热战两天,北京土拍仍留下的六个疑问

未来可栖2021-05-12
子弹丢了

编者按:本文来自微信公众号“未来可栖”(ID:hifuturecity),作者:宋虹姗。

整整两天的北京土拍结束,29宗地块中,19宗落锤定音,10宗进入比拼方案阶段,0流拍。

30宗地总成交价1109.71亿,溢价率6.4%。溢价率被控制下来了,但成交楼面价达33144元/平方米,较2020年全年成交楼面价增长19%。

5月11日土拍结果

北京首次集中供地竞拍展现出前所未有的热度,上演抢地大战、北上进京的房企屡屡出现。但目前还留下很多疑问待解

01 “抱大腿”现象会不会消失?

 

一个有意思的数据是,本次报名房企主体,联合体占比高达41%。但在激烈的拍地竞争过程中,联合体的威慑作用并没有被完全发挥出来

比如金地保利华润这样的强联合体,25宗地块参与竞拍19宗,在两天的土拍中全程积极在线、积极竞价,但仅拿到朝阳崔各庄一宗地块

虽然前期联合抱大腿是个不错的取暖方式,但在目前各家参与企业都进入血拼阶段,宁肯不赚钱也要拿地赚流量的时期,联合体的作用被降低了。

02 到底能不能算得过来账?

今天第一宗丰台长辛店郭庄村地块,卓越+首开联合体与10家主体銮战110轮,将整个上午的土拍时间直接拉长一小时;

视角北上至昌平,卓越再携手央企中交,连续拿下昌平区的中关村生命科学园地块和备受关注的东小口地块。

东小口未来地块的售价上限是每平6万3,竞拍结束初步测算后,该地块的楼面价就已经高达5.32万元,虽然官方会对公租房部分进行补贴,但目前来看不到1万块的利润空间,如何盈利,是个未解难题

25宗地块,加上昨天也是“首杀”独自拿下金盏地块,卓越拿下4宗,占比16%。成就土拍的第一高光时刻,在北京合计拿地价高达177.27亿元。

但在土拍快结束的中途,甚至传出“算错帐”要申请退地的“绯闻”。戳《卓越北上,首杀拿地后杠杆游戏开始》

除此之外,今天土拍还有一件爆冷门事件,一位不知名房企“天时汤山”6.66亿元+10600平方米拿下北七家地块,公租房占比高达41.4%,剩余商品房只有1.5万平米,背着6.66亿元地价,再加上建安等成本,这笔账该如何算?戳《揭秘天时汤山:关联天通苑,入股创新工场》。

贝壳研究院统计,北京第一轮集中竞拍的30宗地成交楼面价达33144元/平方米,较2020年全年成交楼面价增长19.0%。其中,朝阳区成交楼面价46602元/平方米,较2020年增长7.9%;通州区成交楼面价21156元/平方米,较2020年增长1.3%;海淀区因树村地块拉高影响,成交楼面价同比2020年增长52.7%。

虽然整体溢价率很低,但部分地块的起拍价要高于之前区域内地块的历史成交价。房企不赚钱也要拿地的时代来了吗?

03 大配建时代来临了?

看完今天的土拍结果,很多房企一定会怀念限竞房的时代。

两天之内,已经出结果的19宗地块中,一共有14宗地块需要配建不同类型的非商品房。13宗需要配建公租房的住宅用地中,公租房合计面积占规划建面比重达14.1%,占全部成交地块规划建面的6.2%。其中,包括19.37万平米公租房,1.15万平米国际人才房,以及不同比例的政府持有产权房。

碧桂园拿到竞报国际人才住房的通州万盛西地块,配建占比高达48%。如此高的混居,人才买房每平的成本是1万元左右,普通购房者面临的最高售价是每平6.2万元

并且,大规模的“混居”产品将会影响小区的纯粹性,为后期去化增加阻力。

04 政府持有商品住宅产权份额的房子,如何算账?

当竞拍到达溢价率上限之后,转而竞拍政府持有的商品住宅产权份额,是北京的一次创新。

这种方式的好处在于一方面可以有效控制表面地价,另一方面降低购房者的买房门槛,同时又不至于大幅拉高开发商的成本。可谓三方皆大欢喜。

但在后期销售过程中,真的可能像目前猜测的:附近项目售价7万元/平米,政府持有的商品住宅产权份额为15%,直接让买房人以7*0.85=5.95万元/平米的价格购买吗?

比如朝阳金盏地块,地价高达5.3万元/平米,售价不到6万显然算不过来账。

如果是折后售价上调到6.5万元上下,购房者只能拿到部分产权,表面上看购房人的门槛还是被降低了,但实际上是把成本和风险传导给购房人了,金盏的房价如果不涨到8万元/平米以上,买了新型共有产权房的购房者都是吃亏的

这个问题可能要留给未来去解决了。

05 酱油要不要打?

按照以往的惯例,打酱油是有成本的,北京土拍的保证金真不低。但是现在打酱油也有机会捡漏了。

截至今晚,第一批供地的30宗地块,有20宗出了结果。另外十宗没结果地块,进入了下一轮不是太公开透明的竞高标准住宅方案的阶段。

在公开举牌竞拍阶段陪跑的除了中海、万科、平安、绿城、龙湖、新城,谁知道会不会成为比拼方案阶段的捡漏王呢。

这部剧还没演完。最终答案,要等到半个月后再揭晓了。到时候,可能有意外、反转,但也可能是国企、央企笑到最后。

图:没结果地块

06 刚需会不会被挤出六环和新房市场?

从这次拍地的结果看,刚需可能是最终的大输家。因为六环附近的楼面价都到3万元/平米上下了。

以后,没有500万上车,真别当自己是北京刚需。或许可以去二手房看看老小区的小户型产品,位置不错,社区也成熟。

近几年北京的二手房和新房成交比快速上升,直逼上海。原因就是很多刚需被挤进了二手房市场。两年前多数人看不上的亦庄和南城,从去年开始,新房项目去化明显加速。这轮土拍会坚定很多人的信心,不少购房者已经在抢亦庄、石景山的路上了。

但对于已经买了房的刚需,这是一个好消息。比如5万1买到东小口纯商品住宅的程序员,知道自己隔壁未来的房价上限会卖到6万3,是个值得庆幸的事情。

两天土拍结束之后,故事仍未完待续,除了等待十天之后的比拼方案结果,拿到地的房企还面临如果快速开盘、快速回款的现实问题。特别是朝阳金盏等地块扎堆上市的版块,去化压力会相对较大。

而没有拿到土地的房企,也将继续面临“面粉焦虑”。

36氪旗下未来可栖

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