上海楼市,越来越迷离...

魔都财观2021-05-06
我们需要,抓住长期价值

编者按:本文来自微信公众号“魔都财观”(ID:moducaiguan),作者:财爷,36氪经授权发布。

 

从1.22楼市调控的政策出台,再到4.25新房摇号的bug修补,上海楼市针对不同的人群锚定出了不同的政策。

区隔化的政策,多样化的购买力,各怀鬼胎的开发商,让当下的上海楼市越来越迷离。

1

上海楼市的内部鄙视链,正在悄然形成,而且正在迅速扩大。

218个月的累计社保分最高为52.32分,一大波社保巨子开始歧视那些基础分仅为50分的年轻人,上海的土著老人们终于扬眉吐气迎来了高光时刻。

全款的鄙视7成首付的,7成的鄙视5成的,5成的鄙视3.5成的,当然,3.5成的可能连售楼处的认筹通知都等不到。

没有房子这事,从来没有哪个时刻像此时如此荣耀,仿佛有房就像是一种罪一样,有房者只能很委屈很低声的说“我的积分不够,因为我有房了....”

上海65分以上的无房家庭,终于可以站起来了,可以很傲娇的对56分以下的购房者说“老子我无房,我65分以上”。

当然,如果能买到房子,我们也愿意承受各类的鄙视。

恐怕历史上在任何一单生意中,从来没有一个甲方,怀揣近千万的资金,会被乙方如此傲慢对待。

面对这样的叙利亚风格的售楼处,我们竟然见怪不怪,能让我进来已是感激不尽。

面对这种朴素的售楼处,不知道的人以为是群众演员中午在领盒饭。 

(尚海湾豪庭认筹现场)

为了不错过摇号信息,买房人中午叫了汉堡蹲在项目门口抓紧吃。

这就是当下上海买房人内部真实存在的鄙视链。

买房人之间内卷化严重,高分的看不起低分的,首付多的看不起首付低的,无房的看不起有房的。

还有就是开发商,看不起所有人。

2

上海的鄙视链内卷化,为什么这么严重。

背后代表的其实就是一种资源争夺战,是由于供需失衡导致的。

上海开始采用新盘的集中供应了,比如这次第二个季度,一共有47个新房项目会上,遍布了12个行政区,大概有1.4万套的供应量。

按照当下集中供应的趋势,我们大概来算一笔账。

一个季度差不多供应1-1.4万套房源,一年4个季度差不多大概供应量是4-5.5万套新房。

整个2020年,上海的新房市场大概成交量是在8万套左右,中间的缺口差不多是在3-4万套的样子。

新房市场整体的供应量比我们想象的,缺口其实还要大一些。

而且,更为严峻的是,哪怕是1.4万套的新房,也不是所有人都会去购买,真正值得大家去关注,地段还不错,有价差的房源,大概是在4000套左右,一年就是1.6万套。

所以,8万套左右的真实购买力,大概有7成左右也就是5.6万,会去拼命追逐那1.6万套的房源,最后能够突围成功的概率,差不多就是3进1的样子。

而今年新房市场端的购买力会更加旺盛,最后的比值差不多会达到5进1的样子。

换句话说,如果拉长到全年看,差不多大概只有5个新房购房者中,才会有1个买到自己心仪的楼盘。

这就是残酷的现实。

3

而这一切残酷的背后,这一切的鄙视链的最根本原因,就是源于两个字:价差

因为二手市场在2020年的突飞猛进,导致了整体的一二手倒挂不断被拉大,所以各方力量开始在新房市场端口产生各种博弈。

当下的上海楼市购买力,真的是太错综复杂了,全中国独一无二,特别是有两个群体,正在形成购买力旋风。

第一就是7万户左右的拆迁户。

上海去年大概产生了3.5万个拆迁户,而这样的拆迁行为,在2021年的整体力度不减,大概是在3.4万户左右。

2020年的3.5万户,再叠加2020年的3.4万户,两年差不多会产生全新的7万户左右的购买力。

而这些被拆迁的家庭大概平均获得了500万左右的现金补偿,这些都会逐步流入楼市,最重要的是,他们的积分都很高。

而这些拆迁力量将广泛存在于虹口和黄埔区新闸路,所以,这些区域附近的新房项目今年一定会集体高潮,北外滩今年几个新房项目的入围积分一定会被拉到很高。

第二,除了巨量的地缘客户外,2021年的上海楼市,还会迎来大量的新生代购买力。

不管是2018年还是2019年,官方给到的留学生每年的落户名额差不多是在1.2万名左右,今年再次放松,落户整体名额大概率会翻番。

再来看看人才引进,2019年是8855人次,2020年是1.3万人次,2021年光是3月单月,就达到了2600人,全年按比例测算会达到3万人次,大概率会创历史新高。

而且,对于清北复交同济华师这几所大学,本科生也能直接落户,无名额限制。

所以,上海楼市购买力庞大的两股旋风,将会成为上海2021年的购买主力军。

4

当然,新房市场因为严格遵循积分制,所以也会将不同的积分人群拉到不同的市场中去进行分流。

有几个认知点需要跟大家再次强调下。

1.我们的每一次摇号行为,其实都是有成本的,要学会算账。

下阶段就是集中摇号了,而每一次的集中摇号,因为规定同一张房票在同一时间内只能参与一次摇号,所以更加考验大家对于楼盘的判断。 

我们还要学会算账,前几天也跟大家聊过, 一手限价房的收益是这样算的: 

实际收益 = 买房价差*中签率-资金沉淀成本-时间精力成本-机会成本

大家往往看中的是买房价差,虽然看上去很丰厚,但实际有多厚,也有不确定性。 

买房价差*中签率的期望收益,真不高,资金沉淀成本和时间精力成本因为而异,大家都明白。 

粉丝告诉我,前期通过各种方式借贷500万去摇新盘,连摇3次没有中,光是资金和精力成本,就让自己苦不堪言。 

还有个朋友,原先有套还不错的笋盘二手可以入手,因为要去摇新房,放弃了这个机会,新盘没有摇中,二手后来直接涨了100万。 

这就是摇新房的机会成本。 

2.老土著们和新生代的锚点区域,是完全不一样的。

老土著们因为社保或是被拆迁,不管是首付还是积分,优势都是非常明显的,所以他们会源源不断的进入到各大网红新盘中,不断拉高各大新盘的积分入围门槛。

而新生代的购买力,因为积分原因,则会去往另一个战场,就是五大新城,五大新未来承载的就是外来新生代购买力的首张房票和上海土著的第二张房票。

3.集中供地后,五大新城入围分数会降低,市中心的盘会越来越高。

这次集中供地的52宗住宅用地中,差不多有27块是商品住宅用地,最接近内环的商品房地块只有位于杨浦定海社区的地块,中环内新静安和普陀也仅各有一幅商品房地块。

八成以上的供应量基本集中在外围区域和五大新城为主。

最直接的结果就是外围区域和五大新城明年会有大量房源上市,房价会趋向稳定,而且整体的积分要求不会特别高,差不多是在50分-65分左右。

而市中心的新盘,因为供应量稀缺,基本就是被土著横扫,预计基本都是70分以上。

4.不要拿过往的房价,去定义当下的房产价值。

很多人买房很纠结的原因在于沉浸在过往的成交价格中不能自拔,然后,再次错过。

拿着过往的房价来定义房产价值,会让我们的心态越来越失衡,越看越贵,然后错过,最后就是越来越买不起。

如果你跟着平米跟着我们看二手,至少整体的确定性是比较大的,我们也会帮助你在当下的时间节点去选择同等片区同等小区中性价比最合适的房源。

5

最近几个月的上海楼市,随着1.22政策的打压和学区政策不断严控,价格正在慢慢回落,变得越来越健康。 

当下楼市的泡沫,也正在被越挤越小,这样的成交氛围,其实是我们所希望看到的。 

从我们平米4月份成交的情况看,改善性房源的需求正在明显提升,投资性房源正在减弱。 

我一直觉得,很少有人能赌对短期价格趋势,我们所要做的,其实是把握长期的基本面。

源源不断的购买力流入,持续不断的项目新增和改革措施,比肩全球的城市发展战略,让我对上海,始终充满信心。 

最后附一段我在上海五一假期的随手自拍。 

站在南京东路的华为旗舰店中的二楼,看看这么庞大的人流和精细化城市管理,希望大家少一点焦虑,多一点坦然和信心。 

 

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