北京土拍:那些意料之中的落寞,和意料之外的错过

未来可栖2021-05-12
从万科到中海,从金茂到绿城

编者按:本文来自微信公众号“未来可栖”(ID:hifuturecity),作者:赵晓丽。

5月11日下午18:28,北京2021年这场史诗级的集中土拍终于落幕。

29宗被拍地块(除去10块被转入竞高标准住宅建设方案),最终被卓越、融创、中冶、 金地、中交、招商+城建合体等十余家开发商收入囊中。

细数在此次土拍报名的房企,超过53家房企参与。但这其中又有多少意料之中的落寞,和意料之外的错过。

“酱油哥”万科?

因为过往几年在北京市场拿地的表现,万科这次的积极参与曾一度让业内意外。2020年,万科在北京的拿地数量为零,2019年为3宗、2018年为2宗。

此次,万科竟然报名参与了15块地的竞拍,其中独立报了9块,与华侨城、中海、卓越等企业联合报了6块,报名地块数量仅次于金地、保利、中海。

但在竞拍举牌阶段,万科表现的一点都不积极,在大部分参与竞拍的地块中全程未有一次举牌动作。

在昌平北七家地块的竞拍过程中,万科终于提起精神连连举牌,一幅要拿地的架势。因为这块地的旁边就是万科翡翠公园,如果再拿一块,就可以深耕,也能节省部分宣传推广成本。

但一番竞争之后,这块地被一家叫天时汤山的小开发商收入囊中。

竞拍落锤之后,一位业内朋友很快发朋友圈表示,“你开发能力再强,区域再深耕,再有拿地的决心。你总算过账吧,我比你多一手总是没错的吧。”

不知道此刻万科的内心是不是在“呵呵——还真算不过来账”。

两天公开举牌阶段,29宗地块中,有19宗结果已出,但没有一宗被写上万科的名字。后面还有10宗地块进入比拼方案阶段,万科参与的不在少数,还有概率“捡漏”。

举牌拼不过,比方案,拼实力(运气)总可以吧。

加油(班)啊,万科!

今年实行“两集中”之后,万科在第一轮一线城市(上海还未开拍)收获寥寥。小栖查询,到2021年到目前为止,万科在北上广深的拿地情况为广州0宗、深圳获得1宗、上海0宗。

未来10天内的比拼方案阶段,还有上海竞拍,万科可要抓住机会了,不然“一线城市酱油王”的帽子在上半年要被扣得死死的。

(万科近几年北上广深拿地情况 图表来源:网络)

中海“火”了个寂寞

如果说万科打酱油不足为奇,那么中海在这次拍地的表现也有点意外。

要知道,中海在这次土拍可是报名专业大户,报了18块地,其中独立报了15块地,联合报名3块。可以看出,中海是真的不差钱,光保证金都得掏出多少个“小目标”。

因此,抢地大战之前,业内人士普遍看好中海,认为中海拿地决心很大,将会是本轮最大赢家。

“中海会不会独立拿10几块地?、满眼望去全是中海、中海独秀、中海豪横了”。

但此次中海在公开举牌阶段的拿地数竟然为零,现场表现也没有预想的积极。难道被认为是最会控制成本的中海也算不过账了,还是把宝押在10天之后比拼方案阶段?毕竟,产品和前期是中海被公认的核心优势。

在过往的两年中,曾有业界笑谈,北京的地产项目分两类,一类是中海,一类是非中海。由此可见,在一片哀鸣的市场上,中海曾经是怎样独领风骚。

但进入2021年,随着刚需、刚改项目逐步去化完成,中海的豪宅销售也并非一帆风顺。

眼看此次拿地,一边央企林立,中冶、保利、华润、招商都有斩获,一边南部房企挥师北上,频爆冷门,一边融创、金地不见手软。

未来的市场格局如何,还真不好说。

金茂:冷门地的尴尬

金茂也是本次土拍报名比较多的房企,报名了14宗地块。

但这次拿地表现有点意外,1轮成交,37.1亿捡了个丰台张家坟这块地。

这块土地,除了名字不太好听,也是这次北京土拍史上比较冷门的土地,报名的企业也不多。除了金茂,还有卓越+阳光城+华侨城+雅居乐四家房企联合体。

从区位来看,张家坟这块地位于丰台西南五环到六环之间,位置偏、产业现状缺失、生活配套不足。附近的项目也比较少,有珠光逸景,售价在3.7万元每平米。

根据官方资料,该地块的建筑面积为12.61万㎡,总起价36.7亿元,容积率1.4,限高18米。而且该块地为不限价地块,楼面价约3万元/㎡,溢价率1.09%。

一路以产品+品牌铸就辉煌的金茂,如何在这块地上妙笔生花?

从位置和价格上看,府系很难立得住。

在一个容积率1.4、限高18米的地块上做悦系?似乎还有点可惜

北京国际社区?作为刚需上车盘,3万的楼面价似乎又高了。

或许,未来金茂府类的产品是一条可行之路,可一南一北,客群和区域的差距是操盘手必须要面临的课题。

不过前有亦庄金茂府、北京金茂府,金茂的南城故事应该也可以继续讲下去。

绿城这次没疯狂

在本次土拍中,还有一个报名较多的房企,绿城以及联合体报名了12宗地块、独立报名了6块(大部分被转入竞高标准住宅建设方案项目),在公开举牌阶段一无所获,只能靠后期比拼方案了

去年在北京土拍市场上绿城可是一掷千金的,甚至击败了中海、首开等龙头房企。

去年2月14日起,从北京昌平东小口、通州台湖,到大兴旧宫, 绿城5天豪掷144亿,大手笔扩储的那一轮甚是震惊,其中也不少有高溢价率的地块。

当然,拿地很猛,绿城昌平、台湖项目的去化率也不错。所以,今年绿城对土地的渴望也极其迫切。

据说,从春节到现在,绿城的团队就一直在为拿地做积极的准备,不过目前看来,谨慎的绿城尚没有被拿地的渴望冲昏头脑,虽然拼方案阶段尚有希望,但眼见现有项目去化近在眼前,如果最终颗粒无收,去年刚开拓好的市场局面,要如何收场?

(图表来源:领先指数研究院)

 

他们在哪里啊

透过此次土拍,还照出了另外一些房企的尴尬处境。

如新城控股,在北京唯一在售、独立操盘的项目,是位于西红门的新城·熙红印。在邻居龙湖的正面刚中,业绩平平。

在本次拍地中,新城控股以及联合体报名了朝阳区东坝等五个地块,但在公开竞拍阶段也颗粒无收。

虽说新城控股2012年进京,但这些年在项目一直不是很多,产品、品牌影响力寥寥,或许断顿也是比较适应的常态了。

只报名一块地的世茂,虽然前有名利双收的西山龙胤打底,但在北京的土储也屈指可数。或许,因为还有陷入重围的天誉、即将面世的世茂IN三里,以及环京的老大难在手,拿地的决心还没有那么大吧。

此外,远洋、龙湖、金融街、懋源等房企在公开竞拍阶段也统统没有收获,而绿地、九龙仓、富力则压根没见身影。

北京的地产市场,曾经是一代房企的诗和远方,也在挥手作别的时候,连再见都没有说一声。

36氪旗下未来可栖

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