这一轮土拍会如何影响两年后

真叫卢俊2021-05-13
土地市场的新趋势

编者按:本文来自微信公众号“真叫卢俊”(ID:zhenjiaolujun0426),作者:真叫卢俊团队,36氪经授权发布。

4月底,房地产界最火爆的话题就是土拍了,第一次集中土拍不同城市冰火两重天,大家最关心的就是新土拍对于房价到底有没有抑制作用呢?

能不能降低房价?或者说老百姓是不是会有机会购买到更便宜的房子呢?

我们先从土拍的历史检视土拍的起因和推动力。

土拍的历史

从新中国成立之后到1981年,32年来土地都是归国家所有,按照计划经济的模式分配给不同单位无偿使用。

1981年11月,深圳开启了对部分土地使用征收费用,到了1987年12月,深圳以拍卖形式出让了一块国有土地使用权,2003年年末,土地收储机构在全国各个城市得到了普及。

土地大规模市场化起源于2002年推行的土地招拍挂制度。

5月9日,国土资源部签发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,并于当年7月1日正式实行。

2004年3月31日国土资源部与监察部联合下发71号文件,要求从2004年8月31日起,所有经营性的土地一律都要公开竞价出让,也就是所谓的“8.31大限”。

“8·31大限”是土地交易市场化改革的重要节点,意义几乎等同于房改,并被认为是楼市“黄金十年”的起点,8.31”大限的1年后,低地价一去不复返。

2005年开始,地方政府开始减少土地供应。

此后,地方政府以土地收益最大化为目标,开始刻意调控土地价格和供应,不断推高城市土地价格

从此,拍卖市场的高地价信号与片区房价联系起来,“地王”一出立刻拉高房价的现象层出不穷。

拍地所得的费用为土地出让金,从1994年分税制改革之后就全部留归地方,成为地方政府预算外收入的主要来源。

有人做过统计,从1999年至2018年全国土地出让收入总额已经突破42.7万亿元。

土拍的改良

基于土拍制度对于房价的深刻影响,历史上曾经有过对土拍制度的革新和改良,试图降低土拍与房价高企的联系,改变社会的固有观念。

2003年-2006年期间,全国的房价一路高歌猛进,引起高层警惕。

政府于2006年出台收紧政策,首次提出了“限房价、竞地价”。由于压缩了开发商的利润,楼盘品质得不到保证,出现了不少交楼即维权的事件。

2016年四季度,在市场过热的背景下,政府又一次开始出手进行行政干预,出台调控政策。10月28日,北京市规划国土委发布公告首次提出“自持”概念。

土地拍卖规则调整成地块挂牌竞价在达到预设地价上限时,改为现场竞报企业自持商品住房面积比例,在该比例达到上限后,改为一次性投报自持商品住房方案。

新规主要是为了抑制房价疯涨预期,避免“地王”频出。随后“自持”新规开始在多个热点城市蔓延,成为土地竞拍的常态。

开发商自持物业成为了土地市场对房地产开发商加上的最后一道枷锁,大面积的自持,对开发商的资金链是一个巨大的挑战。

已经习惯了用银行贷款来建设,用销售回款来还债的开发商,不得不重新拿起算盘,考虑一下项目的盈利模式和自身的盈利能力。

可以看出,政策解决土地价高主要从两个方面着手,一是不是价高者得,二是利用各种方式降低房企的杠杆,同时降低流转速度。

新土拍

2020年底,针对国内热点城市房地产市场不断回暖,针对房产企业、旨在降低企业金融杠杆的“三条红线”“两道红线”先后出台,在此基础之上,改良的土拍模式“两集中”也被推出。

1、两集中

按照住宅用地分类调控文件要求,包括北上广深4个一线城市以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市的22个重点城市实现“两集中”,即集中公示、集中招拍挂出让,每年发布住宅用地公告不能超过3次。

 “两集中”是希望通过防止地价被不断推高,来抑制高房价问题。

2、行业影响

“两集中”将对行业带来哪些可能的影响?

业内众多资深人士和企业给出一些看法。

一是对房企短期资金或将形成巨大挑战。

去年“三道红线”试点,地产企业被动降负债、降杠杆,销售回款成为企业现金流重要来源。

而集中供地高额的保证金、土地出让金对企业的融资能力和现金流管理能力要求更高。

二是对地方政府供地行为产生约束。

三是土地集中出让为住房供应带来稳定预期,进而引导购房者稳定预期,客观上将分散企业资金,有利于平抑土地市场热度,稳定土地市场预期

四是阶段性项目集中入市也可能导致市场短期供需失衡,因此未来项目入市时点需要房企更好的把控。

五是提高土地竞拍的门槛,利好资金实力强的企业。

六是由于22座城市集中供地月份并不相同,利好全国布局企业

七是中小房企由于在集中供地城市不具备拿地优势,会布局其他热点城市导致热门但非“两集中”的城市竞争力度加强。

市场表现

那么“两集中”是不是如市场预测那样对市场产生了深刻的影响,可以从4月份首批完成集中土拍城市的市场表现窥见端倪。 

长春土拍

长春4月15日完成首场土拍,成为首个集中挂牌的城市。 

51宗涉宅地,11宗终止挂牌,2宗流拍,最终成交38宗住宅用地,仅有6宗溢价成交,其余32宗均为底价成交,总溢价率仅有3.3% 

较2020年全年涉宅土地溢价率低了1.3个百分点,总成交价194亿,市场表现比较平淡。 

广州土拍 

号称“史诗级”的广州首次集中拍地累计产生906亿出让金,48宗宅地中,42宗拍出,6宗流拍,同时产生4宗摇号地块,平均溢价率12%。 

对比2015-2020年广州商住地公开招拍挂出让金情况来看, 本次拍地已达去年总出让金的45%,轻松超越15、16年全年水平。 

从42宗成功出让的地块溢价情况来看呈现出“ 两极分化 ”的趋势,即尾部的底价成交与头部的溢价40%-45%两个极端的地块占比最为突出。 

且6宗流拍地块中,增城一个区就占了4席。 

无锡土拍

4月28日,无锡首次“两集中”土拍,无锡首轮集中供应16幅地块中,有14幅被竞得,2幅地块进入摇号阶段,一次性诞生12幅万元地,万元地总数也来到了87幅。 

沈阳土拍

不同于无锡的胶着,沈阳于首批“两集中”土拍颇为高效,两个小时后整场土拍便已收官。 

实际成交22宗,但3宗流拍、多宗地零溢价成交以及速战速决的节奏,都显示出沈阳土拍市场的“平淡”,房企竞拍积极性不高。 

此轮集中供地的 平均溢价率在10%左右 ,比去年稍微降低了一些。 

重庆土拍

4月29日晚,重庆首次集中出让土拍争夺战落下帷幕。共集中供地46宗全部成交、无流拍。 

总成交面积6399亩,总成交金额635.04亿元,平均成交单价10266.11元/㎡,平均溢价率约44%, 

最高成交价为保利中央公园地块,楼面价15711元/㎡。中央公园占据了此次楼面价前十位,可谓大热门。 

此次土拍,打破了重庆土拍地记录。

成交楼面价破万元的地块多达25宗,占比超过了一半。

地王天花板刷新,两江新区板块,最高楼面价抵达15711元/㎡。西永板块破万,溢价率最高129.98%。起拍价4000多的地块被推高至万元以上。 

土拍对房价影响

从各地首次土拍情况看,土拍的冷热与城市楼市现状和供应土地的位置,以及房企预期三者相关。 

东北表现出楼市冷则土拍冷。

东三省人口流出明显,长春楼市三年前进入低谷,至2020年成交地块整体溢价率下滑至5.0%,本轮供地质量整体不高,龙头房企参与意愿较低导致长春市场受冷。 

沈阳也面临同样现状,土拍与楼市表现较为一致。 

广州楼市虽然处于上涨周期,但是由于地块位置优劣不一,呈现出内部分化、冷热不均,万博、科学城、知识城等热门地块触发摇号,而增城4块流拍。 

无锡作为长三角集中供地的“先锋”选手,引来房企热情竞拍。 

重庆市场热度较高,反映房企对重庆市场较为乐观,成渝都市圈建设也存在利好,加之重庆所推地块前景优势较大,直接引爆了重庆的土拍,使得抑制土地价格的作用大打折扣。 

有资料显示,众多房企拿地思路是十分看重这22座城市每年只有三次的拿地机会,会想法设法在这三次拿到地,尽可能拿到核心区域的优质地块。 

可以看出, 这种追捧极易形成优质地块价格的竞争,整体土拍冷热不均才是常态。 

同时中等条件宅地竞争激烈度降低,能够以更加低的成本出让,更好服务刚需买家以及实现人口“分流”, 减缓热点区未来3-5年人口堆积压力。 

集中土拍还在进行中,5月份会有更多重量级城市开始自己的首拍,政策对于市场的影响到底如何? 

当市场普遍认为更需要观察北京、上海这样的一线城市的,观察南方、北方土拍的差异才能说明问题、找到答案之时,有一座城市却早早给出了答案。

4月30日的一则新闻非常引人注目。 

4月30日下午,上海市土地交易市场举办线上信息交流会,预告了上海第一批住宅用地集中出让及相关情况,同时出台全新宅地出让“限价竞价”规则: 

一、实行房价地价联动基础上的限价竞价。 规则设定起拍价、中止价、最高报价。 

如果低于中止价,就是价高者得,如果超过中止价,进入一次性书面报价环节,报价取平均数,最接近平均数的为中标者。 

二、最高报价一般限定为起始价的110%,即 设置了起拍价10%溢价上限。

这个规则是在几个南方城市土拍热度不减的情况下紧急出台的,可以看出按照规则,“地王”将不会再出现,因为有最高报价的限制。 

这个政策的补丁可以说是业内最为领会了“两集中”深刻内涵的。 

不得不说,上海的治理能力和精细化程度值得全国学习。 

可以预测,后面的城市如果预判自己的土拍会出“地王”,那么效仿这个政策的可能性就大;预判自己土拍热度平平,那么也没有必要出此政策来进一步冷却。 

“房住不炒”最终会在“两集中”政策下,在22座城市的一级市场得到提现,不排除22座城市之外的城市也会仿效。 

无论5月之后市场表现如何,新土拍的“两集中”和“两道红线”“三条红线”都将成为企业分化和行业转型的助推力量,也必将进一步贯彻“房住不炒”顶层设计的落地。 

参考:《中国土地拍卖31年简史:1999年至今土地出让金高达43万亿!》 

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