卖掉父母住了20年的房子去摇号?可能是你做过的最差决定

魔都财观2021-04-19
想清楚这几个问题

编者按:本文来自微信公众号“魔都财观”(ID:moducaiguan),作者:楚门,36氪经授权发布。

 

今天的文章很特殊,我们不聊楼市, 来聊聊人性。

当一个市场能够让人轻易赚到几百万的时候,会产生什么样的蝴蝶效应。

每个时代都会遇到不同的热浪,但结局似乎总是雷同。

1

这是一个赚钱与伦理的真实案例。 

孟老师前几天发了条微博,主题是这样的:想劝父母卖掉唯一住宅,去摇新房。

主要内容给大家提炼下——

发帖人的父母,住在新静安中环附近。拥有一套将近20年的电梯两房。 

现在其父母即将退休,帖主想让他们享受一下政策红利,去买套新建商品房享受一下。 

言外之意, 想让父母卖掉这套满五唯一的住房,去摇新房。

为什么好好的想放弃20年居住地,去摇新房?

第一,20年的老房子,就房子本身来说,居住舒适度大打折扣。 

现在的新房,会所、物业、人车分流、户型,样样都比20年的老房子强上百倍。 

第二,政策红利,新房便宜。 

说的委婉点,置换成本低,说的直白点,新房赚钱。

大家应该都知道,最近的上海,似乎有点开始向杭州楼市看齐。

没错,就是“摇都”,新房只要摇到就赚几百万的那种。

在这样的行情下,我们看到了很多很多的买房人,为了倒挂,选择卖掉二手去凑资金、“曲线救国”变成无房户。

无房户,加20分。

即将退休的上海老年人,社保分高的离谱。

综合下来就是,几乎满分。

那么帖主带父母去看了哪里的新房?

唐镇、大虹桥。

这也是现在入市的新房里,排得上号的热门板块。 

唐镇倒挂、大虹桥倒挂,买到就赚二百万。

2

那么作为事主—帖主的父母,又怎么看待去摇唐镇大虹桥新房这件事?

实话实说,作为老上海人的观点,蛮真实的。

融创唐镇周边,的确有些荒凉,对比浦西中环,看起来像是城乡结合部。

大虹桥的规划,又似乎浮在空中,不知何时能兑现—“开发商都是骗人的”。 

综合下来帖主父母还有这些看法:

第一,环线论。

贴主认为父母观念老旧,只盯着环线看,必须要中环内或附近的。而且置换只能接受传统市中心的区域,比如徐汇,静安,杨浦,虹口这种。但是贴主在张江,浦东住习惯了,不喜欢老浦西这种地方,路窄人多,堵的要死。

唐镇虽然是外环,但是离中环也很近,开车上龙东高架去内环,也就10多分钟的事。而且现在很多外环地段,都很有升值潜力。而且唐镇这一波涨幅,二手标杆冲到了10万,比内中环的新房倒挂要严重。第二,价格论。

今年内中环新房真的几乎绝迹了,九庐很好,肉眼可观三件套,但均价差不多14万。

中内环二手房价也毫不逊色,杨浦虹口的拆迁户,现在都快把二手房价顶成了长宁,搁谁都不好下手。

一定要置换中内环地段次新的话,原来100平的大两房,只能换到一个小两房,这就引申出了第三点。

第三,面积论。

20年前的商品房户型设计和现在很不一样,当年是100多平的2房,现在是90平的3房。以贴主父母的观念来看,无法接受小房间小客厅,觉得不敞亮,住的不舒服。

理解,老年人喜欢住大房间。换成我,我也不想去厨房都站不下两个人的小两房。 

第四,观念保守,不愿贷款。

很多银行是可以贷款到70岁的,这就意味着,少贷一点,贷个十年问题不大。

贴主父母手头有200万现金,退休工资合计有2万/月。但不愿意在卖房到手价的基础上,再贴钱进去。

那贷款呢,思想守旧,不愿意贷款。

所以主线矛盾很明显。

一个想要父母享受政策红利,既可以买到更新的房子,未来也可以让资产升值。

而父母呢,接受不了中内环以外的地段,也不愿意再贴钱再背贷款。

大家看明白了吧,这是一场,老年人和新青年的思想观念碰撞。

3

我们不评价这件事本身,因为往往站着说话是不腰疼的,未经他人事,莫劝他人善。

观棋不语,才是真君子。

咱们来客观评估下新静安的20年商品房情况。

从价值逻辑来推算,未来新静安二手房的长期价值真不如外环新房吗?

随便举几个,帖主所提到的新静安中环附近20年房龄的电梯房

歌林春天,新梅共和城,东方莱茵。

歌林春天是2002年小区,一共三期,一期二期红色墙砖外立面挺漂亮显新,三期是灰白色瓷砖略显旧。 

小区内环境不错,一二期和三期有河相隔,有荷花景色。 

户型尚可,但房间数少,2房100平左右挂牌总价差不多1200万上下,成交总价在1100万左右。 

缺点也比较明显,停车位超级紧张,但学区很不错,门口就是风华中学。 

再来看临近的新梅共和城。

同样也是2002年的小区,灰白色的瓷砖外立面,三期相对新一点。 

小区之前维护管理较差,换了万科物业,开始整顿停车、群租、绿化,整洁开阔很多,成交量和价格都有提高。 

亮点是位置非常好,相比歌林春天离地铁,商业都更近。 

户型也不差,三房朝南,阳台飘窗,毫无面积浪费,卫生间都是明亮通风的。 

缺点是层高不怎么样,装地板之后大概2.6米左右,小区还自带示范级幼儿园。 

挂牌单价10万左右,100平成交价,也要900多万。 

再来看看两个小区 周边公共交通有地铁1号线、7号线环绕,生态环境有大宁公园、沪太公园,商业配套有久光、大宁国际、大宁音乐广场,医疗资源十院就在附近,双学区闸北实验和风华中学就在旁边。 

地段、学区、配套,每一样都不差。

每一项单独拎出来,都吊打外环。

按照帖主逻辑,外环是有潜力不错,但像这样直线距离通达人民广场、陆家嘴、南西的地段,是很难再复刻的。

本身地段价值就是很难迁徙的,而指望外环的配套能上升到这个成熟度,我个人是严重质疑的。

有人可能会说,你这两个例子虽然是新静安,但大宁是难得的好地段,不全面不客观。 

那我们说说东方莱茵。

标准的位于老闸北吧,距离老火车站只能这么近了。 

小区内随便拎出来,都是大型景观绿地、景观长廊、室内游泳池、会所等附属设施。 

连大堂都是罗欧式建筑,而且内部绿化面积大,绿化率达到惊人的43%,更有苏州河景观。 

小区周边配套也很强,长征医院、静安区中心医院距离都不远,静安实小、静附校、五四中学都在周边,商业有凯德星贸和各种菜场,公共交通有1号线和12号线。 

三个例子可能还不客观,但2000年左右带电梯的商品房,在上海中内环,都是数得上的标杆。 

唐镇和大虹桥都不用多作介绍,和中内环之间的配套、价值,高下立判。

4

回到这件事本身。

卖掉二手房去置换新房,不置可否。

人性都一样,所有人都喜欢漂亮的新房,同等户型房间多、人车分流带会所、外立面新到可以在阳光下熠熠生辉。

但地段呢?

这何尝不是一种降维置换。

不带电梯的破旧老工房,远离地铁商业医院学区的老破小,户型极差万年不涨的老房子,卖掉就卖掉了。

但这套,可是唯一。

更何况老人已经住了20年,人际关系和烟火气都交给了这里,何必折腾他们。

这里放出孟老师这条微博的三条评论,仅供参考——

自己喜欢唐镇自己买,尊重父母意愿;

房子父母住的舒心最重要,不要你以为;

你年轻一脚油门哪里都可以去,但父母不行。

另外劝那些想卖掉二手住房去摇新房的朋友们,想清楚几个问题。

如果你不是唯一住房,如果你社保年限不高,如果你的积分总值不高,请参考以下情况——

大虹桥招商虹桥公馆是65.39分;闵行新城千禧公园的分数线为66.2分;松江泗泾的泗水和鸣68分;浦东金桥的仁恒世纪75分;青浦新城淀山湖大道的宝业活力天地,都要57.4分。

所以各位在做这个决定前,一定要想清楚两个问题: 

第一,你的分数够吗?

目标网红盘没有65分,目标五大新城热门盘没有55分,不要卖房摇号。 

如果你说,实在不行随便买一个不要积分的,那可能选的还不如老房子。 

第二,你的置换决策真的对吗?

如果是各方面都很差的老破小,那 么另说 。 

可如果地段不可复刻,房子本身没有问题,配套也成熟,那么去置换外环新房的意义在哪? 

只有浮盈这一个出发点吗?连外环都8万10万了,那么以后的楼市价值会不会回归中内环? 

卖房摇号赚钱本身是没问题的,但一定要想清楚这两个问题,再去做决定。

5

希望今年的上海楼市,大家不要做这两件事—— 

1.别劝父母卖房摇号,因为他们开心最重要;

2.别劝身边人卖房摇号,一旦决策错了,责任谁也无法承担。

衷心希望“摇都”,不要改变我们的人性。

最后的最后,送上一句马克吐温的话:

“让我们陷入困境的不是无知,而是看似正确的谬误论断。”

以上为正文,来自楚门。 

 

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