纽约空荡荡的办公大楼和酒店,该何去何从?

神译局2021-04-30
人们正在努力纷纷将这些商业建筑改造成其他某种业态,只要能活下去。

神译局是36氪旗下编译团队,关注科技、商业、职场、生活等领域,重点介绍国外的新技术、新观点、新风向。

编者按:由于新冠疫情的持续发展,纽约的许多酒店和办公楼已经空置了一年多了, 人们正在努力纷纷将这些商业建筑改造成其他某种业态,只要能存活下去。本文译自The New York Times,作者是C.J. Hughes,原标题为" What Will Happen to All the Empty Office Buildings and Hotels ",希望对您有所启发。

黑暗的窗户。安静的大厅。缄默的会堂。

由于新冠疫情的持续发展,使大量的游客和工作人员无法进入纽约,纽约的许多酒店和办公楼已经空置了一年多了。

其中一些酒店和办公楼可能永远无法恢复如初了。人们正在努力将这些空得可怕的商业建筑改造成某种类型的住房,或许还有其他用途,这可能会刺激一些自上世纪80年代末经济崩溃以来从未见过的建筑改造大潮。

但是在现在的状况下,彻底的改造可能需要数年时间,而强劲的复苏态势,可能会让房东对改造三思。一些房地产行业高管说,空间和安全方面要求,也可能使一些楼盘的改建变得复杂。

尽管如此,由于一些公司允许员工永久在家工作,地方政府也做好了旅游业多年来无法完全恢复的准备,整个城市都支持给已经陷入困境的建筑注入新的活力。

“新冠疫情加速了房屋最终的改造,”Metroloft Management公司的管理负责人内森·伯曼(Nathan Berman)说。Metroloft Management是一家开发商,正在曼哈顿下城购买两座受到疫情打击的大型写字楼。

由于在商务谈判期间,伯曼拒绝透露这些昔日的空壳建筑的名称,它们未来将以市场价出租。“他们是投资的完美标的。”他说。

据知情人士透露,从金融区的企业高层建筑,到中央公园附近的精品公寓,再到中城的中端市场公寓,房地产开发商正在重新开发或游说的,已经有数十处地点了。

到目前为止,房地产开发商大部分的注意力都集中在曼哈顿,这里是纽约市最大的商业和旅游区,也是受新冠疫情打击最严重的地方。不过在房价普遍较低的布鲁克林(Brooklyn),酒店也开始受到关注。

这种改造大致分为三种类型:从办公室到住房,从酒店到住房,从酒店到办公室,虽然不是长期永久的转变,但是短期一段时间内会转变用途。

“这一切肯定都会发生,肯定的,”马库斯与米利查公司(Marcus and Millichap)的房地产经纪人埃里克·安东(Eric Anton)说。在他目前代表的7家纽约酒店中,有3家可能成为高级住宅,1家将成为出租公寓,其余的将成为酒店。

“但很多问题都是围绕着,转换改造是否能有效进行,” 安东说。

从会议室到卧室

当然,有些建筑比其他建筑更容易进行改造。

几十年前,战前的办公大楼风靡一时。在保险公司和投资银行搬到上城区后,金融区被掏空了,开发商们买下了石灰岩和花岗岩的前总部大楼,把它们拆成了公寓。

但那些宏伟的老建筑已经不多了,至少在市中心是这样,这迫使开发商考虑更新的建筑,比如20世纪中期的玻璃办公大楼,随着周围高档建筑的兴起,它们在某些情况下已经过时了。

据房地产公司世邦魏理仕(CBRE)的数据,今年3月,曼哈顿超过17%的写字楼空置或即将空置,市中心的空置率略高。自上世纪90年代初以来,这些地方很少有如此空旷的。

尽管许多房东都是长期投资者,不会在动荡时期恐慌,但鬼城的氛围至少会让人感到不安。自一年前新冠疫情开始以来,城市预测(city projections)显示曼哈顿的写字楼价值缩水了25%。

伯曼多年来一直在改造战前的房产,比如华尔街67号、威廉街84号和交易所广场20号,最近他自己也变成了现代主义者。他说,他目前正在商谈购买的两栋办公楼是在战后建造的,并补充说,它们也是“B级”,这是行业术语中的“有点单调”。

 “升级这类建筑太昂贵了,所以改变用途实际上是最优路径。” 伯曼说,他同时补充说,这些建筑通常也不是地标性建筑,这就减少了必要的许可证数量。

但是,曾经在电脑前磕磕绊碰、挤在会议室里的人们现在的生活环境能有多容易呢?

这真的要视情况而定,建筑师约翰·塞特拉(John Cetra)说。他是CetraRuddy公司的联合创始人,该公司在曼哈顿的好几个地方把会议室改造成了卧室。

一个主要因素是立面和电梯之间的距离,也被称为“租赁跨度”(lease span)。根据塞特拉的说法,在建造房屋方面,跨度越短越好。

塞特拉说,30英尺的跨度是理想的。他最近带人参观了布罗德街20号(20 Broad St.),这是一座1957年建成的办公大楼,紧邻纽约证券交易所(New York Stock Exchange), 2018年它的主人从股票经纪人换成了居民。(不过,它的厚门银行金库仍位于地下室,现在用作休息室。)

在西特拉鲁迪(CetraRuddy)的20 Broad项目中,租赁跨度为45英尺(约合12米),接近了能起作用的外部极限,他解释说,他还补充说,任何更大的租赁跨度“都会变得太尴尬”,因为公寓很可能必须拥有没有窗户的大空间,以及其他难以适应的空间。

但塞特拉表示,近期建成的写字楼的租赁跨度通常在50英尺(约合15米)或以上,这意味着在其中布置传统公寓可能很困难。

因此,关注项目20 Broad的楼层规划可能会带来一些启发。20 Broad项目有30层楼高,共有533套出租单元。比如,要到达七楼721号的客厅,就需要穿过一条长长的、像跳板一样的大厅。721号是一间带有凹室的工作室。但是,原本前门和沙发之间的空间,被创造性地填满了——一个壁橱、一台洗衣机和烘干机,以及一个可以放一张床但没有窗户的壁室。沿着一堵墙挤进去的,可能被称为半储藏间式的,是厨房。

在721号公寓中包括一个偏离中心的窗口。但从好的方面来看,没有两个单位是相同的。“你做的不是千篇一律的公寓,”他说。“你会看到更多的变化。”

这套单间公寓面积约500平方英尺(约合50平方米),挂牌价为每月3760美元(约合人民币22750元)。但为了让这栋楼住满人,它的房东大都会公寓(Metroloft)准备提供4个月的免租金,这样一来,租客基本上每个月需要支付2600美元(约合人民币22680元)。这栋楼在新冠疫情期间的空置率高达40%。

不再提供客房服务

现在是做酒店老板的艰难时期。自新冠疫情爆发以来,由于游客和商务旅客人数减少,该市700家酒店中约有200家已经关闭,其中许多酒店预计将永久关闭,特别是随着债务的增加。

还有许多不良贷款。追踪证券化抵押贷款的分析公司Trepp的数据显示,自去年秋季以来,纽约市地区的酒店拖欠率在全美名列前茅。今年4月,纽约的酒店欠账达18亿美元,远远超过了排在第二位的芝加哥的约10亿美元。

尽管新酒店房间的建设仍在继续,但还是有大大小小的酒店倒闭。拥有476间客房的希尔顿时代广场酒店(Hilton Times Square)于去年秋天关闭。在业主日石酒店投资者(Sunstone hotel Investors)未能偿还贷款几个月后,这家酒店于今年冬天在一家命运未定的贷款人手中结业。

同样,据分析公司Trepp的数据显示,位于9·11国家纪念和博物馆(National 9·11 Memorial and Museum)附近的50层、有492个房间的假日酒店(Holiday Inn FiDi)目前因三笔不良贷款而处于止赎状态。但相对较小的房产也陷入了困境,比如公园大道南(Park Avenue South)上有72个房间的长颈鹿酒店(Hotel Giraffe),它的抵押贷款支票已经拖欠了三个多月。

那些还在运营的酒店通常不是典型的酒店。从一年前开始,为了阻止新冠疫情在通常人流拥挤的庇护所内传播,该市60多家酒店成为9500名无家可归者的庇护所,许多地方仍在继续这样的安排。

但开发商开始考虑将处境艰难的酒店作为潜在投资。本月,黄石房地产投资公司(Yellowstone Real Estate Investments)斥资1.75亿美元,在市中心建造了拥有600间客房的沃森酒店(Watson Hotel)。在很多方面,这家酒店都是陷入困境的酒店业的象征。

2017年,位于西57街的Long a Holiday Inn酒店(Long a Holiday Inn)被新业主BD Hotels重新改造为一家精品度假酒店。BD Hotels的投资组合包括美世(Mercer)、波威里(Bowery)和简酒店(Jane)等市中心热点酒店。但随后,新冠疫情爆发,BD公司违约了,尽管将沃森酒店的大部分改造成了无家可归者的庇护所,市政府对其进行了补偿。

据知情人士透露,作为这座1964年建筑的最新篇章,黄石公司将把该酒店的两座塔楼中的一座改造成市价出租公寓,而另一座塔楼则保留为酒店。该公司的首席执行官艾萨克·赫拉(Isaac Hera)在一封电子邮件中表示,计划尚未确定,但他补充说,“拥有实施不同用途和不同商业计划的灵活性,是一个非常有吸引力的主张。”

市政府和州政府官员一直在推动将酒店改造成经济适用房,但开发商指出,建筑法规可能会让这一过程变得困难。

首先,公寓的面积必须至少为150平方英尺,而酒店房间可以小一些。公寓也需要厨房,不过在一些经济适用房小区,租户可以共享厨房设施,柯蒂斯+金斯伯格建筑事务所(Curtis + Ginsberg Architects)的负责人马克金斯伯格(Mark Ginsberg)说。该事务所设计了一些经济适用房项目。

金斯伯格说,为了符合规定而增加厨房和扩大房间也可能最终减少床位数量,这是适得其反的举措。它还可能会大幅增加成本,将300万美元的标准酒店整容改造为3000万美元的大修。

金斯伯格说,这个过程似乎让人望而却步,以至于一位对改造下东区举步维艰、有60间客房的酒店感兴趣的投资者临场退缩了。金斯伯格正在为这位投资者评估该地块。

自去年春天以来,金斯伯格已经查看了大约六家其他酒店网站,寻找类似的客户。“随着旅游业的破坏,现在是采取行动的时候了,”他说。

要找到理想的项目地点也很棘手,经济适用房开发商Gateway Housing的负责人特德·霍顿(Ted Houghton)说。该公司开发所谓的支持性住房,在现场提供一些社会服务。

霍顿说,工业区的酒店似乎是唾手可得的东西。他的职业生涯始于上世纪80年代末的另一次楼市崩盘,当时他帮助在西43街摇摇欲坠的时代广场酒店(Times Square Hotel)建造支持性住房。

他说,许多邻居不赞成在工业区建酒店,因为这样会抢走真正的制造商的土地。纽约700家酒店中约有250家位于这样的区域,不过你并不总是能认出工业区。例如,位于豪华SoHo区的美世酒店(The Mercer),以及布鲁克林威廉斯堡威斯大道沿线的一系列酒店就在其中。不过,将这些地点改造成经济适用房也可能引发争议。

 “没有一家酒店标有“出售”的标志,但每一家酒店都可以出售。” 霍顿说。

州参议员布莱恩·卡瓦诺(Brian Kavanaugh)是代表布鲁克林和下东区部分地区的民主党人,他的首要任务是简化重新设计流程,让旧酒店成为经济适用房。他正在发起一项法案,允许开发商将酒店改造成经济适用房,而无需获得新建住宅所需的建筑许可证。此外,这项法律将只适用于位于一个街区以内的工业区的酒店。

 “你不会想把经济适用房扔到沙漠中央。” 卡瓦诺说。他又补充说,写字楼的改造难度要大得多。“即使有补贴,这也太昂贵了。这种情况可能只会发生在市价出租公寓上。”

类似地,来自皇后区(Queens)的州参议员迈克尔·贾纳里斯(Michael Gianaris)提出的一项法案将赋予州政府权力,购买陷入困境的酒店和办公楼,将它们重新开发成供低收入者和无家可归者租用的住房,不过曼哈顿的大部分地址将被排除在外。州长安德鲁·科莫(Andrew Cuomo)也讨论了类似的目标。

本月通过的州预算拨款1亿美元将酒店改造为经济适用房。此外,美国联邦救助计划(American Rescue Plan)中的2.7亿美元是专门为纽约无家可归者提供的,这些资金也可能为无家可归者的转变提供资金。卡瓦诺说:“这里有一种真正机会的感觉。

周而复始

在这个城市里,建筑更新的过程很奇怪——教堂变成了夜总会,工厂变成了时装店,邮局变成了火车站——一些建筑在数年后又恢复了原来的用途,这不足为奇。

第六大道960号的这栋16层石灰岩建筑位于西35街,最初是一栋办公楼,后来短暂改作了酒店,今年5月将再次接待办公。

这座建筑于1930年开业,在20世纪的大部分时间里,这里都是布料、纺织品展厅和纱线公司的所在地,后来纽约大西洋银行(Atlantic Bank of New York)将其作为总部。2000年代末,意大利Statuto Group公司曾试图与一些富有创意的租户,一起对这栋建筑进行改造,但由于经济大衰退的影响,计划失败了,随后就出现了止赎。下一个所有者、开发商喜达屋(Hidrock Properties)随后为万怡酒店(Courtyard by Marriott)打造了一个拥有167间客房的酒店。但在运营8年后,新冠疫情去年让这家酒店破产。

现在,这栋同样经过先驱广场8号的建筑,正在从布鲁克林的Yard公司转变为一个联合办公中心。在三楼的一个接待游客的区域,广场拆除了前台和沙发,取而代之的是会议室、电话亭和一间厨房。在上面的酒店房间里,“庭院”用桌子取代了床——有时四张桌子一个房间——同时在淋浴间里安装了假植物,使它们不那么像酒店。

联合办公Yard的联合创始人理查德·贝达(Richard Beyda)说,办公桌的租金约为每月500美元(约合人民币4600元),最短的租期为30天。在到达Yard之前,他还看过其他几家关门的公寓。

“在我们进行常规设计之前,它感觉就像一家酒店,”贝达谈到他的第一个从酒店建筑改造为办公室的项目时说。当一些人环顾四周,看到空荡荡的办公大楼,可能会露出苦相时,贝达却看到了一个正在适应变化的新生态系统。

那些不想再为朝九晚五打卡上班的员工,最终可能会适应公司更灵活的工作环境策略。 “这可能是疫情中唯一的一线希望。” 他说。

至少有一个房东正在考虑最终的用途:拆除。

沃纳多房地产信托基金(Vornado Realty Trust)本月宣布,计划拆除麦迪逊广场花园(Madison Square Garden)对面的宾夕法尼亚酒店(Hotel Pennsylvania),取而代之的是一座多层户外花园的办公大楼。该酒店于1919年开业,拥有1700个房间,但已关闭一年多。

宾夕法尼亚酒店“已经过了几十年的辉煌和持续期,” 沃纳多董事长史蒂文·罗斯(Steven Roth)在致股东的一封信中说。但他也表示,早在新冠疫情爆发前,这个城市的酒店业就存在根本性问题。

 “在过去的五年中,酒店的经营状况明显恶化,成为了供应过剩、成本和税收不断上涨以及厂房老化的受害者。” 罗斯写道。

译者:TeresaChen

+1
10

好文章,需要你的鼓励

参与评论
登录后才能参与讨论哦...
后参与讨论
提交评论0/1000

请回复有价值的信息,无意义的评论将很快被删除,账号将被禁止发言。

文章提及的项目

下一篇

更新品牌策略之后,CDPR的IP之路才刚刚开始。

2021-04-30

36氪APP让一部分人先看到未来
36氪
鲸准
氪空间

为你推送和解读最前沿、最有料的科技创投资讯

一级市场金融信息和系统服务提供商

聚集全球最优秀的创业者,项目融资率接近97%,领跑行业