保利的2020:一面降低分红,一面加紧拿地

未来可栖2021-04-21
野心很大,现实残酷

编者按:本文来自微信公众号“未来可栖”(ID:hifuturecity),作者:赵晓丽。

4月19日,保利地产公布了2020年年报:

营业总收入2432.08 亿元,同比增长 3.06%;

归母净利润289.48亿元,同比增长3.54%;

签约金额 5028.48 亿元,同比增长 8.88%,继续保持在行业第五位。

但年报中也暴露了几个疑问:

分红低于市场预期,每股派发现金红利 0.73 元(含税),不及去年;

研发费用高达12.6亿元,同比增长2140.49%。是否是降低税费的财务手段?

资产负债率 78.69%,剔除预收账款资产负债率 68.74%,虽然保持在“绿档”之内,但从去年至今,保利一直背着201.8亿元永续债,实际负债率并没有下降。

发布年报的第二天,保利地产股价下跌3.09%,领跌上市房企阵营。

01

2020年,保利地产完成签约金额5028.48亿元,终于实现了2017年时提出的目标,但并未能完成“重回前三”的愿景,距离第三名万科的差距超出2000亿元,和第四名融创的差距则缩小到了724亿元。

2020年,保利地产在销售额上保持了8.88%的增长率,较2019年同期收窄5.21个百分点。营业收入的增速则下降到3.06%。

在增长放缓的同时,保利地产也碰到了地产行业普遍出现的利润率下降问题。年报数据显示,2020年,保利地产公司毛利率为 32.59%,同比下降 2.38 个百分点。虽然毛利率仍保持在30%以上的高位,但业内人士担心分红金额和分红率的下降也预示着保利未来的利润率会进一步降低。

保利官方的解释是“由于 2017-2018 年获取的高地价项目成为结转主力,相应拉低利润率水平。”

2017年,保利提出“冲击5000亿,重回行业前三”时,在土地市场频繁举牌,拿了一些高价地,如今这些项目进入结算周期,拖累了公司的整体利润率。

从地价销售比来看,2020年保利地产平均销售单价约14750元/平米,相比之下低于万科的15086元/平米;但拿地平均拿地价格7385元/平米,高于万科的6710元/平米,未来利润率可能会进一步承压。

在财报中,保利地产提到“公司本年税金等支出的减少有效对冲了毛利下滑的影响”。去年预缴税费一项就下降了54.5亿元以上,金额超过净利润的1/8。

数据来源:保利地产财报

02

在利润率下降的同时,2020年保利地产分红数额和分红率下降的预期更打击投资者的积极性。

根据财报,2020年保利地产每股分红0.73元人民币,而去年每股分红0.82元人民币,分红比率由去年的35%降到了今年的30.18%。

而随年报同步发布的《2021-2023年股东回报规划》中写到,未来三年每年现金分红占当年归属于上市公司股东净利润的比例均不低于25%。而保利地产之前的分红率一直维持在30%左右,这次修改分红事项也被认为是保利地产将在未来三年逐步降低分红率的一个信号。

一方面降低分红,另一方面保利地产又在加紧拿地,继续保持对规模的野心。

根据中指研究院的统计数据,今年第一季度保利地产合计拿地金额269亿元,仅次于绿城排名第二位,但保利的拿地面积排在行业第一位。

2020年保利发展新增项目146个,新增土储计容规划面积3186万平方米,拿地金额2353亿元,分别同比增长19%和51%,远远超过其销售额增幅。

拿地猛增造成了保利在2020年经营性现金流的大幅下降。年报数据显示,2020年全年,保利经营活动产生的现金流量净额为151.5亿元,大幅下降61.31%,主要原因是“项目投资规模增加,支付合作单位往来款增加”。

2020年,保利拓展平均楼面地价提升至7388元/平方米,相比2019年增长27%。楼面地价上涨的原因,主要是因为保利拿地集中在核心城市,也使得取地成本大幅提高。根据财报,保利全年38个核心城市拓展金额占比达83%,同比提升4个百分点,新增货量中住宅类占比约85%。

截至2020年末,全年平均债务融资成本4.77%,较2019年末下降18个基点。融资成本优势可能也是导致保利地产大规模拿地的一大主因。

03

2021年,保利的高层换帅也是影响公司未来发展的一件大事。

3 月 24 日,国务院国资委官方网站发布消息,宋广菊退休,不再担任中国保利集团有限公司党委常委和中国保利集团有限公司副总经理职务,由刘化龙接任中国保利集团有限公司党委书记、董事长。

对于保利的发展,刘化龙曾在媒体座谈会上表示,“下一步,保利将以深化改革为关键手段,突出效益至上,聚焦主业发展,激发各层级企业的市场主体活力,谋划更高质量、更可持续、更具韧性的发展。”

2021年保利地产如何获得与其野心相称的业绩,保持真实利润率在30%以上,是摆在刘化龙面前更现实的问题。

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