绿地控股2020年完成3584亿元销售额,商办物业占比持续下降

未来可栖2021-04-29
绿地今年突破4000亿销售额仍存在较大挑战

编者按:本文来自微信公众号“未来可栖”(ID:hifuturecity),作者:宋虹姗,36氪经授权发布。

绿地集团

4月26日晚间,绿地控股(600606.SH)发布2020年财报。

在头部房企中,绿地似乎面临着更多维度的危机。签约销售金额同比下跌7.6%,在百强房企中排名第7,下滑一名;净利润仅微涨0.3%,且增幅跑输营收;负债情况虽然逐步改善,但依旧踩中“三条红线”…

截止昨晚,中信建投华泰证券等机构给出了绿地控股中性、利空的点评。销售、盈利都不及预期,疫情、资金链、市场下行都是券商给出围绕在绿地这家房企的风险提示。

销售额同比跌7.6% TOP10唯一业绩下降房企 

在百强中各梯队房企销售额门槛不断提升的趋势下,2020年绿地控股业绩下滑,不及预期,实现签约销售金额3584亿元,同比下降7.6%。也是TOP10房企中唯一录得销售额下跌的房企。在头部房企销售额排名中,2020年绿地控股被中海地产挤掉了第6名的位置,排名下滑至第7。

回顾到2018年,绿地控股董事长、总裁张玉良连续提出的4000亿销售目标也未曾兑现。2021年,绿地亦没有公开业绩目标,如尚按4000亿为目标计算,绿地2021年预期业绩增速约11.6%,根据贝壳研究院报告判断,结合当前行业及企业现状,绿地突破4000亿仍存在较大挑战。

很明显的,绿地在正努力扭转,表现不及同梯队房企的局面,但从2021年第一季度的成绩单看,似乎“力不从心”。公告显示,即使今年一季度,绿地合同销售额同比增长39%至702亿元,但在头部房企中,公司排名再度下滑1名,目前排在第8位。

虽然销售下降,但公司回款质量在提升。2020年绿地销售回款3089亿元,回款率约86%,较2019年同期78%的水平提升8个百分点,可见绿地2020年对回款率的管理效果较为明显。

商办贡献收入下滑11个百分点

疫情影响商办类产品去化的背景下,2020年绿地的商办业务与合同销售额占比,由2019年的35%,下滑至24%,占总合同销售面积更低,仅达17%。

绿地持有地产项目中,历来商办占比很高。明确数据显示,绿地2019年半年报披露的共计578个房地产开发项目中,纯住宅项目约为152个,其余项目基本都包含商业或办公业态,占比近8成。其中不乏位于三四线城市的商办项目,如江苏镇江、青海西宁、山西大同等,此外,其在宁夏银川有一处办公项目,在河南开封还有一处公寓、写字楼项目。

从整个商办市场看,2018年正式开始开启“颓势”;自2019年以来,商办空置率上涨表现更为明显。睿意德联合德勤在《2020中国商业地产活力40城研究》中关注到,2020年北京、上海甲级写字楼空置率达20%左右,空置率与租金降幅均创近十年新高。与此同时,深圳写字楼租金连降九个季度,空置率升至27.7%。

可以看出,此趋势使绿地改变了土地扩张策略。绿地在2016年前后土地扩张策略中,三、四线城市占比快速提升,而从2019年开始,已明显向一、二线及核心城市回归,并利用基建产业资源,看重推进战略性勾地。

2020年绿地新增项目90个,新增权益土地面积1256万平方米,权益土地款838亿元,一、二线城市货值占比提升至70%左右。得益于企业大基建的基因,与政府合作获取低价大体量项目,使得绿地的土地成本处于行业较低区间。

同时,在2020年财报中,绿地表示商办项目除大部分出售外,也有部分保留用于出租及商业、酒店运营。但财报显示,2020年公司合并范围内共829个处于投资开发的房地产项目,商办占比依旧不在少数。

事实上,虽然已经出售部分商办物业,但“大船难掉头”。具体查阅财报发现,绿地目前依旧拥有颇多包含商办业态的项目:如新开工的安徽省安庆市迎江世纪城的商业项目,总投资额达21.39亿元;广西南宁市的绿地中央广场的商办项目,总投资额达56.9亿元。

盈利能力下降 净利跑输营收

在经营层面,绿地控股的盈利能力就是遭到机构的利空评价的原因之一。华泰证券表示,绿地的盈利能力低于预期,2020年公司分红率下跌12个百分点至20%。

2020年绿地实现净利润306.9亿元,同比微增0.3%;归母净利润150.0亿元,同比微增1.7%。

分析绿地的营收构成现状可以初步得出净利“微增”的原因,2020年,作为绿地两大主业之一的基建产业营收首次超越房地产板块,并保持快速发展趋势。收入中来自基建产业实现营收2334亿元,同比增长24%,占比整体营收51.2%;而房地产开发收入1948亿元,同比增长0.24%,占比整体营收42.7%

但基建产业作为主营业务快速发展的同时,是拉低绿地整体的盈利水平的主因,基建产业的毛利率微薄,低于房地产超20个百分点。报告期内,绿地营收占比过半的基建产业的毛利率仅为4.56%,毛利率同比增加0.25个百分点;房地产主业结转毛利率为26.38%,同比减少1.19个百分点,且处于行业中档水平。

另外,绿地的净利增幅度也跑输了营收。2020 年公司实现营业收入4557.5 亿元,同比增长6.5%;实现归母净利润150.0 亿元,同比增长1.7%;2021 年一季度,二项指标表现出了更大差距,营收、归母净利润的增幅分别是66.6%、7.4%。

整体看,分析2020 年公司归母净利增速不及营收增速的原因,中信建投分析师表示,除了房地产业务结转毛利率下降,较上年同期下降1.2 个百分点至26.4%;其次,投资收益下滑显著,由2019年的88.6 亿下降至2020 年的47.7 亿元;最后,成本管控能力下降,销售管理费用率较上年同期提升了0.5 个百分点至5.5%。

“三道红线”依旧全面失守

盈利水平走低同时,绿地控股将长期面临降负债考验。截至2020年末,绿地货币资金约1034.7亿元,同比增长16.4%,现金短债比为0.97,资金流动性缺乏。贝壳研究院提出,绿地早期快速扩张遗留了一定的高负债问题,当前“三道红线”全部踩中。对于绿地而言,降负债将是其长期的经营目标。

根据贝壳研究院统计,依照“三道红线”融资新规,绿地控股剔除预收款后的资产负债率为84.1%,较上年同期上升1.3个百分点;净负债率为139.2%,较上年同期下降17.7个百分点;现金短债比为0.97,同比仅提升0.21。由此,绿地控股2020年年度三项指标均未达标,与2019年踩线情况一致,维持“红档”。在年度报告中,绿地表态将按时间表节点完成三年降档目标。

张玉良在3月的业绩会上表示,“三道红线的问题,降档第一个先降短债比,原计划今年6月份完成,现在情况来看要提早了,一季度降完一条线没问题,其他两条线我们目标也是要提早,希望提早越多越好。

关于调结构,我们是房地产起家,而且房地产是重要板块,但房地产已经不是单一主业了,在把房地产做强做优的前提下,整个集团的收入和利润占比中非房的比重会大幅提升。去年收入中非房基本占60%,40%是房地产。”

张玉良认为,作为大型的地产企业发展产业地产、非住宅地产,实际上对经济结构调整、产业发展和城市功能的持续提升有很大帮助。当债比高了,资本不足以支撑负债的话,只能少持有一点,少发展一些非住宅类的房地产,因此绿地会慎重调整。

同时,张玉良也呼吁,期待国家能够在金融政策方面有帮助,不要把产业地产简单按住宅地产去考虑。

未来,绿地提出了新五年规划,重启混改的同时持续抓转型升级。在房地产、基建、金融、消费等主要产业领域,打造一批千亿级业务规模的单位。并提出持续的转型升级开创新的产业格局以及通过重启混改、重要业务分拆上市等提升资本实力和市场化水平。

但中信建投看来,绿地的多元产业协同发展不及预期,是企业发展的风险之一。

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