很快,巨量土地供应来袭

真叫卢俊2021-04-16
很多事情,需要连起来看才能看到全局

编者按:本文来自微信公众号“真叫卢俊”(ID:zhenjiaolujun0426),作者:真叫卢俊,36氪经授权发布。

很多事情,需要连起来看才能看到全局

嗨,大家好,我是卢俊

我出现了

最近我在干嘛,最近我在走南闯北看各个城市拜访各路大神,目的是干嘛,其实就是为了今年创业周年演讲做准备

把我累的又虚又胖

这事回头和大家说

但是时间已经到了4月份,大家可能也发现今年整个政策趋势其实很明朗了,就是一旦城市开始热,就会立刻出政策

如果没控制住,就会继续出更厉害的政策

这就是今年整个楼市的整体趋势

但是各位把各个城市关于政策里对于土地部分连起来看就会发现,如果没意外,今年未来的半年,将会是土地超级放量的一年

01

今年以来,供地的速度明显加快了,和大家分享几个数据

2021年2月,全国土地市场经营性土地供应面积同比增加了54%。

而在2月底的时候,为了让土地供应更加合理化,又开始推行了集中供地政策。

也就是说,虽然土地开始一年三次集中供应了, 但是同时, 有几个城市第一次的供应量就非常高

数据来源: CRIC

北京和广州首批集中供地的面积超过了去年全年的50%,连天津都接近了五成。

那一些热点城市,也都明确了今年土地出让的底线,就是不少于去年

比如最近大热的合肥

合肥4月6号的八条,第一条就规定了土地供应要保证增加10%,并且不少于9000亩

徐州最新的政策也规定了,每一次供应不低于1000亩,一年不低于4000亩

已经出过政策的杭州,在后续的公告里也把今年的土地供应量给定性了

杭州单单住宅的供应量就会超10600亩,这个可以说非常的惊人了,而4月的第一次出让就要做到4527亩,这个可以说是天量了

我同步问了下苏州、南京的土地供应量,几乎都是得到统一的答案:去年供应的其实很多了,但是今年都不会少,而且集中供应

哪怕是土地资源已经无限匮乏的深圳,4月份也对外宣发了口号,今年的居住用地供应量不会少于3.6平方公里,也就是5400亩

各位寻迹各个楼市热点城市,毫无疑问今年的土地供应会迅速跟进,而且都会在短暂的四五月集中供应一大波的土地

总量维持住的前提下,集中在短时间内供应,毫无疑问,迎面而来的将是巨量土地时代

这成为今年这一轮调控的最大不同

02

有点年纪的读者可能会有印象,往年的调控不论什么力度执行到什么层面,基本上还是在商品房端进行调控

顶多是对开发商的调控,比如预售证以及预售节奏上

能够把落脚点这么集中且坚定的放在土地段的着实不太常见

因为土地供应的情况一方面决定每年的土地财政,另一方面其实也要看一个城市的发展阶段以及供应情况

什么意思

一个城市并不是想要卖地就能卖的,必须地块得平整吧,必须区域规划已经发展到这些土地上了吧,必须周边配套都要跟进起码规划上吧

单一的卖地背后其实还有大量的市政工作要跟进

这一次集中性供应土地某种程面上可以说是大刀阔斧了

所以在这一次一年集中供地四次我的解读可能和很多人不一样,如果说没有坚定的一年供应四次地,根据地方政府自己的节奏出让土地的话,很有可能是完不成整体的巨量供地的目标的

因为每一次集中供应背后牵扯的工作实在是太多了

也就是说,今年土地段的大基调很有可能是先明确要增加土地供应目标,然后为了完成这个目标,明确了一年四次的供应

这样每一次完成多少,下一次还差多少看的清清楚楚,力保土地供应的目标完成

为什么一定要保证

按照道理来说,如果是行业内部的因素那断然不可能如此牵一发而动全身,而2021年整个周遭外部环境一个最大的变化就是:输入型的通胀

这一点我不用展开应该大家就有感觉,这几乎是全域的共识

目前全世界除了中国之外,几乎每个地方都在疲惫的对抗着疫情,但是面对疫情产生的经济问题几乎无暇顾及

所以对于他们来说,都清一色的采用了通货膨胀这种极度简单但也极度治标的办法来应对

所以今年的输入型通胀几乎是全域共识,从粮储到稀有金属到煤电都有不同程度的价格上涨

当然房地产这个赛道也是如此

从2020年下半年开始楼市进入快车道有一大半的因素都是因为这输入型通胀所导致的

所以这个时候我们看到的土地供应增加的背后,或许也承担着吸纳这通货膨胀最重要的载体:靠楼市来吸收热钱,靠土地供应来平抑价格

这种破题方式起码从题面上来看还是有解的,甚至可以说是优解

定时的土地供应甚至可以定时的吸纳输入型通胀,从而极大的缓解其他行业带来的通胀危机

所以各位从这个维度来看待这个话题就会明白,土地供应完成会是一件必须要完成的事情

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好,各位如果认同之前说的,那么后面我要表达的就很关键了

当土地供应量开始提升之后,那么这种“商品”的市场认知度就很重要,因为未来的成交趋势直接决定着市场热钱的吸纳程度,从而可以反射出整个市场的热度

我们来看几个数据

第一季度尚未是集中性供应的开展时间点,但是土地市场是比较受市场认可的,土拍的金额溢价率还是保持比较高的

比如上海最近一次土拍的普陀地块溢价率就轰出36%,虽然马上就被约谈了,但是可以看出开发商目前对于地块的态度

从广域来看数据也是如此

数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统

克而瑞检测的一些热点城市,溢价率也要走高

大家要知道现在的溢价率的含金量还是比较高的,因为土地的初始价格已经越来越因地制宜了,极少有非常低的起拍价格

但是依然保持一定的热度,换句话来说土地在整体不减量的前提下依然得到市场的认可

而且比较魔幻的是,我具体看了下一些具体的地块,发现不论在哪里,今年拿出来的地都是好地

除了上海之前的那块普陀地块之外

数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统

包括今年溢价率比较厉害的义乌那块地,大家可以想象到义乌作为一个三线城市,楼板价已经达到3.6万了么,未来售价要破5万了

这块地也是拍了很久,溢价率达到了53%,也是义乌最核心地块最优质教育资源的地块

其他的包括宁波、温州等城市都是如此

所以有量又有市场,那么未来会发生什么

其实很容易看得到,未来一个月时间市场会出现大量的热钱吸纳

根据丁祖昱评楼市的数据统计,单单这些土地的起始价格就已经破了6000亿

以前很多人会说地产是蓄水池,现在开始更像是一台抽水机,一年开四次,但是每次都是特强马力的超级吸力的抽水机

充分的释放掉市场热钱,这段时间市场的CPI也会控制的非常好,地产也就成了根正苗红的支柱产业

04

也因为如此,集中性供地,集中性供好地,集中性供好地会被热捧,这三件事我认为在今年都会发生

这样会有风险么

那政策的大智慧就从这个时候可以看出了

2016年的楼市其实是有内部泡沫的,因为一个很重要的原因,当时的购买力,不论开发商还是购房者,都是依赖信贷杠杆的推动

所以上海楼市后面经历了三年的挤泡沫的周期

但是这一次不一样,土地放量之前,在2021年的1月份就启动了针对开发商的三条红线以及针对购房者的两条红线

各位感受到这么多开发商资金链紧张,背后正是说明了这些政策不减配的在落地

也是因为在三条红线的干预下,如今的购买力都是真实的

那拿出优质地块,那溢价率也将是真实的。

但这也会比较大的干扰开发商的开发节奏,比如说在杭州,去年开始到今年的2月份,滨江和绿城都在玩命的卖房子,背后其实就是为了等待4月杭州的土拍

他们都准备all in了

以前一年都说年底才回笼现金,未来开发商一年有4次回笼现金的时间点,整体的开发节奏会更快

当然集中供应土地,未来也有可能会有集中性商品房的供应,未来的城市时间集中性区域供应也有可能集中性

这样的趋势都会在这个政策中裂变出来,执行的越彻底那发生的也就越明显

所以写了这么多什么意思

言下之意就是,如果很多开发商为了一年四次截点开始囤钱拿地,那么作为购房者来说,是不是也要为一些特殊截点提前为自己准备好现金流呢

今年入市的都会是好资产,准备好现金来换吧

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