后把其余两个片区房子要被拆的本地村民都安置到黄岗来”。

《每日经济新闻》记者在黄岗片区看到,其多个出入口均安装上了黄色栅栏和门禁,每个出入口都有数名穿统一制服的安保人员监守。其中一个出入口挂上了一条红色横幅——“4月30日前小区封闭管理,只限村民及屋主进出”。

黄岗片区的封闭管理通知

图片来源:每经记者 黄婉银

另外,还有一份双沙经联社在4月18日发出的一份《关于黄岗片区封闭管理的通知》显示,黄岗片区已纳入双沙旧改范围,定于4月30日前小区对黄岗片区进行封闭管理,仅限双岗、沙浦及黄岗的村民和业主可自由出入,请本片区租客于2021年4月30日前搬离。

“每个路口都被封住了,以后进去要人脸识别了,我们刚去做了人脸识别录入。因为租客都搬走了,里面很多商户生意也做不下去了。”陈鸥表示,一些带小孩的租客因为就在附近上学,现在要么只能回老家,要么就去别的地方。

5月8日,双沙旧改所在的红山街道办在黄埔区政府官方发布的一份公开信息显示,4月30日,红山街双沙旧村改造项目黄岗片区临迁安置区成功实现围蔽,进行小区封闭式管理。红山街双沙旧村改造项目黄岗片区临迁安置区是黄埔旧村改造的又一创新举措。

在项目启动阶段,很多村民跟区大爷一样,对旧村改造有很多顾虑,尤其是房子拆了住哪儿、小孩上学、大人上班不方便等问题。了解到这一情况,街道、社区经研究,创新地提出将旧村改造范围内的融资区黄岗片区设置为临迁安置区。

记者在5月初走访黄岗片区时看到,不少商铺都已经闭门清空,也有租户正在搬离家具,还有租户围在一起讨论哪里的房租比较便宜、哪里的房子能见多比较的阳光、孩子怎么办……

双沙社区部分房屋已经被拆掉

图片来源:每经记者 黄婉银 摄

一位黄岗片区的商户告诉《每日经济新闻》记者,周边一房一厅的租金已经从之前的700-800元一个月涨到现在最高1700元一个月的,“这就是不让人住啦,但就这个价格很多房子都被租完了”。

去年底,来自广州市房地产中介协会的数据显示,黄埔区电梯楼的租金水平为47.87元/㎡/月,环涨高达5.32%,广州之最;楼梯楼的租金为31.13元/㎡/月,环比涨幅仅次于荔湾、越秀。

2020年6月30日,黄埔区、高新区召开决胜三年完成旧村拆迁任务工作推进大会,向各街镇下达攻坚责任书,力争到2022年底完成66个重点旧村改造项目的签约拆迁。两年时间,66条村完成签约拆迁,这是广州将要创下的旧改“加速度”。这也使得大批房东变身成了“租客”。

4

旧改“争夺战” 后来者也亦不乏成功者

万科与合景泰富本次在双沙旧改中的“争斗”,也可以看作是广州旧改市场激烈争夺的一个缩影。

据克而瑞监测,截至今年一季度末,广州共有316个整村改造项目在推进中,其中已经确认旧改主体的旧村只有146条。换言之,还有一半以上的旧村还没有确认合作房企。这是机会,也是竞争。

数据来源:每经记者据公开资料整理

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,即便是已经确认合作主体的旧村,由于旧村改造历时较长,动辄5-10年,中间要经历项目申报、方案编制、方案审核、方案批复、方案实施等多个阶段。

“而每个阶段又有多个环节,其中只要有一个点有阻滞,就可能有变数产生。所以,可以说从最早的前期介入开始,没到融资区入市的那一刻,企业都要紧绷着这条弦,稍有不慎,半途退出或功亏一篑都是有可能的。” 肖文晓表示。

除了万科、合景泰富,富力、保利、招商等大型房企也常出现在广州类似的旧改争夺中。

2019年8月,广州市天河区渔沙坦村旧改项目进行意向合作企业投票,保利高票战胜富力,但合景泰富却成为最终赢家。而在此之前,富力已经跟了渔沙坦项目多时,并在渔沙坦开发了留用地项目。在一般的旧改项目中,留用地开发企业与最终合作企业多是同一家。

2020年8月,富力又在番禺石壁旧改项目中半路杀出参与招标,最终成功击败了保利、奥园和华发。

广州荔湾区的葵蓬村旧改更值得玩味。

2018年6月29日,葵蓬经济联社组织召开股东代表大会表决选择合作意向企业,万科获得以55票、74.32%的同意率胜出。当时的竞争对手富力获得了18票,同意率24.32%。

但就在万科介入葵蓬村旧改已经两年后,却因为“算不过账”而选择退出。2020年11月,葵蓬经济联社发布通报表示,“2020年9月23日,广州市规划和自然资源局发布了旧村改造新政策,广州万科根据最新政策测算,认为本项目无法平衡复建与融资的成本。2020年10月30日,广州万科来函,明确在上述政策未发生变化前,广州万科及其关联企业不再参与我联社旧村改造项目公开引入合作企业的竞投。”

葵蓬村2018年旧改表决情况

在葵蓬经济联社旧村改造项目正式选定合作企业后,由广州万科前期垫付的资金,将由中标的合作企业依法依规按程序支付给广州万科。

2021年3月,葵蓬村再次公开了旧改项目候选合作企业,保利、富力、招商蛇口均通过了资格审查。广州公共资源交易中心信息显示,葵蓬村旧改项目的总用地面积约为129.45公顷,预计改造投资总金额约为111亿元,其中复建安置资金约89亿元。

此后三家企业纷纷使出全力,向葵蓬村村民展示、宣传自身的旧改实力,还有企业组织了村民去其他旧改项目实地考察参观。

但这场旧村改造项目的三方争夺战至今仍没有结果。今年4月6日,葵蓬村旧改项目举行合作企业表决会,第一轮表决中,保利、富力、招商分别有41票、27票、16票,第一轮胜者是保利。但在第二轮表决中,同意保利旧改的有48票,弃权的33票,反对3票,最终保利因未获得超过2/3的票数,还是未能成功当选。

旧改项目利润丰厚,或许能造富村民,还能造富房企。但收益往往跟风险对等,其中存在着村民、村委之间复杂的利益纠纷、漫长的拆迁谈判周期、程序的正当性、资金压力等,都是需要一步一步迈过的坎。当中各方谁都可能是赢家,谁都可能是输家。

但利润不止,斗争也仍将不停。

撰文| 黄婉银

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