上海楼市,进入拐点期

魔都财观2021-04-15
一条分水岭

编者按:本文来自微信公众号“魔都财观”(ID:moducaiguan),作者:财爷,36氪经授权发布。

大家好,我是财爷。

今天这个话题意义挺大的。

如果你想要对上海楼市下阶段的趋势有所了解,一定要耐心看完。

3月最新的二手房网签数据前几天出来了,我给大家贴一下:

全部房屋类型(含住宅+商业)成交总套数4.33万套,剔除商办类产品后,纯住宅成交套数是3.94万套。

这两个数据很重要。

1

大家一定要记住一句话:

对于上海楼市这样的一个二手房成交比例远远高于一手的市场而言,二手房成交量对于判断市场有着重要的借鉴意义。

每年的3月是全年中很重要的一个月,因为这里面叠加了春节后的买房需求和学区房的置业需求,是全年的第一个成交高点。

而且分析的时候千万不要去和2月比环比涨了多少,2月是春节有十天假期,这些都是没用的废话。

凡是跟你这么对比的,请一律取关。

比也要比,但一定要跟历史同期比,同比的数据很重要,你大概就能知道现在市场是什么情况了。

3.94万套的住宅成交量,光看数据,大家一定是无感的,但如果把这样的数据放到历史3月的成交中,你会发现:

2021年3月的住宅成交量达到了近5年的最高水平,仅次于2016年3月的5.5万套。

很多人的第一反应一定是,为啥2016年3月成交量顶天了。

这其实是调控政策前的紧急应对。

因为2016年3月25日上海为调控楼市出台了沪九台,其中最重要的2点是:

社保由2年改成5年

对拥有1套住房的居民家庭,购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

生效时间,2016年4月1日执行,相当于给了大家一周左右的缓冲期。

于是那些预算不足或是只缴纳了2年社保的群众也不管啥啦,先买了再说,再不买就买不到或是买不起了。

所以2016年3月出现的5.5W套的天量二手房成交,相当于对楼市调控政策的紧急避险。

好,我们再反过来看上个月的3.94w套,很多人可能也会惊呼,难道是调控失效了嘛?

怎么还这么多?

其实还是一样,异常成交数据的背后也是对即将出台政策的一种紧急避险。

在3月中下旬时,据传上海4月1日网签合同流程将发生改变,网签时必须先查限购,只有符合限购政策的买家,才可以进行网签。

而一旦实现网签新政,意味着置换的买家不能卖和买同步进行了,意味着整体的交易周期会比前期拉长2-4个月左右。

于是,大量的中介机构开始集中网签,毫不夸张的说,在3月末的时候,各大中介的最主要任务就是:冲网签

要知道3月前三周网签速度大概是日均约1000套左右,而月末3天日均签约量大概是达到了2700套左右。

同时,3月二手网签数据增多还有一个原因,就是新房积分对人群进行了精准区分。

积分制度最大的好处在于对客户进行了有效的分类,让一些人彻底放弃了买新房的幻想。

3月取证的几个新房已经开始陆续公布自己的入围分数了:

大虹桥的招商公馆,65.39分

闵行新城千禧公园的分数,66.2分

松江泗泾泗水和鸣的分数,68分

金桥世纪的分数,大概率会达到夸张的75分

.....

65分,已经成为了网红盘的基本录取分数线,差不多相当于你单身12年社保或是已婚4年社保,看起来也确实挺刚需的。

上海的新房,已经成为超级刚需的“特供品”。

当然,有了高积分只是万里长征的第一步。

想要预约看热门新盘,售楼小姐姐估计也不太会搭理你,目前这个阶段,可能是上海新房售楼处态度最差的时候。

当然,态度差也就算了,最关键的是可能有些盘还没有态度。

比如今天嘉泷汇开盘了,采取的是电话预约制,预约电话如下:021-39851157。

放心,你肯定是打不通的。

上海的购房者,当下正遭受新房一轮又一轮的毒打。

积分不够高,首付条件不够好,电话打不进的客户,全部都是新房绝缘体。

而且,哪怕是你进入了摇号环节,那也不一定能买到,每个项目卡死的1:1.3的认筹率,决定了你能否买到新盘除了比积分和首付,还要拼运气。

所以我看到,那些被第一轮新房毒打过的人在3月跑步进入上海二手楼市。

2

还有几个点是需要大家特别注意的。

大家注意看下,在整个3月份,非核心区域的成交板块开始迅速放大了,光是前十个区域的成交套数,就占据了上海15%左右的成交量。

南桥新城和嘉定主城区二手住宅的成交套数竟然突破四位数,惠南和青浦新城的成交量也非常庞大。

这一点很重要,说明上海楼市正式进入到了板块轮动环节,整个外围的板块开始蠢蠢欲动起来。

从二手房成交的环线分布看,中外环之间+外郊环间+郊环以外的成交占比达到了75%。

如果我们再往下看一圈,会发现外环、郊环之间的小区成交量正在显著变大。

购买力正在下沉,改善需求占比下滑,刚需购买力开始抬升。

目前二手房卖的比较好的,基本都是中低端房源。

3

很有可能这个月,也就是4月,将成为整个上海二手成交数据成交的分水岭。

3月份受到干扰的影响因素还是挺多的,但是到了4月,整体的数据就会很平稳了。

换句话说,4月的二手住宅成交数据很干净很纯粹。

如果突破3万套,说明上海楼市的整体温度仍在继续,上海楼市异常稳定。

如果低于3万套,说明上海调控威力开始加剧,上海楼市进入了爆发期的后期。

所以,站在此刻看,4月的数据变得非常的微妙。

根据前半月魔都财观二手房的实际成交业务看,整体需求依然比较旺盛。

因为二手房的成交是有一定惯性的。

虽然很多人已经网签了,但因为是在4月之前,所以一定依然存在大量的二手房是一边买一边卖的,所以它在消耗需求的同时也产生了一定程度的需求。

所以整体购买力在上海市场依然会保持很充沛的状态,在相当长的一段时间内保持比较大的平衡。

4

对于下阶段的楼市认知,有几个重点需要跟大家再分享下。

第一,现在买房,要记得买穿越周期的产品。

上海楼市目前已趋于平静,千万不要抱着进去捞一把的心态,更多的是选择那些品质 还不错的,改善型的项目。

什么产品能穿越周期,包括那些江景、传统板块的品质次新房,一梯队学区等。

大家一定要去看精装看绿化看社区配套,对于核心地区的楼盘来说,总价段控制会变得越来越重要。

第二,一手市场对二手的干扰大概率会持续到下半年。

很多新房客户目前是没有被上海楼市毒打过的。

哪怕这个项目摇中的概率很低,哪怕这个项目所要的积分很高,哪怕这个项目所要的首付很高,但很多人依然会认为自己就是天选之子,认为自己可以摇到。

目前上海楼市的一手基本就是一个季度集中开盘一次,经过第一和第二轮新房的两次毒打后,相信很多人会慢慢放弃对新房的幻想,重新回归二手。

所以,预测到今年下半年,大家对于二手的关注目光,又会慢慢聚拢。

第三,新房5年限售,会导致优质次新房供需关系越来越紧张。

目前看来,越来越多的新房都是需要摇号的,而一旦触发摇号机制,则会导致5年限售,从而加剧市场上原本就很少的次新房供需。

因此,优质的二手次新房,依然充满了潜力。

现在上海市场上能看的上眼的改善房源,真的是少的可怜。

我们打开链家的房源库,只需要添加4个最基本的改善标签:110㎡以上房源、带电梯、商品房、20年以内房龄。

惊奇的一幕发生了:整个上海,能够勉强被算做是改善房源的只有2100套。

中国70%以上的城市的改善库存,都远远超过这个数字,要知道,这可是在拥有2400多万人的上海。

所以,上海的行情,其实就是从改善房源的上涨开始的,因为供需实在太紧张了。

第四,上海楼市的内生稳定,推力持续存在。

对于任何一个城市而言,房价能否继续维持下去或是慢慢就此坠落的,取决于一个关键性的数据,就是人口是否能够持续增加,市场的购买力能否持续增加。

最近两年对于上海而言,是比较特殊的一年,因为上海有大量的片区都能出现了旧改的动作。

2020年全年,上海完成旧改75万方,涉及到的居民是3.5万户。

2021年,计划完成旧改面积差不多与去年持平,涉及到的居民是3.4万户。

如果将这两部分数据叠加,再扣除少部分留在本地或是选择去了青浦、金山等区域的,差不多还剩60%的客户会流入二手市场。

也就是说,有4.14万户的旧改拆迁土著会以一种几乎全款的方式逐步进入楼市。

与此同时,上海在最近2年正在通过各种方式不断的加大人才落户的门槛。

2020年,上海居转户1.8万人,同比增长40%,人才引进1.3万人,同比增长47%,如果算上随迁人员,差不多有6万人落户。

如果再叠加本土应届和海归们,上海2020年的落户人口应该是创了新高。

而2021年,人才引进和居转户放松程度更大,上海会迎来更多的人口落户。

这么一想,其实上海的1.22楼市新政其实就是对冲了源源不断增加的房票,防止市场过热提前做了政策前置。

旧改拆迁+新政落户这两股凶猛的力量,会成为下阶段上海楼市稳定和托底的基石。

5

上海楼市的大部分购买力,其实都是真正的自住和改善。

当下2.7万套的二手房库存,去化周期依然保持在25天左右的极低水准。

目前上海楼市虽然处于震荡期,依然是全国范围内最健康的楼市。

下阶段的具体走向,请大家重点关注4月的成交表现。

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