“如果可以,在今年完成买房。”

真叫卢俊2021-05-12
找准需求

编者按:本文来自微信公众号“真叫卢俊”(ID:zhenjiaolujun0426),作者:真叫卢俊团队,36氪经授权发布。

说实话,最近大家都比较焦虑

因为今年的前五个月里,关于房地产的各种新政、各种调控、各种奇葩事实在是太多了

其中有很多更是非常的魔幻,让人前所未见,闻所未闻

周围也有很多的朋友问我,怎么看待当下的楼市

如果要我给个答案,我会告诉你,如果可以的话,我依然希望各位在今年完成购房

毕竟房产相对于其他行业,总是可以让我们更加安心

入行这几年,今年上海楼市的政策模式绝对是颠覆了我的认知

可能大家也都看到了,如今上海一手市场的买房逻辑已经完全被改变了

买一手房这件事,已经不是你有钱以及有资格就可以买的

上海无房家庭,社保年限拉满,这批人,才是顶配中的顶配

好在千人摇的情况在上海楼市基本绝迹了,大部分人陪跑摇号的情况也已经终结,这些都最大程度的释放了舆论的焦虑

而且现在买房,同一时间也不能多个地方去认购,这也在很大程度上保护了真心想要买房的那些人

但是在今年这么多楼市突发的新政之中,在我看来影响最大最值得关注的那条其实是:上海开始实施住房限售

对按照优先购房政策购买的新建商品住房,在购房合同网签备案满5年后方可转让

在这条新政的背后,其实有两个关键点需要我们注意:

其中第一个关键点在于:并不是未来所有的新房都会限售

只有那些认购率高于130%的项目,凭购房积分优先买的项目,才会限售

其次,另一点是:这里的5年内限售指的是从网签备案开始算起

一般来说,从预售到最后交房,这中间的过程也需要1-2年时间,因此对于真正的业主来说,真正限售的时间其实可能也就在2-3年

这样看来,限售的影响可能比我们想象中对购房者尤其是刚需购房者会小很多

那为什么一定又要做呢?

除了通过限售可以进一步限制此类住房的炒作,使相关楼盘进一步降温之外,这条政策真正的意义主要是针对那些用较高成本拆借资金的投机行为

其背后的真实目的是为了维护房地产市场的稳定,打击炒房客

因为杠杆的存在,投资客对于房价波动的承受能力要小得多,抛售房子止损的概率也远大于使用自有资金买房的人群

至于是利好房价还是利空房价,都不是政策本意

换句话说,只要不在接下来的5年内出售房产,你就不是政策定义的炒房客

由于限售的出现,市场上部分的流动性虽然被限了,但是架不住上海的房产,依然是全国最优质的资产之一

我们都知道,政策调控是要解决民生问题

在上海如此庞大的优质人口基数,以及如此庞大的交易量面前,政策必须要加码到极致

也正是由于新房的限售,二手房市场上也开始产生了相应的影响

从上面这张图上我们可以看到,2020年的时候,上海二手房的平均月销量维持在3万套左右

到了今年1月,上海二手房的销量更是达到了将近3.9万套,一度进入了白热化的阶段

但是在政策调控之后,紧接着就是二手房的挂牌量的大幅降低,3月份之后的二手房市场上,急躁情绪已经明显消退

四月的二手成交已经下滑到了2.4万套

供应大幅减少后,此时此刻最直观的表现就是

二手房的交易周期从前段时间的1-2周被拉长到了1个月以上甚至更久

政策多变、房贷收紧、市场上的观望情绪也越来越重

随着今后对二手存量房源的管控和上架越来越严格,想要买二手房的人们,选择可能会更加的少

这也就回答了我标题的问题

“为什么要在今年完成买房”

我们再来想一想,为什么要在今年对楼市进行如此大规模大动作的调控?

其实很明显,如今上海的一手房整体的产品力已经非常高了,供应结构上地段的品相也非常的好,而且价格预期大家都看得到,相比较二手的价格

一手房的优势实在是太明显

这也是为什么无房户会集中倾斜到一手房市场里,因为这些差不多就是2021年全国范围内最好的资产标的

从周期上来说,上海的一手房确实进入了后半段,随着市中心的土地逐渐开发殆尽,不用怀疑的是:上海核心地段一手房的供应量会越来越少

未来集中性的供应量可能都会集中在近郊,然后相对独立发展

至于二手房市场上,能淘到的“宝贝”也会越来越少

因此,无论一手还是二手房

尤其是市中心的好标的,今年可能就是最好的机会

一旦错过了,也就没有了

也许是因为大家都预见到了新房的稀缺,以至于现在就连买新房的套路也越来越深了

众所周知,这几个月上海的新房认购也出现了一些乱象

有部分楼盘

认购当日售楼处紧闭大门,销售们集体失联...

前往售楼处查看咨询,直接被现场工作人员劝退...

很多时候,面对中国楼市的梦幻,我会感到一种深深的无力感

针对这些魔幻行为,前段时间房管局不得不再一次出手:

1. 认购前,需要在相关网站公示三天;

2. 认购标准由房管部门统一制定,禁止开发商私自挑选客户;

3. 摇号选房后剩余房源按积分认购,禁止私下交易;

4. 认购期延长至6.5天。

增加认购时间,同时在认购前先在房地网公示三天,消灭了那些偷偷认购的行为

认购标准由主管部门统一制定,消灭了开发商自行挑客,优先选择全款客户的行为

剩余房源按积分认购,杜绝了私相授受的情况发生

这一系列的重拳出击,也终于算是给前段时间的认购乱象画上了一个句号

为什么还是有这么多人每天想尽办法钻空子买房呢?

还不是因为他们已经尝过了甜头?

只有真正买过房的人都知道,无论你站在任何一个时间点,往前推20年都是赚的

对于中产来说,其实很多人没有太多的选择,房产应该是唯一一个日常不需要兼顾但是却可以稳定带来收益的东西

因此只要看好一个城市,看好一个周期,而且这个房子自己住的,没有必要过多的顾虑政策影响

不管在哪个城市,想要换几次房子,唯一坚定的标准就是要越换越好,换到更好的地段,更大的户型,更舒适的生活环境,仅此而已

你说现在楼市有风险么,有的,一直有,而且还不小

但是在我看来,当一座城市的经济增速、人口增长与房价增长能够相匹配的时候,高房价的风险是可以被消化的

楼市里最大的风险,其实是房价过快上涨产生的泡沫

什么叫过快上涨,2016年本质上就是过快上涨

因为那一年本质上是毫无理由的价格上涨,单纯的因为市场上突然多了很多钱,助推了楼市成交的节奏

但是我觉得今年是一个特别好的时机,是一个政策调控下最好的时机

目前整个市场都处在相对冷静的状态,对于买房人,可以有时间冷静思考,挑一套适合自己的好房子

其实上海楼市没有想象中那么容易动荡

因为我们现在所看到的上海房价,归根结底是这些年来上海的各种社会因素综合呈现出的一个最终结果

毕竟,上海有着全国最严的限购政策,没有之一

如今的各种政策不论从哪个角度,我们都看到了执行的彻底,上海是要给全国做好榜样的

再加上区别于深圳,杭州这样的城市,上海房地产市场的投资需求比重一直都不是很高

更多的还是居民自住以及改善性购房消费,沉淀两、三年之久的潜在购房需求集中释放

所以上海这座城市,我认为始终都是买房的优先选择

最后给几个比较中肯的购房建议:

1、绝大多数人买房,都有一个很大的问题:太看重眼前的涨跌

其实楼市一直都有着属于自己的周期,现在的火热与两年后的下行,现在的回调与五年后的上扬,这之间其实并不矛盾

2、当下乃至今后,都不要抱有任何炒房的心态以及暴富的想法,但是一定要记住

对于上海、深圳这样的城市,请大家一定要有长持的逻辑,最大程度的持有,时间周期是越长越好

3、对于首套刚需来说,还是应该把你的重点放在一手房市场

因为在这个赛道里,你会被重点优待

而且目前上海项目的品质都不错,如果有上车的机会,五年后你们会是最大的收益者

4、如果想要买市中心的一手房,争取在今年完成买房

往后会越来越少,把握好你最后的机会吧

5、如果积分不够,趁早把改善需求释放到二手房市场里

不过由于交易周期正在被拉长,置换用户一定要给自己留足充分的时间,而且目前信贷门槛越来越好,要提前做好规划和准备

 

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