物业有没有权利阻止业主包阳台?

真叫卢俊2021-04-19
存在,不代表合理。

编者按:本文来自微信公众号“真叫卢俊”(ID:zhenjiaolujun0426),作者:真叫卢俊团队,36氪经授权发布。

你有没有想过,有一些我们日常见到的普遍行为,可能并不是合法的。 

举个最简单的例子——包阳台。

平日里,我们见到的阳台,很多都是这样包上的。

即使有一些原本交房时没有包阳台的小区,在业主入住一段时间后,也会参差不齐包上阳台。

但是,最近有一个新闻,让人有些意外:

今年3月,杭州艮北新城的某红盘,物业将多名业主告上了法庭。

原本应该服务于业主的物业,竟然这么“反骨”,将业主们告上了法庭,这是为什么?

仔细一看,原来是业主们私包阳台,引发了物业不满,因此物业将业主们告上了法庭,让他们进行拆除。

怎么回事?我们常见的包阳台,竟然不是合法的?

为了拆阳台,物业使出百般手段

包阳台,在我们看来,完全不是一件大事。但是,就这样一件小事,物业就将业主们告上了法庭,真的是让人百思不得其解。

其实,这件事,没有那么简单。

杭州的这个小区,自从交房以来,就陷入了物业和业主们就包阳台这件事互相掰扯的大难题上。

反反复复,一直没有结果。

这个小区的楼盘定位高端,外立面设计的非常漂亮,有着当前区域第一外立面的称号,是所在板块的一道亮丽的风景线。

在最开始交房的时候,阳台全部都是未包上的。但是在交房了一段时间后,就开始有部分业主私包阳台

来自钱江晚报

看看这些被包上的阳台,是不是很难看?

先是和业主们商量不要包阳台之后,被业主们置之不理。

在去年9月的时候,物业又安排了“蜘蛛人”上门拆除,结果这一次,直接被业主剪断了安全绳,差点造成了人身安全事故。

为了拆阳台,物业把能用的手段都用过了,又不可能强行闯入业主家中从内拆除。

等到蜘蛛人这一手段也不行后,物业认识到了无法从情理和强制上来让业主们“屈服”。为了拆除私包的阳台,只能诉诸于法律,希望法院能够强制执行。

物业在去年11月的时候,已经发了律师函让业主拆除包好的阳台了,依然有部分业主没有拆除。

而对这些没有拆除的业主们,先是由住建部门进行调解。在调解失败后,物业才提起的诉讼,将业主们告上了法庭。

图来自钱江晚报

可以看到物业对业主私包阳台是循序渐进的:发放律师函、调解、提起诉讼;物业的态度展露无疑。 

必须将阳台拆除!如果不拆除,那就法庭见。

只是包阳台这件事而已?值得将业主告上法庭吗?这物业强硬的态度,让人有些摸不着头脑。

当然,这是有原因的。

不让包阳台,有理由吗?

为什么物业这么强硬的不让业主们包阳台,甚至不惜于将业主们告上法庭?

明明物业是业主花钱请来维护小区正常运转的,那么物业在包阳台上面和业主纠结,是不是属于多管闲事,并且权力和职责过界了?

这主要是因为在交房初期,该小区的业主就和物业签过《临时管理公约》的,上面明确写了:不允许业主封闭阳台或露台

来自钱江晚报

那些私包阳台的业主,明显违反了条例里的这一点,因此物业也就有了资格去要求业主不要违规。

业主有合法处置权吗?

物业为了安全、管理的角度不让包阳台,能够理解,但是如果业主不是非法搭建,没有改变楼整体建筑的话,物业真的有权力阻止业主吗?

说到底,物业是为了服务业主的,而不是为了管控业主的,所以这个界限到底在哪里,到底有没有法律法规的支持?

业主自己买的房子,难道就没有合法处置权?

实际上,从法规上来讲,包阳台确实是违规行为。

我们来先看一下物权法:

根据《物权法》第七十一条规定: 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。 业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损 害其他业主的合法权益。 

看到没,专有部分享有权利。 

但是普通的阳台分为两种,一种是内阳台,另一种则是外阳台。 

图来自于余杭鼎盛装饰 

内阳台和外阳台不太一样,外阳台属于延伸出来悬挂的,而内阳台是与本身建筑为一体的。 

在购房时, 内阳台是按照全面积计算的,属于业主所有的 ,这样的情况下,业主自然有产权对阳台进行处理。 

外阳台则不是,它的产权面积只算一半 ,也就是说另一半不算是业主所有的。如果是这种情况,物业是自然有权要求业主不要包阳台的。 

这也是有条例支持的,《浙江省物业管理条例》约定,户外墙面是物业共用部位。因此,如果有业主擅自“包阳台”,那确实违反了条例。 

我们可以看到,杭州的这个小区,它的阳台是外阳台,不属于业主100%拥有产权的,因此这种私包阳台的行为,违反了浙江省的物业管理条例。 

目前物业在起诉中,等到开庭后,业主一定会败诉的。 

这也是有前例的。 

2018年,余杭万家名城小区有位业主私包阳台,在沟通不成的情况下,小区的滨江物业联系了城管执法部门和社区,强制拆除了业主私包的阳台后,被业主起诉到了法院。

业主一审、二审均败诉。在起诉过程中,业主重新包了阳台,但败诉后被法院强制拆除。

2019年,杭州一名小区业主私包的阳台被物业强拆,业主起诉物业要求赔偿6000元的损失,然而,法院的一审二审均支持了物业的行为,判业主败诉。

而且还有一点,不能损害其他业主的利益。 在私包阳台后,整个小区如果因为外立面的原因,而造成贬值,那也是不行的。

这是从业主的角度上来讲,业主对于产权仅有一半的阳台,是没有全面的处置权的,因此不可以私包阳台。 

而站在物业的角度上,物业算不算是过度使用权力? 

业主和物业签署的《物业管理条例》,是有法律依据的,当时签署了承诺不包阳台后,等于默认了这个合同,不能中途反悔违约。 

物业不算是过度使用权力,而是在履行合同的内容。

这一点也是得到法院支持的。 

包阳台的危害有多大

其实,包阳台也有很大的危害。

首先一点,有的人包阳台了,有的人不包阳台,会使得整体的外立面杂乱,不够美观,影响所在楼盘的整体形象

这是大部分开发商所属的物业不愿意看到的,会影响他们后续开发产品的形象

外立面难看,对价格的影响是次要的,更为主要的是,会影响这个物业公司的口碑,让人将不作为的帽子扣在物业身上。这对物业的口碑和形象伤害是巨大的。

第二点,包阳台的材料,不一定符合建筑标准,很多和原有的建筑是不匹配的。如果存在质量问题,对安全是一个很大的隐患

这可不是瞎说,2020年8月,台风“黑格比”过境,浙江台州一住户起身查看房屋东侧阳台窗户时坠亡。

当地官方通报称,此次台风持续时间久、风力强,最大瞬时风力达十六级,而该住户家由开放式阳台改造而成的封闭式阳台窗户牢固度不够,造成了门窗损坏。

强台风在很多地方不是小概率事件,虽然说直接刮掉阳台算少见,但是经常会有刮掉阳台上的玻璃的情况。

一方面对业主自身的住宅有害,另一方面也会给楼下的人和设施造成损坏,给小区带来了极大的不安全性。

即使是没有强风到访的内陆地区,包阳台也不是完全无害。

在包阳台的过程中,也可能会对整个建筑体造成损害,比如破坏保温层等等,而且后续是很难进行维修的。

因此,对于物业来说,当然是不支持业主包阳台了。尤其是很多开发商都会在交房时、物业入驻时签署相关条例,里面往往会标明不得包阳台。

除非是大部分业主都有包阳台的需求,以及开发商有过打算,这样才可能会进行统一包阳台。

杭州的这个小区,是一个高端改善型小区,因此,包阳台不算是普遍现象。大部分业主不支持包阳台的情况下,最后那些个别包阳台的业主,只能拆除阳台。 

但是,很多小户型的业主,即使在当时签署了有关物业管理的相关条约,他们也是想要包阳台的。 

毕竟在2006年的时候,曾经出台了一个“90/70”政策。 

自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。 

因此,在这之后开盘的项目,90平及以下户型占据了新房的大部分市场。 

对于很多小户型业主来说,包了阳台,不仅仅是为了安全、防尘等方面来考虑,而是实打实的想要多一点面积。 

对于包阳台这种现象,确实是大量存在的。 

然而, 存在,不代表合理。

买房的时候,就该跟物业沟通是否允许,如果不允许的话,是不应该违反合同,避免被物业告上法庭。 

那么,对于包阳台,你会不会包呢? 

以上为正文,来自初晓 

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