这些二线城市,能不能买?

未来城不落2021-04-14
经济向好的一二线城市,楼市火热

编者按:本文来自微信公众号“子木聊房”(ID:zimuliaofang),作者:子木,36氪经授权发布。

文/子木

前言:

前段时间,我写了一篇文章《再说一次,这些城市房价如何走》。

文章详述了长三角、大湾区、京津冀三大城市群,所有核心城市的行情和买房建议,没点到名的城市,大家表示很难受。

今天我抽空做个续篇,将第二梯队的核心城市展开细说,以便给大家多个参考标的。还是老规矩,每各城市都是5000字的浓缩,从近期的实事聊起。

以下为正文:

1

金三收场

“创2017年以来单季成交最高。”

昨天看到这组数据时,还是有些惊讶。

我年前预测过2021年的小阳春走势会很不错,但没想到这么火爆。

当然小阳春并非全国性的,完全符合我一直坚持的“分化论”。

经济向好的一二线城市,楼市火热。

数据显示,全国重点18城2021年一季度成交量,创2017年以来单季成交最高,比去年四季度增长了14%,是去年同期的2.6倍。

前35城,3月二手房房价环比涨上1.4%,较去年12月上涨3%。

微观层面讲,这波大潮符合三年小周期论,是一线城市带动,逐步向强经济二线城市蔓延。

比如合肥一季度成交上涨60%,厦门50%,成都武汉均超过30%,连失落的青岛、济南也开始触底反弹。

而经济差的三四线城市,大都行情冷淡。

比如前几天的吉林四平、四川达州、湖南张家界等城市,偷偷发布松绑政策救市,后又被官方抓住,公之于众。

我再三强调过,大多数三四线城市的房价在上波大周期中已经过度透支,未来也没什么价值。

其实,现下4月是每年小阳春旺季的「关键期」。

如果此阶段楼市哑火,注定这个城市今年无缘旺季。

道理很简单,比如一条街上开了很多家餐厅,中午12点人头攒动,所有餐厅座无虚席,而唯独那么几家餐厅,空荡荡。

背后一定是有原因的,要么是饭菜不好吃,要么是价格太高,要么是服务不周到。

同理于楼市,城市的经济、居民购买力、房价以及库存的不合理,都会引发这种现象。所以今年没有出现小阳春的城市,2021年全年将一潭死水。

而且今年不同于2015-2016年,是戴着调控枷锁的,所有城市行情基本都由刚需推动,易涨难跌。

比如北京和上海,这段时间出了那么多政策,但成交量一直居高不下,都是实打实的上涨,难再回调。

如果今年没行情,说明这个城市购买力很差,你要考虑这个城市房子的长期价值,这点大家一定清楚。

2

杀手锏

房价上涨,资金又会流向楼市,走了之前的老路,这些年的努力全白费,所以这段时间整个监管层都很头疼。

4月以来,中央再次拿出杀手锏,重启“约谈模式”,外加信贷调节。

前几天,住建部重点约谈了广州、宁波、合肥、东莞、南通等5个城市的政府负责人。很多人想让我聊聊这五个城市还能不能买房?

首先被约谈的这几个城市,之前底子都“不太干净”,即便是广州,对调控政策也是比较暧昧,专门给一些区域,比如从化、增城留了口子,让外地人过来买房。

而对于东莞,虽然去年出了“莞九条”和“莞六条”等新政调控房价,但土地供应却跟不上节奏。

土地供应少,地价一个劲得涨,控房价不控地价,就是耍流氓,所以房价还是顶着压力上涨,因为房子不够卖。

这次被约谈的城市,最好别上车。

因为据内部消息透露,这次城市问责约谈,直接拔高到了“站位”。

这意味着一个城市的房价,直接挂钩地方某些人的前途。

明白人都知道,这是最最有用的调控。

去年12城被约谈,之后调控政策一个比一个狠,楼市接连哑火,今年深圳也是最好的例子,被约谈后,百招无用,干脆直接封了市场,买卖没有锚,还怎么交易?

接下来你还会看到各种政策登上舞台,突出四个字:

不择手段。

强制性政策干扰市场,会引发市场预期落空,买房人观望情绪浓烈,会导致成交下滑,房价回调。

所以刚被重大调控过的城市,最好别上车,静待观望等待回落。

3

城市分析

接下来我们分析除三大城市群的重点核心城市。

这一期主要集中在二线中部城市。

武汉

大武汉的价值和概念是恒定的,所以去年疫情后,我就写文章告诉大家快上车。

2020年6月子木文截图

因为城市经济面很好,又是新一线城市能级,疫情的出现虽然打击了经济,但也帮楼市加速挤压泡沫,疫情之后正是最佳窗口时机。

结果正是如此。

疫情恢复后的几个月里,GDP出现急速爬升,这座大城的底层潜力被激发出来。

年后,“新武汉人”涌入打破供需平衡,关山大道和光谷东的网红盘开始启动大涨,然后带动核心学区房行情上涨,逐步蔓延开来。

现在来看武汉的潜力还没有完全爆发出来,无论是投资还是刚需应尽快入场。

合肥

合肥,前几天还写过专题,《这座城市又被调控了》,文中讲到一句话:

合肥是近18年以来,全国数一数二的黑马城市,经济空间很大,但也是名副其实的炒房第三城

总体来说,有点儿飘……

当地对房地产调控比较暧昧,一直都在留口子,去年被当地业主联合抬价后,也没有很好的管控,结果导致房价一涨三高,这次被调控,也在情理之中。

之前调控较松的城市,这波房价上涨会参杂大量的投机成分,房价会出现“预期性”回落。事实证明,的确如此。

合肥那边的朋友跟我讲,新政八条出现一周内,合肥房价为16595元/平米,环比下跌5.6%。更有炒房客连夜抛盘,降价销售,有的为了快速套现,甚至一夜之间下调房价40万。

预计合肥接下来楼市会进入深度调整期,具体可以看我上一篇文章。

4

郑州与南昌

郑州

郑州作为中部大城,自然也要跟上进程。根据最新消息,横盘四年的郑州也迎来了小阳春,管城区、金水区比较热,个别楼盘人满为患。

但我之前写过郑州分析,郑州这波小阳春只能证明它在二线城市阵营中“不掉队”,长期是有稳定价值的,但整体房价上涨压力,远不如成都、武汉、杭州等核心城市。

具体原因是,上一轮周期中房价涨得太猛,对于新兴经济和人才储备不是那么强的郑州来说,是一次重大打击,连续4年都缓不过来。

2021年这段时间可以上车买房,郑州房价已经触底,但是不必着急,因为郑州库存还是很大的,去化周期2.2年,新盘多,可挑选空间也足够。

长沙

每次聊起长沙这个城市,就感觉很委屈。这个城市什么都好,唯独房价未来不可能实现该有的价值。

原因同样很简单,比如在一个班里有一堆学生,长沙就是班长学霸,之前教很多城市如何调控,当然调控的结果就是控制房价。

所以未来长沙被安上了“调控标兵”的称号,跟房住不炒深度绑定,全国眼睛齐刷刷盯着这里,未来房价不可能大涨。

刚需随便买,投资不建议。

南昌

最后讲一讲南昌。

很多人都说子木不喜南昌,文章从未提及,并非如此。

南昌作为中部五城之一,底子是最薄的,应该好好发展经济,想办法留住更多的年轻人,但上一轮房价涨幅甚至超过武汉,直接让年轻人含恨而去。

横盘周期不比郑州短,年后中部5城同步启动楼市,只有南昌缺席,最让人意外的是前段时间,当地还发布政策,欲松绑楼市。

后被中央紧急叫停,还安了一顶帽子。

三四线松绑楼市情有可原,但南昌是大江西省会,堂堂二线城市,实属不该。

数据显示南昌成交是上涨的,但主要聚集在新房市场,二手房市场依旧不温不火,这是被严重透支的结果。

南昌横盘好几年了,接下来下跌空间不大,今年买房不用着急,聪明的购房者还是建议去二手房淘笋。

下一期,子木还会分析更多城市,包括西安、太原、呼和浩特、昆明、贵阳等城市,至于三四线大家可以留言,会逐步出来。

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