一季度楼市成交创新高,北京部分开发商正酝酿涨价

未来可栖2021-04-19
刚需:我还有机会吗?

编者按:本文来自微信公众号“未来可栖”(ID:hifuturecity),作者:宋虹姗,36氪经授权发布。

文/宋虹姗 编辑 / 房涛

去年至今,全国各地楼市调控措施密集出台,从土地出让、限购、经营贷等多角度全面围剿涨价市场。但有自媒体大V根据今天统计局公布的房地产数据得出一个比较惊人的结论:

图片来源:德科地产频道

在“全国最严”城市北京,部分项目也在悄然酝酿涨价。

“限竞房红海”亦庄,开始恢复自信了

亦庄曾经是北京限竞房的红海,部分项目不惜深度打折开盘。

京华雅郡是“南方房企”雅居乐进京的第一个项目。面对绿城、融创、招商等众多竞争对手,雅居乐选择了低价开盘,不仅没有定格54160 元/㎡的限售均价,还给出“可享受开盘之外9.9折优惠,并额外减免优惠总房款5000元”的优惠措施。

2020年4月底,京华雅郡分两批拿到共818套房源的预售证,但到了9月份库存依旧高达680套。

进入2021年3月之后,京华雅郡开始感觉到市场的不一样。项目案场员工告诉作者,今年3月一个月项目就卖出去近100套。加速出货的同时,项目也收紧了优惠,成交均价从约51000元/㎡涨到了52457元/㎡。虽然目前仍低于54160 元/㎡的销售限价,但已明显涨价。

京华雅郡涨价的底气,一方面来自于市场回暖,另一方面是因为亦庄板块的整体库存量下降。

查阅数据平台也可发现,亦庄的河西、路东、路南、旧宫、南海子各板块20多个在售新房项目的库存在2020年10月大致合计有6000余套。但截止本月,去化量已超1/3。今年亦庄板块只剩老项目后期,没有新入市项目。

板块内二手房市场也出现升温迹象。以河西区亦庄金茂府二手房均价,2020年4月库存48套、月度成交均价是62983元/㎡,今年1月成交均价飙涨至72342元/㎡,同比上涨约14.9%。

所以,整个亦庄板块,价格悄然上涨的并非京华雅郡一家。融创亦庄壹号院、招商臻珑府,分别在去年6月、7月开盘,两项目的总户数分别是1133、1634套。融创亦庄壹号院在3月底先传出售罄无房的消息,招商臻珑府约300余套在售,如今89㎡3室2厅2卫户型比较“紧俏”,较好楼层的套均总价在445万左右,算下来,均价已接近5万元每平。而招商臻珑府的开盘均价,仅在45000元/㎡左右。

京华雅郡的项目自销人员表示,“去年每周有最低2套的卖房任务,两周达不到就要走人。而今年3月之后,高压强度不再,项目领导不再着急去化的问题,原因之一是随着库存变少、项目打算逐渐涨价”。

业内人士表示,如今想在亦庄找到低于均价5万元/㎡的限竞房“有点难”,剩余的一般都是低楼层、户型较差的产品。5万元,是如今亦庄板块新房均价的“分水岭”。

此外,亦庄土地断供,也是支撑现有项目涨价预期的重要因素。

3月底,北京发布了2021年度第一批次商品住宅用地出让公告,共计30宗,建筑规模约345万平方米,起拍价总计1035.8亿元。从土地分布情况来看,本次供地覆盖了朝阳、石景山、海淀、丰台、通州、大兴、等北京各个区域,其中供地最多的朝阳区共计有10宗宅地挂牌,地块主要集中在五环到六环之间。朝阳区王四营地块、朝阳区豆各庄地块、海淀区树村地块、丰台区长辛镇地块、石景山衙门口地块、大兴区新城地块等宅地起拍总价超过50亿。

图片来源:中指地主

这份供地地图里,亦庄的二十几个在售限竞房、和两个纯商品房附近,都没有新的地块再出现了。再叠加2020年第一批地块将在5月8日竞拍、推盘时间大约会在年底的时间节点上。2020年,亦庄这个曾经的“限竞房红海”,真的无新房再推出了。

开发商涨价的底气,在哪里?

亦庄项目涨价有一定的特殊性,原因包括缺少新增供应、市场成交量上涨、“部分亦庄核心区小区的学区将被划拨至大兴”等。但作者获得的不完全信息显示,朝阳、丰台、顺义等板块的项目也在蠢蠢欲动。

丰台某纯新项目开盘,起售价约8.1万元/平米,虽然已经是该板块内的最高售价,但据业内人士消息,开发企业申领预售证时希望给到的价格是8.5万元/平米。而去年该地块成交时,面对4.4万元/平米的楼面价,很多人推测项目的未来售价会在7万元/平米上下。

现实情况大大超出去年业内人士预期。

顺义纯新盘公园都会在4月初开盘之后,昨天也传出涨价消息。项目工作人员表示,销售情况超出了预期。

今年2月份开盘的中海·京叁号院,官方给出的客户周到访量均在200组左右。这个主力户型总价接近1600万元,中海北京的第二座“藏峰系”,用220㎡的4室2厅3卫的户型直接对标三环附近的东叁金茂府、世茂·北京天誉。

来自地产营销人数据,2021年3月份,北京市商品房成交5448套,环比上涨100%,同比上涨187%;成交金额356.12亿元,环比上涨98%,同比上涨214%;成交均价52954元/㎡;目前存量70157套。

去年没有拿到地的开发商,今年也不急于售卖库存。招商、雅居乐在北京区域均无新项目可卖。项目工作人员表示,现在开发商都在等待北京第一轮集中供地的拿地机会,如果5月拿到地,项目才会重新启动渠道合作,加速带客去化。如果拿不到地,还会延续目前由自销人员负责顺销的状态。

另外,中旅·亦府项目销售也明确表示,二期的500余套,要等到5月、甚至再推到后面时间售卖。

学区划分也会改变预期

最近,亦庄成为京楼“话题queen”。4月7日,官方公布,亦庄学籍要“独立”, 从大兴学籍中剥离。“独立”出来的亦庄学籍,只包括四个片区:核心区、河西区、路东区、路南区。

表格:处于亦庄学籍的在售项目

整理:未来可栖 数据来源:天朗数据库

亦庄学籍范围:路东区、核心区、河西区、路南区

遗憾的是,亦庄1.0改善项目,即处于核心区的中信新城、棠颂、枫丹壹号、怡景名苑、中海墅、南海雅苑、中海北京世家、紫禁壹号院,这些豪宅没在亦庄学籍的范围内,这几个项目的学区,未来可能都将归到大兴,而不是亦庄经济技术开发区。据消息,以上提到有小区业主已经开始向官方“请愿”,申请将学籍划拨至经开区。而旧宫、瀛海板块新房,直接被“Out”在列表之外。

亦庄教育问题

现在还没明确“锁区”,结论要等今年的中招计划。但未来其他大兴考生想要考到教育质量更高的亦庄实验中学、经开区人大附中,几乎不可能了。

有业内人士分析,这也是亦庄部分片区近期涨价的核心推动力。

整体上,回顾2020年北京楼市,据地产营销人数据显示,整个大兴区占所有区域成交量的占比达21%,成交10395套,成交占比位列第一。

地产营销人韩乐表示,目前购房者在亦庄选不到太理想的、合适的楼层以及户型的房源。大量库存清掉后,现在剩的偏大的户型多一些。刚需进入亦庄难度在加大,与去年进入市场大不相同的点是,那种80 m²、90 m²、总价低的小三居产品也能买到,但是能挑不到太好的楼层,优惠也已经比去年大大减少,导致选择余地不大,更多的都是一些130 m²以上的四居,这种偏大的户型。

昨日晚间,同样也是定位刚需的公园都会,也释放出首开售罄、全线涨价的消息。

刚需还有机会吗?其实还不至于陷入选房“焦虑症”,因为库存仍在。韩乐认为,刚需如果想买一些性价比高的房子,仍然可以亦庄看一看,目前还是一个不错的时机,因为大概率今年下半年,刚需产品在亦庄应该将很难再买到。短期内,亦庄这种供应饱和的情况将告一段落。

在别的板块,真实价格调整与否、调整多少,还要等操盘手们测试一下市场温度才会有比较明确的答案。

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