买了这几类小区,未来难卖了

大胡子说房2021-04-22
千万别为了售楼部的美好宣传而错误买单

编者按:本文来自微信公众号“大胡子说房”(ID:dahuzishuofang),作者:大胡子说房,36氪经授权发布。

 

这篇文章的开头,本来是非常平和的。

但这两天走过武汉楼市之后,我不平静了。

市场上有些小区设计,真的是反人类的,开发商估计是拿脚做的产品!

看着沙盘里漂亮的楼栋模型,我完全可以预想,此刻销售口中的美好生活,未来会有多扯蛋!有多头疼!

有些社区的先天缺陷,是后期再好的物业、再好的学区和交通,也无法补齐的!

并且,未来在同板块中的议价能力非常差,时间越久,差距越大!

在此,诚挚且激动的为大家排雷!

如果同地段有的选,这几类小区千万别碰!

千万别碰超大社区!

什么是超大社区?这确实要看大家的接受度,在我的认知范围内,只要建筑面积接近或超过100万方,小区户数超过3000户以上,就完全担得起“超大”二字!

这次在武汉,我就看到了非常多的大社区,让我不禁感慨,真的是大江大湖大武汉,就连房地产也要追求大吗?

这是我在武汉后湖看到的一个项目,占地只有17万方,建筑面积却高达91万方,销售称未来全是45层高层住宅,还声称这是板块内的品质楼盘,未来预计有4000户入住。

为什么说这类小区不好?

最根本的问题就是,人太多了,基础配套完全不够用!

4000户,听起来不多,但就算一家只住3口,这个小区也得有12000人住着!更何况许多家庭真住进来,可不止3人!

小区同时服务这么多人,配套压力的多大?

一人一脚,半天就能踩秃一片草坪。

小区如果只对口一所学校,是远远不够读的。

4000户,哪怕只有1成与你孩子同龄,就已经有400个孩子了。普通学校,一个班级30个人,一个年级12个班,也只能容纳360人,多出来的孩子怎么办?

并且这些小区面积也大,所谓的小区配套,总是近在眼前,但却远在天边!

小区是近地铁,但是近的是1期,跟你5期有什么关系,步行30分钟够不够近?确实有菜市场,但是近的是2期,你8期有什么关系,人家下楼买菜,你是下楼买菜完全是锻炼耐力。

并且未来,你的房子将非常难卖!这些大社区盘,接盘的就是刚需,而刚需,是楼市里最看重性价比的群体。

有的时候,你可能什么都没做,就已经错了!卖房的时候,来看房的人真不少,但这些人最终就是莫名其妙,消失在人海,你苦苦追问,为什么,难道是我还不够好吗?

最终的答案一定是:是的!

同样的出售比例,大社区的基数在那里,在售数量一定多,这就意味着买家能挑的多。

也许就是因为隔壁比你总价少了五千,买家就欢天喜地签约了;也许只是因为,楼上装修稍新一丢丢,买家又跑了,你永远也不知道,自己到底错在哪一步!

超级大盘的内卷,从小区开卖的那刻就定下了。

凡是都是物以稀为贵,这样的情况下,房价如何求涨?

真要选,建筑面积在15-30万方的小区,体量是更加合适的。既有简单配套,社区人口也不会太多!

如果有得选,答应我,高低配的小区,尽量也别碰!

如果说大型社区,是一场人满为患的浩劫;那高低配就是,一个伪精致的神坑!

什么是高低配小区?就是小区内,既有面向刚需的高层住宅,也有针对高端改善设计的别墅与洋房!

买的时候,售楼部的姐姐会告诉你,我们项目服务的是高端人群,与其他项目相比,圈层是完全不一样的,并且为高端人群打造的小区绿化与物业服务是不会差的,刚需多一点的价格买入我们这里,你完全不亏!

而对改善呢?小姐姐会隐晦的告诉你,目前市场纯别墅改善小区,要么位置贼偏,地段毫无价值,买入就是接盘侠。要么就是顶级地段顶级资源,价格自然也是你高攀不起!我们小区是你开启美好生活的性价比之选!

但是实际住进来之后呢?

刚需带着对高品质社区的向往,住进来一看傻眼了,好家伙分区管理,好的绿化和服务区都在别墅区。

而高层的活动空间呢?实际上已经被默默牺牲掉了。别墅区楼层无法堆叠太多,占地面积是更大的,因此在同样容积率之下,高低配的小区一定比纯高层的小区楼间距更窄,公共活动空间更小。

你以为你站的已经足够高,但依旧只是“仰望”楼下别墅区罢了。

而改善富人呢?享受了更多资源的倾斜,就得到了快乐吗?

还真不是!不少高低配的小区,常常是高层在外围挡住车马喧嚣,而别墅区要居闹市还要享宁静,只能放在小区中央,可以说,别墅区间接被高层包围了!

这样的安排有多尴尬?

可能你夜里在露台上吃个烤肉,正在被半个小区的人围观!高层有没有小区最稀缺视野不知道,但是楼层高了,视野确实开阔,隐私是这类高低配改善的痛。

在这类小区,入住后极易爆发矛盾。改善要定制服务,刚需要公平,圈子不同,硬要强融,物业一旦处理不善,两大群体立马可以干起架来!

高不成,低不就,每个群体都无法最好的被满足!

在二手市场里,这样的尴尬还会不断延续。

改善不够纯粹,溢价上不去,刚需嫌贵不想买...

最后还要提醒大家的一类小区,是目前非常流行的城市综合体小区!

投资,这样的小区实真的不是最优选!

当然,许多城市综合体算不上大坑,地铁上盖,配建大型商业,基本保障了小区的人气的稳定性,亏是不会亏的。

但是为什么我说这类这综合体投资不是最优选呢?

因为这类小区的居住体验实在不佳,真正对品质有要求的高净值人群,不会去选择这类小区的。

有地铁房价确实能涨,大型商业确实能提升周边人气。但没人愿意住在地铁上面,没人愿意住在商圈里面。

原因很简单就是吵!就是人太多了!

并且这类小区一般都是开放式街区,潮流是挺潮流的,但是真的不适合居住,尤其是有孩子与老人的家庭。

孩子无法在小区内自由自在的奔跑,老人也没有可以休闲的去处,社区名存实亡,只要孩子出了房门,就得时刻保持警惕。

很多人肯定会问,那最好的选择是什么呢?地铁不要了,商圈不要了?

当然不是,商圈和地铁都是公共配套,不是只属于某个小区的。

我认为居住体验最佳的,反而是距离地铁300-500米围合式住宅小区,这样的小区既能享受到配套的辐射溢价,也能保证居住品质!

改善当道的未来,这才是真正能够溢价,吊打本板块的领涨产品。

以上三大类小区,真的是许多粉丝的血泪经验,并且最近市场的踩盘之中,我会发现,这些小区依旧在疯狂扩张。

尤其是这次考察武汉,我发现武汉的部分产品做得真的太差了,大社区真的是多如牛毛,各个都在冲击百万大盘的皇冠,我估计杭州市民看了,只能说这没法住!

过去凭着地段,有些小区也能跟涨。但在未来改善时代,板块内部的分化会越来越明显,价差也会越来越突出!

在条件允许的情况下,我希望大家能够详细思考清楚小区的利弊,在做选择,千万别为了售楼部的美好宣传而错误买单。

+1
2

好文章,需要你的鼓励

参与评论
评论千万条,友善第一条
后参与讨论
提交评论0/1000

文章提及的项目

36氪APP让一部分人先看到未来
36氪
鲸准
氪空间

推送和解读前沿、有料的科技创投资讯

一级市场金融信息和系统服务提供商

聚焦全球优秀创业者,项目融资率接近97%,领跑行业