刚需,即将无车可上?

大胡子说房2021-05-10
认清形势

编者按:本文来自微信公众号“大胡子说房”(ID:dahuzishuofang),作者:大胡子说房,36氪经授权发布。

最近猛跑了几大城市,我会发现当下市场有一个非常明显趋势:

刚需,正在被新房市场抛弃。

如果你是个真刚需,这几年有过买房经历,那你应该对这句话深有体会!

目前的新房市场,正在进入离谱的,全面改善化时代。

具体表现就是,无论是真正的市区富豪地段、还是环内核心资产、甚至是刚需外溢的市区边界,全部都在做改善大平层。

导致的后果就是,可能看着没涨的楼市,听着单价觉得还巴适,但真正握着刚刚好的钱冲进楼市时,就傻眼了。

市区核心咱们是高攀不起,怎么好生生的刚需板块,也开始搞大平层了,起步就是130平,垫垫脚也够不上。

房价是没涨,但开发商把面积“涨”了!

单价没变,总价高了!

所以说,新房市场,正在逐渐抛弃刚需!

一般来说,建筑面积在70-100平,是妥妥的刚需产品;100-130平是刚需改善的范围;超过140平算是豪宅面积段。

之前我们也写文章说过,89平小三房在市场上非常热销,因为总价低、空间利用率高,是刚需的最爱,也是许多投资者青睐的面积段。

但是最近走遍诸多城市,我会发现,新房市场上89平小三房产品越来越少了。

武汉是最夸张的,就连偏僻的花山,都是改善大面积。看到89平小三房的产品时,我已经站在黄家湖附近的军运村,要知道,这个位置已经远跳出武汉人认可的三环内,周边也是满眼的房子与荒芜。

重庆稍好一些,但是也盖不住这种趋势。大渡口的内环边界,周边城市界面已经明显变差,我以为这里绝对是刚需定位的项目,但中铁建的某项目,依旧号称自己是改善大平层,套内面积最小也是100平。

真正看到正经的89平极致刚需三房,是在九龙坡的华岩,周边城市界面,大家自己感受一下。然后就是在西部科学城,大片大片的空地里,新房已经将刚需赶到这来了。

目前新房市场,摆在刚需面前只有两条路:

要么顺着轨道买远郊,即使买了可能就是掉坑,万年难涨;

要么就滚蛋,滚到二手市场里去。

为什么现在开发商越来越青睐于大面积?

我也做了些思考,粉丝朋友们也可以在评论区补充。

首先,市场改善需求崛起非常明显,改善产品市场正在变大。

如果大家仔细观察目前各大城市楼市成交结构,就会发现这一趋势正在蔓延。以武汉为例,我们会发现市场90平成交面积的占比越来越少,120平以上面积段的成交占比越来越大。

深究背后原因,还是因为我国早已过了缺房的时代,人均住房面积超39平,理论上住房保有量已经足够,目前更多是结构性缺房,即要么是在工作城市没房,要么是有房,但房产质量不佳。

其实,有钱谁都喜欢大房子。改善需求的崛起,一方面是因为早期上车的人们,随着收入与房价上涨,已经开始寻求置换;另一方面,我思考随着限购越来越严格,大多数年轻人在父母的支持下,多抱着一步到位的思想,不再考虑90平以下的刚需户型。

但这对于没有家庭支持,或则家底没那么厚的刚需来说,就有些残忍了。

其次,对于开发商来说,差异化定位也能帮助他们更好的去库存。

目前许多开发商喜欢标榜自己与周边产品不同,搞所谓的差异化定位,这其实迎合的就是目前市场上刚不刚改不改的这批人,资金有限,又想住大房子的人,但往往这群人是最容易被割韭菜的人。

拿着在市区只能住面积小房子的钱,在这些项目,你甚至可以选到大别墅,国外空运的珍稀植被,前后赠送大院子,尊享私密享受,出则繁华,入则宁静,宣传的十分美好,但最终只是一场泡沫。

比如这次在重庆茶园看到的,290万在市区你只能买个平层,但在这你能买到190平的大别墅,绝对的奢华享受啊,但是这样的房子,买了真的就是深坑。

最后,改善产品,确实要比刚需产品好设计。

同样设计3房,110平的可以说是轻而易举,而90平,明显对开发商设计能力要求要更高。你得偷更精妙的面积,做更加合理的空间设计,才能满足刚需的需求。

而改善项目,低容积率,更加优质的外立面,更优质的品质,更容易成为区域的标杆,为开发商品牌带来溢价。

改善足够吃香,开发商也就不想来碰刚需这块硬骨头了。

这些都导致,市场上充满了改善类产品,真正纯正刚需盘反而越来越少。

在重庆,整个北部如此大的腹地,如果说房产有何共性的话,那就是生态宜居,郊区好品质,靠着江就是望江豪宅,挨着公园就是城央绿肺,全部都是稀缺享受,就是品质,就是舒服。

所以这也导致,在均价只有1.4w的重庆,你在市区看房,大多是低密大平层,套内动辄也是100以上,2w+左右单价,观感上似乎也没那么便宜。

这样的是市场下,刚需应该如何抉择呢?

也只有8个字送之,认清事实,及早放弃。

能赖在市区,还是要赖在市区,买远了不是房价涨不涨的问题,更关键的是住着也不舒服,通勤是个大难题,哪怕你能忍得住一两月不抱怨,也难以接受日复一日、年复一年的通勤拥挤和堵塞。

因此,资金紧张就不要对新房市场报以幻想了,多去淘一淘二手次新房。虽然目前市场上刚需产品供应少了,但之前的70/90政策下,还是有一些小面积二手产品给供你选择。

尽量选择三房,或者是“二改三房”可改性比较强的户型。要知道对于刚需来说,买房多一个房间和空间,比客厅大一些更加很重要,而三房至少能满足未来5-10年的需求,让你的置换更加从容。

最后再强调一遍,一定得是二手次新,保证小区楼龄在10年以内,这样即使自住5-10年后,房屋楼龄也不至于太老,不耽误未来再次转手。

新房市场正在抛弃刚需,不过这也并非是坏事!

优质地段迟早会进入存量房市场,核心次新二手可能已经是刚需上车最后机会。

刚需还需趁早认清形势,选择最有利的房子!

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